Pievilcīgu zemesgabalu meklējot

Privātajai apbūvei paredzēto zemesgabalu vidējā vērtība Rīgas apkārtnē pēdējo piecu gadu laikā ir pieaugusi par 10 -15%. Un pieprasījums pēc tiem ir diezgan stabils. Turklāt aizvien populārāka kļūst dvīņu māju būvniecība uz viena zemesgabala.

Andrejs Valters, Lange pils valdes priekšsēdētājs 

 
Pēdējo piecpadsmit gadu laikā mūsu uzņēmums Rīgas apkārtnē diezgan aktīvi ir attīstījis privāto ciematu projektus. Tā kā iepriekšējais nekustamā īpašuma portfelis ir pilnībā izpārdots jau pirms pāris gadiem, mēs pašlaik gatavojam visu nepieciešamo dokumentāciju, lai uzsāktu jauna ciemata projekta attīstību. Šoreiz Ķekavas novadā. Šī projekta ietvaros kopā ar Langes pils vērtētājiem nolēmām analizēt, kāds ir zemesgabalu pārdošanas segments, kas atrodas Rīgas apkārtnē, un vai tas ir piemērots privātmāju būvniecībai? Un kā šis segments ir mainījies pēdējo piecu gadu laikā? Uzmanība tika pievērsta Latvijas galvaspilsētai tuvākajām apdzīvotajām vietām: Ādažu, Babītes, Garkalnes, Ķekavas, Mārupes, Olaines, Salaspils, Stopiņu un Carnikavas novadam. No savas profesionālās pieredzes zinām, ka visbiežāk pircēji privātmājas celtniecībai izvēlējās un izvēlas zemesgabalu platībā no 1 000 līdz 2 500 kvadrātmetriem. Sākām pētīt šo zemesgabalu statistiku atbilstoši izvēlētajai teritorijai. Rezultāts bija šāds: 2015. gadā Rīgas tuvumā minētajās administratīvajās teritorijās tika pārdoti 805 zemesgabali, 2016. gadā  – 969, 2017. gadā – 1 002, 2018. gadā – 971 un 2019. gadā – 954. Ja salīdzina 2015. un 2019. gada datus, tad izrādās, ka piecu gadu laikā darījumu skaits ar zemesgabaliem ir palielinājies par 18,5%.

 
Minēšu nelielu precizējumu: atbilstoši 2016. un 2017. gada statistikai atsevišķos novados fiksēts pirkšanas pārdošanas rādītāju kāpums. Tas notika, piemēram, Salaspils novadā, kur apskatītajā laika posmā pirkuma pārdošanas līgumu skaits bija 77, 84, 189, 80, 89 un 104. Apskatot 2017. gada (toreiz fiksēti 189 darījumi) zemesgrāmatas ierakstus, mēs redzējām desmitiem ierakstu, kas veikti zemesgrāmatā vienā dienā. Šis apstāklis liek domāt par to, ka tas nebija patiesais tirgus atspoguļojums. Visticamāk, notika līdzekļu pārvietošana no vienas kabatas uz citu, vai arī bija uzdarbojušies tiesu izpildītāji.

Taču lai arī notika šis mākslīgais kāpums, secinājums par kopējo situāciju nemainās: Rīgas apkārtnes zemesgabali privātajai apbūvei pircējiem bijuši un arī pašlaik ir interesanti. Un piecu gadu griezumā joprojām varam runāt par nelielu pārdošanas darījumu pieaugumu. Lielākais zemesgabalu pieprasījums aizvien ir Ķekavas, Mārupes un Babītes novadā. Šajos novados tiek noslēgta gandrīz puse no visiem darījumiem galvaspilsētas tuvumā. Protams, šīs ir lielākās administratīvās teritorijas, un tajās ir ļoti attīstīta infrastruktūra.

 
Izvērtējot ciematu biznesa perspektīvas, kā arī lai gūtu pilnu priekšstatu, kompānija Langes pils ir uzskaitījusi zemesgabalu piedāvājumu skaitu sludinājumos, kas ievietoti Latvijas populārākajos interneta portālos. 2020. gada sākumā bija aptuveni 400 piedāvājumu. Lai arī dažos sludinājumos parādās informācija par dažāda lieluma zemesgabalu vienā un tajā pašā vietā, fakts ir tāds, ka nav redzama piedāvājumu pārpilnība. Tā ir pilnīgi normāla situācija. Dažos novados pat izveidojies deficīts: portālos ir trīs reizes mazāk zemesgabalu piedāvājumu nekā šajā vietā noslēgto darījumu skaits pagājušajā gadā. Turklāt nevar rēķināties ar milzīgām kompāniju aktivitātēm, kas attīsta ciematu projektus. Ievērojamu un aktīvu šī biznesa pārstāvju galvaspilsētas apkārtnē ir maz, varētu būt ne vairāk par divdesmit. Tie nav simtiem attīstītāju, kurus mēs redzējām 2004. -2007. gadā. Toreiz ciematu attīstītāju biznesā lielākā daļa bija neprofesionāli, kas vienkārši bija pievērsušies bijušo lauksaimniecības zemju parcelācijai, un ar to nodarbojās visi, kam nebija slinkums. Pašreizējos apstākļos attīstīt ciematu ir liels darbs. Ciematiņi kā sēnes vairs neaug, jo ir sarežģījies arī šāda veida nekustamā īpašuma objektu attīstības process.

