Ieguldījumi komercīpašumos: stabili un droši, bez satricinājumiem nākotnē

Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijas LANĪDA  ikmēneša Profesionāļu kluba biedru tikšanās laikā 17. augustā, kura šoreiz notika „Jūrkalne Tecnology park” telpās, tika diskutēts par komercīpašumu tirgu Latvijā un tendencēm.

Augusta Profesionāļu kluba tikšanās tēma bija „Komercīpašumi – iespējas un draudi”, un ar savu pieredzi dalījāsViktors Savins, Eften Capital vadītājs Latvijā, Jekaterina Kosmačeva, mobilās/elastīgās darba vides operatora Regus vadītāja Baltijas valstīs un Pāvels Broitmans, LNK Properties komerciālo īpašumu departamenta vadītājs.

Baltijā lielākā komercīpašumu fonda Eften Capital vadītājs Latvijā Viktors Savins Profesionāļu kluba dalībniekus, kas bija pulcējušies plašā lokā, iepazīstināja gan ar fonda darbību, tā principiem, gan arī dalījās ar savu skatījumu uz NĪ tirgu. V. Savins, iepazīstinot ar Eften Capital, stāstīja, ka tā pārvaldībā ir 46 komercīpašumi, ir vairāk nekā 900 nomnieku un ir spēts līdz 2016. gadam diezgan nozīmīgi un strauji „pieaudzēt portfeli”, un nu ir pārkāpts pusmiljarda eiro slieksnis. „Kā sportā, tā arī biznesā ikviena līderpozīcija ir grūta, tas mums rada dažādus izaicinājumus, sevišķi tad, kad izrādām interesei par kādu objektu. Izaicinājums ir informācijas noplūde, jo mūsu darījumi interesē konkurentus, tāpat kā mēs interesējamies par konkurentu darījumiem. Tādēļ svarīga ir profesionāla attieksme – diskrētums - pret darījumu, lai tirgus par darījumu uzzinātu tad, kad tas noticis,” ieskicējot izaicinājumus, teica viņš. Jāpiebilst, ka plašākai publikai labāk zināms nesenais Eften darījums: 74,5 miljonus eiro vērtā tirdzniecības centra Domina iegāde pērn bija lielākais atsevišķais ieguldījums uzņēmuma vēsturē. 

Komentējot fonda darbību, tika atzīts, ka tā darbības sākšanas laiks – 2008. gads – bijis „pēdējais zvans pirms dižķibeles”. „Ja nozarē ir zināma frāze, ka galvenais ir vieta, vieta un vieta, es teiktu, ka vēl svarīgāks ir īstais laiks, kad tiek veikti ieguldījumi, īpaši tas attiecas uz komercīpašumiem,” teica V. Savins, piebilstot, ka „tie, kas iegādājās īpašumus 2005. vai 2006. gadā (neatkarīgi no vietas) un tos pārdeva pāris gadu vēlāk, diezgan labi nopelnīja, savukārt tie, kas objektus iegādājās 2007. vai 2008. gadā un pārdeva (vai bija spiesti pārdot) 2011. gadā, neatkarīgi no tā, cik laba vieta bija, objektus pārdeva ar diezgan lieliem zaudējumiem”.

V. Savins atzina, ka līdz šim Eften fokuss bijis uz komercīpašumiem, un piebilda, ka Baltijas valstīs sapratne starp Eften un objektu pārdevējiem par rentabilitāti, ko sagaida no īpašumiem, dažkārt kardināli atšķiras.

„Man daudzi kolēģi jautājuši: kas vajadzīgs, lai izveidotu fondu? Ir jāparāda darbībā, ka tu vari piepildīt gaidas. Jau ilgstoši esam pierādījuši labus rentabilitātes rādītājus, tiek maksātas dividendes, un tad arī jauni investori „pieslēdzas” un veidojas rinda uz ieguldījumiem. Ja atminamies pēdējo, trešā fonda, emisiju, rezultātā tur uz katru emitēto eiro bija 4 eiro pieprasījums. Tas parāda, ka virziens ir pareizs, ka aktīvi, kuros mēs ieguldām, ir droši un profesionāli pārvaldīti, līdz ar to investori ir gatavi ieguldīt,” teica V. Savins. Viņš minēja piemēru – nesen pārdots Eften pirmais, Latvijā savulaik iegādātais objekts,- ēka Rīgā, Stabu ielā, kas ticis pārdots par „padsmit procentiem” vairāk nekā bijusi noteikta tā vērtība. „Mēs, atšķirībā no citiem fondiem, neturam īpašumus līdz brīdim, kad fonds tiek slēgts, kad atkarībā no tirgus posma šādā gadījumā vari iziet vai nu ar zaudējumiem vai peļņu. Mēs pārdodam, kad ir īstais, „pareizais” laiks, kad ir pircējs un laba cena,- tad mēs izejam no šī ieguldījuma. 

