Āgenskalns jeb Jaunais Mežaparks nostiprinās prestižo rajonu sarakstā

Āgenskalns pēdējo gadu laikā ir kļuvis par arvien pieprasītāku vietu dzīvošanai, nereti tiek dēvēts par «Jauno Mežaparku», nostiprinot pozīcijas dārgāko un prestižāko Rīgas rajonu sarakstā, vērtē nekustamā īpašuma eksperti.

Baltic Sotheby’s International Realty pārdošanas konsultante Evija Zālīte pastāstīja, ka Āgenskalna nami laika gaitā būtiski ir mainījušies, jo kara laikos tie tika nodedzināti, vēlāk atjaunoti. Tādēļ mūsdienās redzamā apbūve, galvenokārt, veidojusies, sākot ar 19. gs. pirmo pusi, bet 19.gs. beigās Āgenskalnā sāka celt priekšpilsētu iedzīvotāju pieticīgām prasībām atbilstošus īres namus, kur pārsvarā iekārtoja dzīvokļus apkārtnes fabriku strādniekiem.

«Dažādu laikmetu arhitektūras stili ar mūsdienīgiem dzīvojamo namu projektiem, kapitāli renovētas kultūrvēsturiskās ēkas, parki, moderns darījumu centrs ar augstceltnēm Daugavas kreisajā krastā, kā arī robežošanās ar Ķīpsalu un Klīversalu, sniedz ievērojamu pozitīvu ietekmi uz tuvākās apkārtnes attīstību un vērtību. Āgenskalnu nereti dēvē par «Jauno Mežaparku»,» teic SIA Latio mājokļu tirdzniecības vadītājs Ermīns Sniedze.

VAS Valsts nekustamie īpašumi (VNĪ), NĪ Iznomāšanas un pārdošanas pārvaldes direktore Anita Feldmane informē, ka Āgenskalnā patreiz dzīvo vairāk nekā 27 000 iedzīvotāju, strādā vairāk nekā 14 000 nodarbināto, apkaime aizņem 461,3 ha lielu teritoriju.

Rajonam raksturīga iezīme ir liels apjoms mazdzīvokļu objektu. Atsaucoties pieaugošajam tirgus pieprasījumam, projektu attīstītāji realizē jaunus dzīvojamo namu projektus, un Āgenskalna apkaime piedzīvo attīstību, un tiek prognozēts potenciāls arī nākotnē, lai gan šobrīd dominē renovācijas un pārbūves. «Āgenskalnā pieprasījums pēc zemes ir ļoti liels, taču piedāvājums ir ierobežots,» teic E.Sniedze. Viņš novērojis, ka zemei cenas ir sākot no 40 eiro/kv. m, sērijveida dzīvokļiem – sākot no 850 eiro/kv. m. Saskaņā ar Valsts Zemes dienesta datiem, 2018. gadā darījumu skaits Āgenskalnā bija 352, 2017. gadā – 458. Salīdzinot ar 2015. gadu, kad vidējā cena sērijveida dzīvokļiem kvadrātmetrā Āgenskalnā bija 810 eiro, 2018. gadā tā kāpusi līdz pat 940 eiro. Vidējā cena jaunajos projektos 2018. gadā ir sasniegusi 1720 eiro/kv. m. Tendence norāda, ka joprojām pieprasīti ir nelieli dzīvokļi – divu istabu ar nelielu platību – vidēji 47,1 kv. m. Saskaņā ar konsultāciju kompānijas Kantar TNS pētījumu, kas veikts 2018. gadā, Āgenskalnu kā savu dzīvesvietu izvēlētos 11% no potenciālajiem pircējiem, kas uz pārējo mikrorajonu fona ir vērā ņemams rādītājs.

A. Feldmane atklāj, ka lielākais pieprasījums vairāku gadu garumā ir bijis pēc vienistabu un divistabu dzīvokļiem ar platību no 20 līdz 60 kv. m. Notikuši 39 darījumi ar trīs un vairāk dzīvokļu dzīvojamām mājām, un tikai 13 darījumi privātmāju sektorā (vidējā darījumu cena apmēram 81 tūkstotis eiro). Arī SIA Ober Haus Real Estate Latviainformēja, ka 47% no visiem darījumiem bijuši vienistabas sērijveida dzīvokļi. Uzņēmums, apkopojot pārdoto īpašumu datus, noskaidroja, ka vidējā sērijveida dzīvokļu cena bija 858 eiro/kv. m. Lai iegūtu vienu dzīvokli, klienti šķīrušies vidēji no 55 tūkstošiem eiro jeb par 1,5% vairāk nekā Rīgā vidēji, bet par sērijveida dzīvokli maksājuši 32,4 tūkstošus eiro jeb par 12,7% mazāk kā vidēji Rīgā.

