INTERVIJA: Rīgā ir potenciāls pārdot 450-500 dzīvokļus gadā

Latvijas mājokļu tirgū nekustamo īpašumu attīstītājs SIA "Bonava" saskata potenciālu gadā pārdot aptuveni 450-500 vidējās cenu kategorijas dzīvokļu, intervijā sacīja "Bonava" reģiona prezidents Baltijā un Sanktpēterburgā Maikls Bjorklunds. Pērn "Bonava" pārdeva nedaudz mazāk par 200 dzīvokļiem, bet Latvijas tirgus tiek uzskatīts par vienu no daudzsološākajiem, un jau šā gada beigās plānots vienlaikus tirgot dzīvokļus astoņās vai deviņās jaunajās dzīvojamajās mājās.

Kāda "Bonava" vērtējumā ir situācija dzīvojamo ēku tirgū Latvijā un kāda tā ir salīdzinājumā ar kaimiņvalstīm - Lietuvu un Igauniju?

"Bonava" aktīvi strādā Igaunijas un Latvijas tirgū, taču Lietuvas tirgū pagaidām vēl neesam iegājuši, to nosaka dažādi vēsturiskie apstākļi. Igaunijā pēdējos pāris gados dzīvojamo platību tirgus ir ļoti aktīvs - gan būvniecības apjomi ir lielāki, gan arī īpašumu cenas ir augstākas - zemei un dzīvokļiem. "Bonava" Igaunijā ir ļoti labās pozīcijās - 2016.gadā bijām otrais lielākais attīstītājs Igaunijā, bet 2017.gadā - trešais lielākais attīstītājs pēc pārdoto mājokļu skaita. Ceram arī šogad būt līderpozīcijā.

Latvijā dzīvojamo platību tirgus ir attīstījies lēnāk salīdzinājumā ar Igauniju, bet "Bonava" ir strādājusi aktīvāk, piemēram, ņemot vērā iegādāto zemesgabalu skaitu. Latvijas tirgus ir lielāks nekā Igaunijā, te ir runa par Rīgas reģionu. Šī reģiona ekonomika ir ļoti stabila un pat augoša. Tomēr dzīvojamais fonds šeit ir diezgan vecs. Vienlaikus Rīgas reģionā ir augsts nodarbinātības līmenis, tāpat arī banku sektors ir ļoti aktīvs, tāpēc "Bonava" liek lielas cerības uz Latvijas tirgus attīstību. Pagaidām nav oficiālu datu, taču domāju, ka pēc dzīvokļu skaita "Bonava" pērn bija lielākais dzīvojamo projektu attīstītājs Latvijā. Šīs pozīcijas mēģināsim saglabāt, būvējot tādus mājokļus, kurus var atļauties normāls vidusmēra iedzīvotājs. Līdz ar to pēc apgrozījuma nevarēsim sacensties ar tiem attīstītājiem, kuri būvē dārgos luksusa klases mājokļus, taču pēc objektu skaita būsim vadošajās pozīcijās.

Nestrādājot Lietuvas tirgū, tomēr ir skaidrs, ka šajā valstī tirgus attīstība notiek. Tiesa, lielākā daļa no objektiem ir lēti ekonomiskās klases mājokļi, kas pircējiem tiek piedāvāti ar "pelēko" apdari. Līdz ar to šos tirgus ir diezgan grūti salīdzināt. Attīstība notiek visās trīs valstīs. Igaunijā tā ir mazliet ātrāka, bet Latvijā saskatām diezgan lielu perspektīvu.

Tātad "Bonava" pamatprodukts ir vidējās klases dzīvokļi - ne paši lētākie, bet arī ne dārgākie? Kāda ir prognoze par tirgus attīstību Baltijas valstīs tuvākajos gados?