Eksperts komercīpašumu tirgu redz kā diezgan stabilu, un tuvākajā nākotnē nekādas straujas izmaiņas neparedz. Runājot par tendencēm, viņš atzina, ka esot novērojamas korelācijas starp objektu rentabilitāti un aizpildījumu (vakancēm). Rentabilitāte gan biroju, gan tirdzniecības platību tirgū pamazām mazinās, kas nozīmē īpašumu vērtības pieaugumu. V. Savins salīdzināja situācija Baltijā un Skandināvijā. „Mūsu zemās nomas maksas un augstā rentabilitāte, salīdzinot ar Skandināviju, dod milzīgu potenciālu jaunam investoru pieplūdumam. Potenciāls ir diezgan liels,” teica viņš.

Diskutējot par to, kāpēc Rīgas centrā tirdzniecības platību nomnieki bieži mainās un dažkārt stāv tukšas telpas, V. Savins teica, ka, piemēram, ar saviem diviem īpašumiem Tērbatas ielā esot tikuši galā ļoti labi, abi nami esot aizpildīti. „Galvenā problēma ir tā, ka cilvēki brauc ar auto iepirkties, centrā ir problēmas tos novietot. Arī mūsu klimatiskie apstākļi neļauj cauru gadu staigāt pa veikaliem. Es ticu ielu tirdzniecībai kā izklaidei, laika pavadīšanas iespējai. Risinājums ir sekot pieprasījumam un piedāvājumam. Ja telpas stāv tukšas, pie vainas ir cena. Ja ēku īpašnieks akceptētu jaunu cenu, būtu piepildījums. Arī telpu kvalitāte ir būtiska, īpašnieki nav gatavi ieguldīt tajās, bet nomnieki, tai skaitā, restorānu vai lielo zīmolu bizness, ir ļoti prasīgi pret labu kvalitāti. Tukšo telpu risinājums ir cena un ieguldījumi kvalitātē,” pārliecināts ir Savins. Viņš piebilda, ka tirdzniecības centri „pārvilina” arvien vairāk pircēju no pilsētas centra, bet topošā Akropole pierāda, ka tirgū ir vieta vēl vienam milzim, tādēļ trieciens uz pilsētas ielu tirgotājiem būšot vēl lielāks un būs vēl lielāks izaicinājums šo namu īpašniekiem.

Uz kolēģa jautājumu, vai taisnība, ka šobrīd Baltijā esot grūti atrast investīciju objektus, V. Savins teica: „Jā, taisnība, tas ir grūtāk nekā finanses piesaistīt.”

Pāvels Broitmans, LNK Properties komerciālo īpašumu departamenta vadītājs,  atbildot uz jautājumu, vai komercīpašumu tirgū būtu pārsātinājums vai pārprodukcija: „Nedomāju,  ka būtu par daudz industriālo parku. Mēs nesen uzbūvējām nākamo kārtu mūsu Baltijas industriālajā parkā: divas jaunas ēkas aptuveni 7000 m² platībā, kur ir gan tirdzniecības, gan biroju un noliktavu telpas. Visu iznomājām jau projektēšanas, būvniecības laikā,” stāstīja P. Broitmans. Viņš piebilda, ka tiekot attīstīta arī nākamā kārta industriālajā parkā, kas būs pretim Cenu klubam: Piedrujas un Rēzeknes ielas krustojumā, kur būs pieejami vēl 20 000 m² telpu, un „jau tagad aktīvi slēdzam līgumus, lai gan objekts būs gatavs tikai pēc 2 gadiem”. 

P. Broitmans, iepazīstinot ar LNK darbības principiem, norādīja, ka uzņēmums līdzvērtīgās daļās fokusējas gan uz komercīpašumu, gan dzīvojamā fonda attīstīšanu. Runājot par pēdējo, viņš atzina, ka uzņēmumā lēmuši par labu principam: labāk mazāk: t.i., „mēs labāk izvēlamies jau gatavus objektus – dzīvojamos namus (lai gan esam arī būvējuši „no nulles”), lai tos rekonstruētu un piedāvātu klientiem  nevis simtiem dzīvokļu par lētu cenu, bet gan, piemēram, 20 dzīvokļus par augstāku cenu”. Kā piemērus viņš minēja pabeigto objektu Jūrmalā, Bulduros, kurš ticis veiksmīgi izpārdots, gan arī jaunāko objektu, ko LNKiegādājies un rekonstruē t.s. klusajā centrā – Antonijas ielā 20, un kur arī jau notiekot aktīva dzīvokļu rezervācija.

Diskutējot par iemesliem, kāpēc bizness izvēlas pārvākties no Rīgas centra (kur dažkārt biroju telpas esot vai nu savu laiku nokalpojušas vai arī ir ļoti reprezentabli, dārgi biroji), P. Broitmans atzina, ka uzņēmēji novērtējot jaunas, modernas telpas par salīdzinoši labu nomas maksu, kā arī iespēju ērti novietot auto, kas centrā ir problemātiski „Tāpēc mēs redzam potenciālu šādos objektos, un fokusējam savu darbību uz biznesa telpu izveidi ārpus centra - par labu cenu,” teica viņš.