«Tas izskaidrojams ar mazākām dzīvokļu platībām, bet par kurām tiek maksāts dārgāk. 2019. gads nekustamā īpašuma darījumos Āgenskalnā sācies ar cenu pacēlumu, par kuru nav garantijas, ka tas turpināsies - decembrī vērojamais cenu pieaugums sērijveida dzīvokļiem 924 eiro/kv. m saglabājās arī arī janvārī un februārī, vidēji 951 eiro/kv m,» komentē Ober Haus Real Estate Latvia Dzīvojamo platību nodaļas vadītājaKristīne Dubane. Viņa piebilst, ka brīvās apbūves zemes Āgenskalnā nav daudz, līdz ar to arī zemju darījumi nenotiek daudz. 2018. gadā pārdošanas cenas zemes gabaliem ir bijušas no 18 eiro/kv. m līdz 70 eiro/kv. m. Dārgākās zemes iegādātas komercapbūvei un daudzdzīvokļu apbūvei.

A. Feldmanes ieskatā nekas šajā apkaimē neliecina par strauju nomas maksas kāpumu komercsektorā, biroja, tirdzniecības un ražošanas nomas maksas ir salīdzinoši zemākas nekā Rīgas centrālajā darījumu zonā. 2018.gadā Āgenskalnā VNĪ izsolē pārdeva vienu nekustamo īpašumu – garāžu bez zemes Eduarda Smiļģa ielā 46. VNĪ uzsver, ka uz doto brīdi pieprasījums pēc dzīvokļiem ir lielāks nekā piedāvājums.

Baltic Sotheby’s International Realty eksperte pauda viedokli, ka premium segmenta nekustamā īpašuma tirgus Āgenskalnā vienmēr ir bijis aktīvs un attīstoties videi, pieprasījums pašlaik pārsniedz piedāvājumu. Vislielākais pieprasījums ir pēc divu un trīs guļamistabu dzīvokļiem un mājām ar dzīvojamo platību līdz 200 kv. m. «Sekojot līdzi augošajam pieprasījumam, tendence norāda, ka arvien vairāk tiek renovētas un sakoptas veclaicīgās ēkas, tā tiek veikta kvalitatīva restaurācija, neapdzīvotas telpas tiek pārveidotas par dzīvokļu namiem. Aizvadīto gadu laikā Āgenskalns kļuvis par vienu no dzīvošanai pieprasītākajiem Rīgas rajoniem, iekļūstot Rīgas Top5 rajonu sarakstā. Šo apkaimi īpaši iecienījis vietējais īpašumu pircējs, jaunie speciālisti un īpaši - ģimenes ar bērniem, kas labprāt iegādājas īpašumā gan mājokļus renovētajos namos, gan arī jaunajos projektos. Āgenskalnu raksturo daudzveidīgs īpašumu piedāvājums: vēsturisku vērtību cienītāji atradīs renovētus, koka arhitektūras pieminekļus, ir arī premium segmenta īpašumi, gan arī t.s. vidējās klases mājokļi. Atšķirībā no citām Rīgas priekšpilsētām, Āgenskalnā noteicošo lomu saglabājuši brīvi stāvoši mazstāvu koka nami. Tādēļ rajonam raksturīga iezīme ir liels apjoms mazdzīvokļu objektu,» komentē E. Zālīte.

E. Zālīte novērojusi, ka pašlaik premium segmentā novērotā vidējā cena par dzīvokļiem ģimenēm ar divām un vairāk guļamistabām un kopējo dzīvojamo platību līdz 100 kv. m, svārstās ap 1700 eiro/kv. m. Savukārt, māju cena par vienību svārstās no 275 tūkstošiem līdz 350 tūkstošiem. Pieprasītākās privātmājas ir ar 2 stāviem, dzīvojamo platību līdz 200 kv.m. un piemājas teritoriju, atpūtai dārzā. Dzīvojamo namu projekti, kas atrodas tuvāk gleznaināko skatu vietām pie Daugavas, piekļaujoties «klasiskajām» Āgenskalna robežām, piemēram, Ķīpsalas projekts «Ģipša fabrika» vai Klīversalas «River Breeze Residence», vai «Filozofu rezidence» vairāk orientējas uz t.s. augstākā komforta līmeņa jeb luksus apartamentu klientiem. Tie ir gan vietējie pircēji, gan arī ārvalstu uzņēmumu un vēstniecību darbinieki. Šādos projektos dzīvokļiem ar pilnu apdari cenas sākas no 2500 eiro/kv. m.

Tikmēr E. Sniedze sacīja, ka Āgenskalna viena no galvenajām priekšrocībām ir tā lokācija – ātri un ērti iespējams nokļūt līdz galvaspilsētas centram, lidostai, Jūrmalai. «Būtiski uzsvērt, ka rajonā arvien vairāk norit dažādu vēsturisko ēku renovācija, kas no vienas puses ir pozitīvi, bet no otras puses – šādu objektu sakārtošana ir pakļauta dažādiem apgrūtinājumiem – ir nepieciešams papildu laiks un saskaņošanas procedūras, kas ir pietiekami laikietilpīgas. Taču redzams, ka tas nav šķērslis – šis pilsētas rajons top arvien sakoptāks un pievilcīgāks, līdz ar to arī pieprasītāks un vērtīgāks,» komentē SIA Latio eksperts.