Zemes lietošanas mērķa maiņa no A līdz Z

Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācija LANĪDA kārtējās Profesionāļu kluba tikšanās laikā bija aicinājusi savus biedrus - nekustamo īpašumu (NĪ) profesionāļus - uz semināru „Zemes atļautā izmantošana un lietošanas mērķa maiņa – no A līdz Z”. Tikšanās laikā tika sniegta noderīga informācija par NĪ darījumu aktīvākajiem rajoniem valstī: galvaspilsētas Rīgas un Pierīgas apkaimju - Mārupes un Garkalnes novados esošo teritoriju plānojumiem, kā arī aktualitātēm un pašvaldību prasībām zemes gabalu izmantošanā un lietošanā. 

Mārupē: darbs pie teritoriālā plānojuma grozījumiem

Dace Žīgure, Mārupes novada Domes Attīstības nodaļas teritorijas plānotāja, iepazīstināja ar Teritorijas attīstības plānošanas dokumentiem un īpašumu vērtēšanu.

Speciāliste norādīja, ka, domājot par īpašuma izmantošanas iespējām, jāņem vērā teritorijas atļautā izmantošana, ko nosaka teritorijas plānojuma apbūves noteikumi, zemes lietošanas mērķis, kas ir noteikts ar lēmumu katrai zemes vienībai, zemes lietošanas veids (t.i., zemes faktiskā lietošana, kas noteikta zemes vienības situācijas plānā), kā arī pieejamā infrastruktūra un apgrūtinājumi.

Lai NĪ aģenti, sākot darījumus ar zemi, būtu lietas kursā par katra īpašuma atļauto izmantošanu, apbūves noteikumiem utt., speciāliste iesaka ieskatīties portālā ģeolatvija.lv sadaļā „Teritorijas attīstības plānošana”. Ievadot meklētājā (pēc dažādiem parametriem) interesējošo īpašumu, var redzēt apbūves noteikumus, katram īpašumam pieejami arī dokumenti, kas attiecas uz konkrēto teritoriju: plānojumi, detālplānojumi, lokālplānojumi, kuros ir noteikta atļautā izmantošana.

Viņa piebilda, ka zemes lietošanas mērķis var neatbilst atļautajai izmantošanai, ja ir bijusi likumīgi uzsākta teritorijas izmantošana, t.i., konkrētiem zemes gabaliem var būt spēkā detālplānojums ar citiem apbūves nosacījumiem, kas neatbilst teritoriālajam plānojumam, tāpēc vērts iepazīties detalizēti ar visu informāciju.

Mārupes novada pašvaldība šajā portālā ir ievadījusi ap 300 dažādu dokumentu, arī novada mājas lapā www.marupe.lv sadaļā „Pašvaldība /Attīstība un plānošana” pieejami novada plānošanas dokumenti, tai skaitā nozaru attīstības dokumenti un to izstrādes aktualitātes. D. Žīgure informēja, ka pašlaik pašvaldībā tiek veikti grozījumi teritoriālajā plānojumā 2014.-2026.gadam.

Runājot par lokālplānojumiem, D. Žīgure norādīja, ka tie tiek izstrādāti mazākām teritorijām un ar to var grozīt funkcionālo zonējumu, ja iecerētie grozījumi atbilst novada stratēģijai, arī tematiski var izstrādāt lokālplānojumu kādu jautājumu risināšanai. Pašlaik pašvaldībā izstrādes stadijā ir vairāki lokālplānojumi: „Mazcenas dārzi”, ielu sarkano līniju lokālplānojums, sporta teritorijas Tīraines ciemā lokālplānojums un Rail Baltica lokālplānojums. Novadā spēkā ir 240 detālplānojumi, izstrādes stadijā – pie 30 (7 jau izstrādāts projekts, 17 uzsākta izstrāde, 13 apstiprināti darba uzdevumi), kā arī zemes ierīcības projekti (vidēji 4 mēnesī).

