Sarkanās līnijas, kas ierobežo īpašuma izmantošanu

Izlasi lielisku skaidrojumu par sarkanajām līnijām, kas mēdz ierobežot īpašuma izmantošanas iespējas. Kas tās ir un kāpēc par tām jāzina? Rīgas domes Pilsētas attīstības departamenta Pilsētvides attīstības pārvaldes Teritorijas plānojuma nodaļas vadītāja Inese Sirmā sniedz īsu ieskatu un ieteikumus.
Īpašumtiesības ne vienmēr nozīmē, ka ar piederošo zemi iespējams rīkoties brīvi, pēc saviem ieskatiem. Reizēm attiecīgās tiesības ierobežo pašvaldības teritorijas plānojumā iezīmētās sarkanās līnijas. LV portāls skaidro, ko tās apzīmē un kādas izmaiņas īpašuma apsaimniekošanā paredz.
Rīgas domes Pilsētas attīstības departamenta Pilsētvides attīstības pārvaldes Teritorijas plānojuma nodaļas vadītāja Inese Sirmā atgādina: “Ikvienam ir tiesības uz savu īpašumu un īpašuma izmantošanu, bet tās nav neierobežotas. Normatīvais regulējums pilnvaro pašvaldību ar teritorijas plānošanas palīdzību šīs tiesības ierobežot par labu sabiedrības interesēm, un viens no šādiem ierobežojumiem, kas ir būtisks, jo liedz apbūvēt teritoriju, ir sarkano līniju apgrūtinājums.”

Norobežo ielas un ietves

Aizsargjoslu likuma 1. pantā 13. daļā noteikts, ka sarkanā līnija ir līnija, kas norobežo ielas vai piebrauktuves (arī inženierkomunikāciju koridoru) izbūvei nepieciešamo teritoriju no apbūvējamās vai citādā veidā izmantojamās. Tā kā atbildība par sarkanajām līnijām uzticēta vietējām pašvaldībām, arī tas, kā aprobežotas nekustamā īpašuma lietošanas tiesības dažādās teritorijās, var atšķirties. Galvaspilsētā ar sarkanajām līnijām saistītos aspektus regulē Rīgas domes saistošie noteikumi Nr. 34 “Rīgas teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumi”. Tie nosaka, ka sarkanās līnijas norobežo ielas un gar tām esošo stādījumu, piemēram, koku, joslu, ietves, kā arī inženierkomunikāciju koridorus. To, cik plati tiek iezīmēts sarkano līniju koridors, nosaka ielas kategorija. “Jo iela intensīvāka, ar divām vai vairāk joslām vienā virzienā, jo attiecīgi koridors ir platāks,” stāsta I. Sirmā.
Rīgas domes saistošie noteikumi paredz, ka starp sarkanajām līnijām ir pieļaujama vienīgi jau esošu ēku renovācija. Citādi starp tām var izvietot tikai īslaicīgas lietošanas būves:
• tādas, kas paredzētas transporta infrastruktūras nodrošināšanai;
• īslaicīgas lietošanas degvielas un gāzes uzpildes stacijas;
• tirdzniecības, pakalpojumu un komerciāla rakstura objektus (kiosks, paviljons);
• reklāmas un izkārtnes, skulptūras, strūklakas, pieminekļus un tamlīdzīgus dekoratīvus un labiekārtojuma elementus;
• īslaicīgas lietošanas ceļu, kas paredzēts piekļūšanas nodrošināšanai, gadījumos, kad nav izbūvēts pastāvīgs ceļš piekļūšanai.
Inese Sirmā skaidro, ka privātā teritorijā sarkano līniju veidotais apgrūtinājums var rasties, ja zemes reformas rezultātā īpašums atjaunots vēsturiskajās robežās, bet, plānojot ielas, izrādījies, ka daļa no tā, izvērtējot infrastruktūrai nepieciešamo teritoriju, nonākusi sarkano līniju norobežotā zonā. Kā piemēru šai situācijai viņa min tādus rajonus kā Rumbula un Dārziņi. “Tur sākotnēji zemes iemērītas ar ļoti šauriem ielu koridoriem, apbūve, žogi jau ir izveidoti, un nodrošināt ielu koridoru minimālo platumu pašlaik ir apgrūtinoši.”