Mūsu mērķis ir saglabāt īpašumu cenas vidusšķirai pieejamā līmenī. Piemēram, Igaunijā dzīvokļi tiek pārdoti par 1900 līdz 2200 eiro par kvadrātmetru, savukārt Latvijā īpašumus pārdodam par 1500 līdz 1800 eiro par kvadrātmetru. Lielākā daļa dzīvokļu Latvijā tiek pārdota par 1500-1600 eiro par kvadrātmetru, un, ja izdosies saglabāt šādu cenu līmeni, tad mums šajā tirgū klāsies labi. Ja mēs paaugstinātu vidējo cenu līdz 1800 eiro par kvadrātmetru, tad mūsu tirgus daļa samazinātos.

Ņemot vērā mūsu aprēķinus, Latvijā "Bonava" varētu pārdot 450 līdz 500 dzīvokļus gadā, tirgum ir šāds potenciāls. Patlaban Latvijā gadā uzbūvējam nedaudz vairāk par 200 dzīvokļiem, un uzskatu, ka šo apjomu varētu divkāršot.

Savukārt Igaunijā - galvenokārt Tallinā un tās apkārtnē - ir potenciāls gadā uzbūvēt un pārdot 300 līdz 400 dzīvokļus. Jau patlaban Tallinā būvējam vairāk nekā 200 dzīvokļus gadā, ir iespēja apjomus palielināt, taču tirgus potenciāls tur ir nedaudz mazāks kā Rīgā.

Jāskatās arī uz cenu veidojošajiem faktoriem, kas lielā mērā saistīti ar zemes vērtību. Latvijā patlaban zeme ir pat divas reizes lētāka nekā Tallinā, tāpēc arī šajā ziņā potenciāls audzēt apjomus Tallinā ir mazāks nekā Rīgā. Tas ir arī tādēļ, ka Igaunijā starp attīstītājiem pastāv diezgan sīva konkurence. Rīgā šī konkurence ir normāla, saprātīga, taču Tallinā to pat varētu dēvēt par neveselīgu konkurenci, jo ir pārāk daudz tirgus dalībnieku. Savukārt Viļņā attīstītāju konkurence ir diezgan liela, lielāka nekā Rīgā, taču nav tik saasināta kā Tallinā. Patlaban Rīgā ir mazāk aktīvu attīstītāju nekā Tallinā un Viļņā.

Vai šādā situācijā Igaunijas nekustamo īpašumu tirgū netuvojas kārtējais burbulis?

Ja neskaita otrreizējo īpašumu tirgu - veco, remontējamo dzīvojamo fondu -, tad varētu runāt par burbuļa tuvošanos. Tallinā ir diezgan liels vecais dzīvojamais fonds, tāpēc jau es runāju par pieejamo mājokļu tirgu 1800-1900 eiro par kvadrātmetru robežās, kas varētu nomainīt veco dzīvojamo fondu. Tomēr dārgo projektu attīstība Tallinā, kur cenas ir 2600-3000 eiro par kvadrātmetru, var norādīt par tuvojošos burbuli. Par laimi, šo projektu pagaidām vēl ir diezgan maz, un tie varētu tikt realizēti ilgākā laika posmā.

Kā noprotams, vismaz vidējās cenu klases segmentā Rīgā nekāds burbulis pagaidām nedraud? Kāda ir cenu prognoze tuvākajiem gadiem? Vai turpināsiet būvēt dzīvokļus iepriekš minēto cenu robežās, vai tomēr tās nākotnē varētu augt?

Rīgas reģionā cenu līmenis patlaban ir labi līdzsvarots un "Bonava" grib strādāt pieejamā cenu kategorijā. Ja mēs iziesim ārpus šī cenu līmeņa, tad vai nu nedaudz palēnināsies attīstība, vai arī mūsu riski kļūs lielāki.

Mēs neesam vienīgie attīstītāji tirgū. Pieredze Tallinā liecina, ka tad, kad citi projektu attīstītāji paceļ cenas un viņiem kādā ilgākā laika posmā par šo paaugstināto cenu arī izdodas īpašumus veiksmīgi pārdot, tad arī citiem attīstītājiem ir grūti necelt cenas. Katrs attīstītājs taču ir orientēts uz noteiktas peļņas gūšanu. Tāpēc arī mums Tallinā nācās paaugstināt dzīvokļu pārdošanas cenas un vienlaikus uzņemties lielāku risku, nekā mēs normāli gribētu.