„Padoms tiem, kas vēlas iegādāties īpašumu detālplānojuma teritorijā: jāņem vērā, ka tai ir savi apbūves noteikumi, sava kārtība. Šobrīd detālplānojums tiek apstiprināts ar lēmumu, tiek slēgts administratīvais līgums par projekta īstenošanu, kas iekļauj gan infrastruktūras izbūvi, gan īpašuma sadalīšanas secību, gan arī turpmākās apsaimniekošanas kārtības jautājumus. Ir noteikti termiņi, kad darbi jāpaveic. Turklāt ielu un komunikāciju izbūve ir jāpaveic pirms zemes vienību nodalīšanas,” nosacījumus Mārupes novadā skaidroja D. Žīgure. Viņa ieteica: potenciālajam īpašniekam jānoskaidro, kādā stadijā ir visi šie komunikāciju jautājumi, jo zemes gabalu iegāde iespējama, kad šīs komunikācijas ir izbūvētas un ceļš nodots pašvaldības rīcībā vismaz šķembu līmenī, bet komunikācijas – to turētājiem (jaunais īpašnieks ar iepriekšējo var savstarpēji vienoties par šo darbu veikšanu). Jaunais īpašnieks kļūst par saistību pārņēmēju, un jādodas uz pašvaldību pārjaunot līgums. To, kādas inženierkomunikācijas ir katram zemesgabalam, var atrast mājas lapā www.topografija.lv, kur pieejami visi uzmērījumi, kas ir veikti un ir oficiāli reģistrēti. D. Žīgure informēja, ka Mārupē vēl tuvākos divus gadus intensīvi turpināsies ūdensapgādes un kanalizācijas ES projektu realizācija, un pie „Mārupes komunālajiem pakalpojumiem” var interesēties, kas konkrētā vietā būs paredzēts.

No īpašuma izvēles viedokļa jāņem vērā arī pāri Mārupes ciemam esošo augstsprieguma līniju, kas atsevišķus zemes gabalus pat pilnībā apgrūtina ar aizsargjoslu. Aktuāli esot arī meliorācijas jautājumi, tāpēc speciāliste NĪ aģentiem iesaka noskaidrot, kādas nozīmes koplietošanas novadgrāvji, susinātājgrāvji un drenāžas sistēmas ir zemes gabalā, jo īpašniekiem ir jāuztur kārtībā šie grāvji. Jāpievērš uzmanība, vai īpašums ir meža teritorijā un kāda ir reālā situācija „dabā”, jo atšķiras, ko šādā teritorijā var darīt. „Gadās, ka tiek nopirkta meža teritorija, par kuru netika informēts jaunais īpašnieks, tad būs jādodas uz mežniecību pēc datiem, jo, lai būvētu objektus šādā zemes gabalā, būs jāveic atmežošana. Tās ir papildu izmaksas,” teica viņa.

Mārupes novadā, kas ir zināms ar derīgu izrakteņu - kūdras, smilts ieguvi, ne vienmēr to ieguve būs teritorijas plānojumā atļauta, jo Mārupē ir tikai divas funkcionālās zonas, kurās atļauta ieguve: ražošanas teritorijās un tehniskās apbūves teritorijās, bet lauksaimniecības teritorijās smilts ieguve būs atļauta, ja tiek veidota dīķsaimniecība.

Runājot par Mārupes novadam būtiskiem aspektiem īpašuma novērtējumā, D. Žīgure atgādināja par novadā esošo lidostu un tās radīto troksni, tādēļ tiem, kas plāno iegādāties īpašumu, derīgi iepazīties arī ar trokšņu karti (http://www.riga-airport.com/lv/main/par-lidostu/vide/vides_troksnis).

Iegādājoties lielākus zemes īpašumus tālākai sadalei, būtu jārēķinās ar apbūves noteikumiem, kas paredz atstāt noteiktu teritoriju publiskai ārtelpai, zaļajai zonai. Mārupē, salīdzinot ar citām pašvaldībām, esot diezgan lielas minimālās zemes vienības platības ārpus ciemu robežām: 0.12 -0.3 ha, kas gan nedaudz mainīsies pēc teritorijas plānojuma grozījumiem.