Iezīmē arī plānoto infrastruktūru

No iepriekš minētā piemēra izriet, ka sarkanās līnijas var būt arī viens no veidiem, kā apdzīvotās vietās iespējams rezervēt zemi pašvaldības plānotai būvniecībai. Inese Sirmā stāsta, ka situācija, kad sarkanās līnijas ir iezīmētas plānos, bet teritorijā par tām nekas neliecina, var veidoties gadījumā, ja iecerētās ielas izbūve nav pašvaldības prioritāte. Zvērinātu advokātu biroja “Borenius” Satiksmes ministrijai 2015. gadā sagatavotajā ziņojumā1 skaidrots, ka “aprobežojuma saturs uzliek zemesgabala īpašniekam pienākumu atturēties no šīs teritorijas apbūves tā iemesla dēļ, ka teritorija paredzēta konkrētu objektu būvniecībai sabiedrības interesēs. Pat ja iela vēl nav uzbūvēta, šī teritorija ir ieplānota un rezervēta ielai un arī inženierkomunikāciju būvniecībai”.
Rīgas domes saistošie noteikumi paredz, ka arī teritorijā starp ielu sarkano līniju robežām, kur pagaidām nav izbūvēta iela un ko nav paredzēts izmantot ielas būvei tuvāko piecu gadu laikā vai kur iela ir izbūvēta daļēji, atļauts izbūvēt īslaicīgas lietošanas būves, bet tas jādara, ņemot vērā esošo un perspektīvo inženiertehniskās apgādes tīklu un būvju izvietojumu. Inese Sirmā atgādina, ka jebkura būvniecība un rekonstrukcija var notikt tikai atbilstoši spēkā esošajiem teritorijas plānojuma un apbūves noteikumiem, kas nosaka teritorijas izmantošanu zemesgabalā un arī aprobežojumus: “Principā – ja iecerēts uzsākt jaunu būvniecību, vispirms jāpainteresējas, kāda ir zemesgabala atļautā izmantošana.”
Turklāt Rīgā normatīvie akti nosaka, ka jārēķinās, ka sarkanajās līnijās iezīmētā teritorija pēc pašvaldības pieprasījuma no attiecīgajām būvēm pirms ielas vai inženiertehniskās apgādes tīklu un būvju izbūves uzsākšanas būs jāatbrīvo, turklāt tas būs jādara bez kompensācijas.

Jāseko līdzi teritorijas plānojuma izmaiņām

Inese Sirmā norāda, ka nereti problēmsituācijas veidojas, jo cilvēki pat nenojauš, ka viņiem piederošā teritorijā iezīmētas sarkanās līnijas. “Neatkarīgi no tā, vai zemes apgrūtinājuma plānā šī sarkanā līnija ir iezīmēta vai nav, tā ir saistoša jebkurai personai, jo ir apstiprināta teritorijas plānojumā, kas tiek noteikts pašvaldības saistošajos noteikumos. Tā ir īpašnieka atbildība – sekot līdzi teritorijas plānojumam.” Galvaspilsētā attiecīgā informācija ir publiski pieejama gan internetā, gan interesējoties uz vietas pašvaldībā.
Sekot līdzi tam, vai piederošajai teritorijai nav uzlikts kāds apgrūtinājums, ir paša īpašnieka interesēs. Viens no iemesliem – ja apgrūtinājums ir reģistrēts zemesgrāmatā, jāmaksā mazāks zemes nodoklis. “Īpašnieki bieži vien to nezina un maksā par apbūves zemi, bet patiesībā varētu maksāt mazāk, jo ir šis apgrūtinājums,” uzsver Inese Sirmā. Otrs iemesls – atkarībā no tā, kāds objekts reāli tiek izveidots sarkano līniju robežās, īpašniekam var nākties šķirties no sarkanajās līnijās iezīmētās teritorijas, saņemot Sabiedrības vajadzībām nepieciešamā nekustamā īpašuma atsavināšanas likumam atbilstošu kompensāciju.
Privātīpašnieku un pašvaldības savstarpējais vienošanās un saskaņošanas process parasti sākas gadījumos, kad teritorijā rodas nepieciešamība ievilkt jaunus inženierkomunikācijas tīklus vai radusies nepieciešamība paplašināt ielu. Inese Sirmā atklāj – var gadīties pat tā, ka viss īpašums nonāk sarkano līniju trasē: “Tad stājas spēkā normatīvais regulējums, kas nosaka: ja plānota ielu pārbūve, pašvaldībai šis īpašums ir jāatsavina.” Un tieši ar šo aspektu arī saistāmas lielākās tiesiskās problēmas. “Borenius” ziņojumā norādīts: “Ne Aizsargjoslu likuma, ne cita likuma norma šādā gadījumā nenoteic, kādā veidā personai kompensējams īpašuma tiesību ierobežojums, kas sasniedz tādu līmeni, ka uzskatāms par atsavināšanu de facto. Tādējādi vienīgā iespēja saņemt atlīdzinājumu ir – vērsties ar prasību tiesā.”

Pārplāno pakāpeniski

Rīgas domes Pilsētas attīstības departamenta izveidotā teritorijas plānojuma, kas nosaka sarkano līniju koridoru un tīklojumu darbības termiņš ir 12 gadi. Inese Sirmā stāsta, ka šobrīd sācies darbs pie jaunā plānojuma izstrādes, kas stāsies spēkā 2019. gadā. Viņa gan norāda: “Jaunais plānojums būtiskas izmaiņas sarkano līniju koridorā neparedzēs, jo Rīga jau ir noformējusies, izveidojusies struktūra. Lielie koridori jau ir nosprausti iepriekšējos plānojumos, bet nelielas izmaiņas un pārplānošana notiek nepārtraukti.” Inese Sirmā atgādina – plānošanas jomu regulējošie normatīvie akti nosaka, ka visam plānošanas procesam vienmēr jānotiek ar sabiedrības iesaisti un informēšanu. Līdz ar to – sev piederošajā teritorijā ar pilsētplānojuma grozījumiem saistīto izmaiņu uzraudzība ir pašu īpašnieku rokās.