Līdz ar to esam izdarījuši secinājumu, ka laiku un objektu skaitu vajadzētu vērtēt augstāk nekā cenu un peļņas maržu jeb apgrozījuma rentabilitāti. Tādēļ Rīgas tirgū mums ir veselīgs un līdzsvarots attīstības plāns. Ir jāstrādā ļoti uzmanīgi, lai nenāktos paaugstināt cenu.

Kas ir "Bonava" būvēto dzīvokļu mērķauditorija? Vai demogrāfiskā situācija - sarūkošais iedzīvotāju skaits - un šīs mērķauditorijas pirktspēja būs atbilstoši "Bonava" plāniem par dzīvokļu būvniecības tirgus potenciālu?

"Bonava" tic pilsētu attīstībai un urbanizācijas procesiem. Divas šādas galvenās tendences ir visā pasaulē - cilvēki dzīvos ilgāk un pamazām pārvietosies no laukiem uz pilsētām. Neatkarīgi no visiem prognozētājiem Rīgā joprojām ir darbvietas, rodas arvien jaunas darbvietas, un tas vienmēr piesaistīs cilvēkus.

Attīstību veicinās arī bankas, kuras ir ieinteresētas kreditēšanā. Patlaban iedzīvotājiem ir grūti pašiem sakrāt pietiekami daudz līdzekļu, lai iegādātos mājokli, tāpēc tirgus attīstība būs cieši saistīta ar kreditēšanas iespējām. Banka ir uz peļņu vērsta komercstruktūra, bankām patīk jaunāki un ar labu darbu nodrošināti klienti - piesaistot šādus jauniešus, bankas sev piesaista klientus faktiski uz visu dzīvi. Attiecīgi jaunās ģimenes būs viens no galvenajiem banku klientiem. Jaunām ģimenēm ir nepieciešama dzīvesvieta, turklāt tā pakāpeniski var tikt mainīta - kad bērni paaugās un sāk iet skolā, kā arī tad, kad bērni izaug un sāk patstāvīgu dzīvi. Vajadzības katrā no šiem posmiem mainās, un mūsdienās cilvēki pārvietojas no vienas dzīvesvietas uz otru. Tāpat arī arvien vairāk cilvēku dzīvo vieni, daudzi cilvēki vēlas mazākus dzīvokļus, bet ar vairāk istabu, tāpēc nākotnē varētu parādīties jaunas klientu grupas.

"Bonava" tipiskais produkts dzīvokļu tirgū ir divu vai trīs istabu dzīvoklis, bet mērķis ir būvēt mazākus dzīvokļus, piemēram, divistabu dzīvokļus platībā ap 40 kvadrātmetriem. Pamatā tirgū piedāvājam 40 līdz 65 kvadrātmetru dzīvokļus, tas būtu optimālais dzīvoklis kādai jaunai ģimenei. Viens no galvenajiem uzdevumiem, būvējot dzīvokļus, mums ir skatīties ne tikai no platības viedokļa, bet arī no funkcionalitātes viedokļa. Jādomā, vai dažādām ikdienas aktivitātēm ir nepieciešama atsevišķa telpa, varbūt var pietikt, apvienojot tās. Jākoncentrējas ne tikai uz pašu dzīvokli, bet arī uz dzīvojamās mājas apkārtni.

Ņemot vērā to, ka jauniem cilvēkiem saņemt hipotekāro kredītu vai aizdevumu iespējas ir visai ierobežotas, jākoncentrējas uz mazākas platības dzīvokļiem, bet labākā atrašanās vietā ar labu sabiedriskā transporta satiksmi, ar patīkamu apkārtni. Tie ir mūsu nākotnes virzieni - veidot savām mājām patīkamus pagalmus, jumta terases kā koplietošanas telpu, rotaļu laukumus. Tāpat pagalmos cenšamies piedāvāt iespējas sporta aktivitātēm, piemēram, uzstādīt trenažierus.

Vai "Bonava" neplāno būvēt īres mājas ar nelieliem īres dzīvokļiem, kuri būtu piemēroti tieši šiem jaunajiem klientiem?