Mārupes novada pašvaldības pārstāve kā vienu no problēmām ieskicēja ceļu pieejamību. Lai to risinātu, noteikts: lai tiktu izsniegta būvatļauja un uzsāktu objekta būvniecību, ikvienam īpašumam jābūt piekļuvei, jo daudzviet vēsturiski izveidojušies privātie ceļi, dažiem nav pat nodibināti servitūti. Tādēļ, pirms iegādāties īpašumu, viņa ieteica izpētīt arī šo jautājumu, kura atrisināšana (saņemot apkārtējo īpašnieku atļaujas servitūtam) var būt gan laikietilpīgs, gan dārgs process. Uz klātesošo jautājumu, kā pašvaldība palīdz risināt piekļuves īpašumam jautājumu, vai, iespējams, labākais variants nebūtu atsavināšana sabiedrības vajadzībām, D. Žīgure atbildēja: „Pašvaldība palēnām mēģina tā darīt, bet tas ir arī finanšu jautājums. Vislabāk, ja īpašnieki ir gatavi atdāvināt, jo īpašums ir apgrūtināts un to citādi nevar izmantot, tad pašvaldība sedz zemes ierīcības un reģistrācijas izdevumus. Šādā veidā esam pāris ielas jau atsavinājuši.” Mārupē izstrādāts ielu sarkano līniju lokālplānojumu ar mērķi noteikt koplietošanas statusu un risināt piekļuves jautājumus.

Garkalne: lokālplānojumam ir jāatbilst pašvaldības attīstības stratēģijai

Margarita Gorškova, Garkalnes novada Domes Juridiskās daļas vadītāja, runāja par teritorijas atļauto izmantošanu un lietošanas mērķa maiņu. „Atļauto izmantošanu ietekmē zemes izmantošanas iespējas - konkrēts teritorijas izmantošanas veids, kas ir noteikts pašvaldības teritorijas plānojumā, ir karte - funkcionālais zonējums, un katrā no šiem zonējumiem ir noteikts, ko katrā pašvaldībā drīkst darīt. Tā, piemēram, ir pilsētas, ciema vai lauku teritorijas daļa ar definētām robežām, kurai teritorijas plānojumā vai lokālplānojumā noteikti atļautie izmantošanas veidi un apbūves parametri: stāvu skaits, apbūves blīvums, būvlaides u.c.,” skaidroja viņa. Speciāliste ieteica skatīties apbūves noteikumus, jo pašvaldības nosaka izmantošanas iespējas katrā funkcionālajā zonā. Būtiski pievērst uzmanību arī aizsargjoslām, īpaši applūstošās teritorijās, krastu kāpu aizsargjoslās u.c. „Pie mums pašvaldībā ieradās sieviete, lai noskaidrotu, ko var darīt savā teritorijā. Palūkojoties aizsargjoslas nosacījumus, redzējām, ka tur ir stingra režīma ūdens ņemšanas vieta, kas nozīmē, ka viņa tur neko nevar iesākt,” ar piemēru ilustrēja M. Gorškova. Viņa piebilda, ka nākotnē iecerēts, ka ģeoportālā varētu iegūt pilnīgu izziņu par īpašuma atļauto izmantošanu, bet pagaidām vislabāk būtu vērsties pašvaldībā, lai iegūtu oficiālu apstiprinājumu par teritorijas atļauto izmantošanu, jo pašiem varētu būt problemātiski visos iespējamos informācijas avotos iegūt visaptverošu informāciju. Tika ieteikts nejaukt īpašuma lietošanas mērķi ar atļauto izmantošanu, jo lietošanas mērķi nosaka tikai kadastrālās lietošanas vajadzībām. Piemēram, teritoriālajā plānojumā var būt noteikta apbūves teritorija, bet lietošanas mērķis – cits. Nekustamā īpašuma lietošanas mērķi būtu jāskata kadastrs.lv, bet teritorijas atļautā izmantošana atrodama pašvaldības mājas lapā vai portālā ģeolatvija.lv (https://geolatvija.lv/geo/tapis3).