 Tukši lauki vairs nevienam nav vajadzīgi, bet lielākā daļa pašvaldību tagad izvirza pietiekami stingrus noteikumus par inženierinfrastruktūras esamību nākamajos ciematos. Jaunumu ir daudz. Tajā skaitā ir nepieciešama ceļu ierīkošana atsevišķos posmos. Pašvaldības ir prasīgākas attiecībā uz ciematu pieslēgumu kanalizācijas tīkliem: tur, kur šāda iespēja ir, šis nosacījums ir obligāts. Apbūvētājam nepieciešams ieguldīt diezgan lielas investīcijas, lai atrisinātu visus komunikāciju jautājumus. Būvniecības izmaksas infrastruktūrai turpina pieaugt.
Statistikā palaikam parādās darījumi ar labiem zemesgabaliem, kuri tika pārdoti it kā par 12 000, 14 000, 17 000 eiro, taču pirms tam sludinājumos bija norādīts, ka to vērtība ir 35 000-40 000 eiro.  Ir skaidrs, ka cilvēki nodarbojas ar maksājamās valsts nodevas apmēra optimizāciju. Un darījumi liecina par cenu, kas ir tuva kadastrālajai vērtībai. Tikai jāsaprot, ka Valsts ieņēmumu dienestam ir piekļuve tām pašām datubāzēm, kas ir pieejamas profesionāliem tirgus spēlētājiem un vērtētājiem. Un diezgan nejēdzīga izskatās šāda situācija: tirgū nekustamā īpašuma objekts tiek piedāvāts par vienu summu, un pēkšņi pēc pusgada tas tiek pārdots par krietni zemāku cenu, kas ir tuvu kadastrālajai vērtībai. Nodokļu iestādēm var rasties jautājumi.Un vēl: visi izbūvētie ceļi un kanalizācija (to apkalpošana) ir jānodod pašvaldībām. Tāpēc šajā biznesā darbojas ne visi apbūvētāji. Panākumi būs tiem, kuri saviem projektiem izvēlēsies pareizo atrašanās vietu. Potenciālie pircēji pievērš lielu uzmanību visai nepieciešamajai infrastruktūrai ciematā, transporta pieejamībai. Ja šīs pozīcijas ir nodrošinātas, tad projekts dzīvos. Turklāt atbilstoši statistikai pieprasījums pēc privātajiem apbūves zemesgabaliem ir stabils.
Pēdējo gadu tendence: aktīvāki un ievērojamāki kļuvuši lētāko nekustamo īpašumu attīstītāji. Pieaug rindu namu un dvīņu māju popularitāte, jo tā ir lieliska alternatīva Rīgas pilsētas guļamrajonu dzīvokļiem.

 
Un visbeidzot gribu darīt zināmu savu redzējumu par Rīgas apkārtnes privātās apbūves zemesgabalu cenām. Es tos iedalu piecās cenu kategorijās.

 
Nulles kategorija – piedāvājumi no 5 līdz 15 eiro par kvadrātmetru. Lai gan patiesībā iegādāties kaut ko 1000 un vairāk kvadrātmetru platībā lētāk par 8 eiro par kvadrātmetru diez vai izdosies. Šajā grupā apkopoti tā dēvētie “neattīstītie” zemesgabali: bez komunikācijām, sliktā vietā un ar zāli līdz jostas vietai. Tie, kuri tos pērk, skaidri apzinās, ka viņi iegādājas ko ļoti specifisku un sarežģītu.
Nākamā kategorija – piedāvājumi no 15 līdz 20 eiro par kvadrātmetru. Minētajos deviņos novados, kas atrodas Rīgas apkārtnē, par šādu naudu var iegādāties zemesgabalus attālākās vietās. Tā teikt, perifērijā. Ja ir pieejama kāda viena veida komunikācija, tad cena būs tuvāka nākamajā kategorijā minētajam. Ja atrisināti komunikāciju divi vai trīs veidi (pozīcijas) , tad cena ir aptuveni 20 eiro par kvadrātmetru.
Visizplatītākā cenu kategorija - piedāvājumi no 20  līdz 35 eiro par kvadrātmetru. Mēs šajā segmentā strādājam un plānojam attīstīt arī jauno projektu. Par šādu cenu cilvēki iegādājas zemesgabalu labā vietā, ar piebraucamo ceļu, labu infrastruktūru un visām komunikācijām (pievadītām). Šajā segmentā viss ir brīnišķīgi, un cilvēki ir gatavi par to maksāt.
Nākamais cenu kategorijas līmenis – piedāvājumi no 35 līdz 60 eiro par kvadrātmetru. Tie ir top ciemati un top vietas, piemēram, Piņķi vai Mārupe. Šeit pircēji par zemesgabalu ir gatavi maksāt nevis 35 000 eiro, bet ir ar mieru šķirties no 50 000 un 60 000 eiro. Viņi saprot zemes vērtību, kā arī to, ko iegādājas.
Un visbeidzot kategorija, kas ir vērtīgāka par 60 eiro par kvadrātmetru. Tā ir superelite ar lieliem bonusiem, piemēram, ar ūdenstilpni vai augstu vietas statusu, piemēram, Baltezerā. Tie, kuri pērk šādus zemesgabalus, maksā par tiem vairāk nekā 65 000 eiro, un arī būvē atbilstošas mājas, to vērtība nav mazāka par 250 000-300 000 eiro. Vai viņi spēs pārdot par šādu cenu – tas ir jautājums. Bet cilvēki būvē sev, saviem mīļajiem, tāpēc ir tiesīgi tērēt savu naudu, kā to uzskata par vajadzīgu.
Pirms četriem pieciem gadiem savās publikācijās žurnālā m2 es teicu, ka Babītes novadā lielākā daļa zemesgabalu tiek nopirkta cenu kategorijā no 25 000-30 000 eiro, šobrīd šī amplitūda ir lielāka: 30 000-37 000 eiro. Tas liecina par cenu kāpumu.