Izteikšos nedaudz provokatīvi. Mums tas būtu pat obligāti jādara, ja vēlamies sasniegt savus mērķus, piedāvājot jaunus mājokļus pēc iespējas lielākam klientu skaitam. Turklāt tas būtu jādara arī tāpēc, ka nākotnē tirgus kļūs sarežģītāks un mums jābūt iespējai piedāvāt cita veida objektus.

Tomēr patlaban "Bonava" nav plānu būt par uzbūvēto ēku īpašnieku un apsaimniekotāju, tāpēc ir jāatrod kāds, kas ar to nodarbojas, kāds, kas veic uzbūvētās ēkas izīrēšanu. Tā ir normāla biznesa forma ļoti daudzos tirgos, piemēram, Somijā aptuveni 50% dzīvokļu tiek būvēti dažādiem pensiju fondiem, investīciju fondiem, kuri tos iegādājas un pēc tam nodarbojas ar īres biznesu. Vācijā, kur ir ļoti liels kopējais dzīvokļu tirgus - ap 400 000 dzīvokļu gadā -, aptuveni 30% no mūsu uzbūvētajiem dzīvokļiem tiek pārdoti uzņēmumiem, kuri tos pēc tam izīrē. Tāpat tas notiek arī Zviedrijā, Dānijā un Norvēģijā.

Esam ļoti ieinteresēti arī Latvijā atrast tādu partneri, kas no mums pirktu uzbūvētos dzīvokļus, lai tos tālāk izīrētu. Piemēram, drīz sāksim būvēt jaunu projektu Maskavas ielā 192, kas no īres tirgus viedokļa ir ļoti laba vieta. Iespējams, ka "Bonava" gūtu lielāku peļņu, pati izīrējot dzīvokļus, taču esam gatavi šo īpašumu pārdot uzņēmumiem vai fondiem, kuri ir ieinteresēti īres biznesā.

Kāpēc Latvijā nav aktīvi šādi uzņēmumi vai fondi, kas varētu pirkt īpašumus un pēc tam nodarboties ar izīrēšanu?

Manuprāt, tam ir divi šķēršļi. Viens ir pievienotās vērtības nodokļa likmes, kas patlaban neļauj izvērsties īres tirgū. Tiesa, šo jautājumu valdība jau risina, cerams, ka kaut kas mainīsies. Otrs šķērslis ir tas, ka investīciju fondam nelielā un mazattīstītā īres tirgū būtu lieli zaudējumi, jo apjomi ir nelieli. Tā nav pati lielākā problēma, jo mēs būtu gatavi strādāt arī ar uzņēmumu, kas īpašumu apsaimnieko par zemākām cenām, tādējādi mazinot fonda risku. "Bonava" arī būtu gatava piekāpties, lai izmaksas būtu zemākas. Tomēr, cik esam runājuši ar dažādiem potenciālajiem partneriem, viņi ir ieinteresēti lielos apjomos, lai apsaimniekošanas izmaksas vienmērīgāk sadalītos pa objektiem. Ja izdosies iecere gadā tirgū piedāvāt 450-500 dzīvokļus, tad noteikti nonāksim arī pie īres mājokļiem.

Ceram, ka Igaunijā jau pavisam drīz varēsim publiski paziņot par šāda īres mājokļu projekta uzsākšanu, tādējādi parādot tirgum, ka tas ir iespējams. Iespējams, ka ar laiku to izdosies realizēt arī Latvijā, piemēram, piesaistot vietējo kapitālu, kas iegādājas varbūt ne visu māju, bet 10-20-30 dzīvokļus un piedāvā tos īres tirgū. Domājam izmēģināt šādu metodi. Katrā ziņā "Bonava" ir gatava tam un meklē iespējas aktīvāk strādāt vietējā īres tirgū. No kaut kā jau šim īres tirgum ir jāsāk veidoties.

Līdz šim 16 darbības gados "Bonava" Latvijā ir investējusi 67 miljonus eiro. Kādi ir turpmākie investīciju plāni?