Speciāliste arī izskaidroja, kā norit pašvaldību teritoriālo plānojumu izstrāde: process var ilgt no gada līdz diviem, un pašlaik tie ir dokumenti ar darbības termiņu līdz 25 gadiem, bet, reālā dzīve tajos ienes savas korekcijas, tādēļ, ja projektu attīstītājam nepieciešams, piemēram, cits zonējums, tas taisa lokālplānojumu par saviem līdzekļiem. „Svarīgi, lai lokālplānojums atbilstu pašvaldības attīstības stratēģijai. Ja, piemēram, plānā iezīmēta zaļā teritorija, bet tajā vēlaties izveidot rūpniecisko zonu, skaidrs, ka šāda iecere netiks atbalstīta. Tomēr daudz kas atkarīgs no pašvaldības, pie mums – Garkalnē – nav sarežģīti uzsākt lokālpānojumu,” paskaidroja M. Gorškova.

Rīga: jaunais teritoriālais plānojums turpmākiem 12 gadiem

Inese Sirmā, Rīgas domes Pilsētas attīstības departamenta Pilsētvides attīstības pārvaldes Teritorijas plānojuma nodaļas vadītāja, pārvaldes vadītāja vietniece, Māra Liepa-Zemeša, no Rīgas domes Pilsētas attīstības departamenta Pilsētvides attīstības pārvaldes Teritorijas plānojuma nodaļas un Liene Smutova, Rīgas domes Pašvaldības ieņēmumu pārvaldes Nekustamā īpašuma lietošanas mērķu noteikšanas nodaļas vadītāja, detalizētāk iepazīstināja ar topošo Rīgas teritoriālo plānojumu turpmākajiem 12 gadiem, kas ir šī brīža lielākā aktualitāte galvaspilsētā, jo paredzēts, ka „jauna dzīve” pēc jauniem nosacījumiem Rīgā sāksies jau nākamgad.

Māra Liepa-Zemeša atgādināja, ka jau piekto gadu pašvaldība strādā pie jaunā plāna izstrādes, un „pašlaik esam noslēguma fāzē: gada sākumā notika plānojuma publiskā apspriešana, ir saņemti priekšlikumi un institūciju atzinumi, un tiek gatavots Domes lēmumprojekts par pilnveidotās redakcijas izstrādāšanu”. Viņa atgādināja: kamēr nav pieņemts jaunais plānošanas dokuments, kas, iespējams, varētu stāties spēkā nākamā gada pirmajā ceturksnī, līdz tam spēkā ir esošais plānojums, saskaņā ar kuru notiek ieceru īstenošana. Gan ar esošo, gan topošo plānojumu var iepazīsties mājas lapā www.rdpid.lv

Inese Sirmā ieskicēja būtiskākās izmaiņas plānojumā. „Atbilstoši likumam, teritoriālais plānojums jāizstrādā saskaņā ar Ilgtspējas stratēģiju, ko Rīgas pašvaldība apstiprināja pirms četriem gadiem, tajā paredzot, ka 2030. gadā galvaspilsētā dzīvos 700 000 iedzīvotāju,” teica viņa. Stratēģijā iekļauta arī telpiskās attīstības perspektīva, kā arī transporta shēmas. „Izstrādājot jauno teritorijas plānojumu, esam paredzējuši Rīgu kā monocentrisku struktūru: ir pilsētas kodols - galvaspilsētas vēsturiskais centrs un tā aizsardzības zona, kur paredzēta intensīvāka apbūve, bet priekšpilsētas un perifērija ir ar jau pazeminātu apbūves augstumu. Funkcionālo zonējumu izstrādājam, vadoties no kvartālam raksturīgās apbūves: gan no funkcionālās izmantošanas, gan no augstuma viedokļa. Rezultātā, salīdzinot ar pašlaik spēkā vēl esošo plānojumu, maksimālais pieļaujamais apbūves augstums ļoti būtiski samazinās visā Rīgas pilsētā,” komentēja speciāliste.