Uz to varētu atbildēt nedaudz plašāk no visas grupas viedokļa. Visa "Bonava" grupa gadā uzbūvē aptuveni 10 000 dzīvokļu, aptuveni 40% no šī apjoma tiek būvēti Vācijā, kur gribam kāpināt apjomus divas reizes. Attīstot būvniecību Vācijā, kļūsim par lielāko attīstītāju Ziemeļeiropā. Arī Krievijas tirgū "Bonava" ir liels projektu attīstītājs. Tāpat turpināsim strādāt arī citās valstīs, kur esam pārstāvēti, gribētu sākt darbību arī Lietuvas tirgū, lai aptvertu visu Baltijas reģionu. Būvniecības apjomus attīstīsim tur, kur būs vērts un kur to būs vieglāk izdarīt. Vācijā ir ļoti labs tirgus, arī Dānijā. Zviedrijā ir nedaudz sarežģītāk, bet Norvēģijas tirgus seko tam, kas notiek Zviedrijā. Savukārt Somijā ekonomika aug, un tur ir labs attīstības potenciāls.

Par Baltiju jau teicu, ka Igaunijā ir mazliet sarežģītāk, sīvāka konkurence un tur ir problemātiskāk iegūt piemērotu zemi par saprātīgu cenu, bet Latvijas tirgū ir ļoti labs potenciāls, viens no grupas daudzsološākajiem tirgiem, ja neskaita Vāciju. Turpmākajos gados noteikti Latvijā audzēsim apjomus.

Cik ilgā laikā "Bonava" varētu sasniegt plānoto 400-500 dzīvokļu apjomu gadā?

To grūti pateikt, būtu labi, ja varētu sākt būvēt vismaz daļu dzīvokļu izīrēšanai, tad mūsu kā attīstītāja riski būtu zemāki. Pērn "Bonava" Latvijā pārdeva nedaudz mazāk par 200 dzīvokļiem, skaidrs, ka vēlamies divkāršot savus darbības apjomus. Attīstība iespējama tad, ja dzīvokļus var pārdot pareizā laikā. Ja vispirms ēka tiek uzbūvēta un tikai pēc tam sāk pārdot dzīvokļus, attīstītāja risks ir augstāks. Risks ir zemāks, ja dzīvokļus pārdod jau būvniecības laikā, un patlaban gandrīz visi mūsu dzīvokļi tiek pārdoti jau būvniecības laikā.

"Bonava" nepārtraukti strādā pie jauniem projektiem - Prūšu ielas projekts ir izpārdots, pārdošanā ir arī Sermuliņu ielas, Stārķu ielas un Stirnu ielas projekti. Pašlaik pārdošanā ir četri projekti, plānots, ka gada nogalē tiks tirgoti astoņi vai deviņi jaunie projekti. Vienlaikus būvēsim piecus vai sešus projektus un tirgosim astoņus vai deviņus projektus. Šādi apjomi mums būs liels sasniegums, jo pirms kāda laika "Bonava" pārdeva dzīvokļus vienlaikus tikai vienā vai divos projektos. Piemēram, pirms pāris gadiem vienlaikus pārdevām tikai Biķernieku ielas un Putnu ielas projektus, pēc tam - Lapsu ielas un Prūšu ielas projektus.

Strādāsiet tikai dzīvojamo platību tirgū?

Jā, mūsu pamatprodukts ir dzīvojamās ēkas, nav plānu būvēt biroju centrus vai industriālos objektus. Mums ir diezgan liels zemesgabals Dreiliņos - 12 hektāru platībā netālu no topošā "Ikea" tirdzniecības centra. Uz šīs zemes ir paredzēta jaukta tipa apbūve, tāpēc "Bonava" ir gatava to sadalīt un pārdot tiem, kuri būtu ieinteresēti šajās teritorijās būvēt kādu mazumtirdzniecības objektu vai biroju centru.

Ņemot vērā pilsētas attīstības tendences, jāpieļauj iespēja, ka ar laiku mums nāksies iegādāties arī jauktai apbūvei paredzētus zemesgabalus. Tomēr jāsaka, ka "Bonava" nenodarbosies ar komercobjektu būvniecību.