Transporta shēma netiek mainīta: joprojām tā tiek balstīta uz diviem transporta lokiem: centra loks un pilsētas loks, ko veido lielās transporta maģistrāles. Jaunums integrētajā transporta shēmā: tiek rezervēti pašvaldību īpašumi un noteiktas vietas potenciālajiem stāvparkiem. Vēl lieta, kas mainās: teritoriju plānojuma zonējumu detalizācija, kas vairs netiek noteikta ļoti detalizēti, kā tas ir esošajā plānā, jo tiks noteikts tikai atsevišķs funkcionālais zonējums teritorijām, kas ir lielākas par 1000 m². Plānojot projektu īstenošanu, detalizācijai būs iespēja izmantot detālplānojuma vai lokālplānojuma procedūru, teica I. Sirmā. „Ņemot vērā Rīgas lielo mērogu, mēs nevaram ļoti detalizēti izanalizēt katru kvartālu, tāpēc tiks atbalstīti detalizētāk izstrādāti plāni, ja tie atbildīs plānojuma iecerei,” teica viņa.

Būtiski, ka Rīgas vēsturiskā centra teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumi paliek līdzšinējie, jo jaunais teritoriālais plānojums neparedz nekādas izmaiņas šajā teritorijā. Tiklīdz būs apstiprināts jaunais teritoriālais plānojums, tā pašvaldība ķersies klāt Rīgas vēsturiskajam centram.

Uz klātesošo jautājumu, ka stāvu apjoma samazināšana tiek pamatota ar nerealizētiem projektiem, vai tādēļ, ņemot vērā, ka ekonomika attīstās un aktivizējas arī būvniecība, netiks bremzēta projektu attīstība? Piemēram, 26 stāvu dzīvojamā nama iecere Dreiliņos, kur saskaņā ar plānu maksimāli paredzēti 3-5 stāvi? Uz to I. Sirmā atbildēja, ka jau pašlaik šajā apkaimē attīstās IKEA centrs, Stopiņu novads izteicis vēlmi būvēt dzīvojamās mājas utt., par kādu transporta caurlaides spēju pie pašreizējās infrastruktūras varot runāt? „Saskaņā ar lokālplānojumu nav jau aizliegts būvēt kaut vai 50 stāvu māju, bet problēma ir transporta infrastruktūra. Tāpēc nepieciešama lokāla procedūra, kurā arī projektu attīstītājiem, jāuzņemās savu daļu atbildības par infrastruktūras izveidi,” teica viņa. Uz to sekoja komentārs no zāles: „Vai pašvaldība uzskata, ka turpmāk tas viss būs jānodrošina attīstītājam?”, I. Sirmā atbildēja: „Es nesaku, ka par 100% viss, bet, piemēram, ar IKEA tika noslēgts sadarbības līgums par izmaiņām infrastruktūrā. Tā ir abpusēja sadarbība, kas mums jāuzlabo. Pašvaldībai budžetā nav tik daudz līdzekļu, lai ikviena uzņēmēja iecerētajā vietā, kur tiks būvētas augstceltnes, izbūvētu jaunu ceļa infrastruktūru. Tāpēc ir noteiktas prioritārās attīstības teritorijas, kur tiek ieguldīti pašvaldības līdzekļi.”

Speciāliste klātesošos aicināja izmantot atlikušo laiku, kamēr nav pieņemts jaunais plānojums, lai īstenotu ieceres un uzsāktu procesus atbilstoši vēl spēkā esošajam plānojumam. Ja kāds iecerējis pašlaik iegādāties īpašumu, tika ieteikts likt kopā abus plānojumus: esošo un topošo, bet paturēt prātā, ka līdz jaunā plāna pieņemšanai tajā var tikt ieviestas korekcijas.