Merks apsver īres namu būvniecību

Būvkompānija "Merks" izvirzījusi mērķi būt starp trīs lielākajiem nekustamā īpašuma attīstītājiem Latvijā pēc pārdoto dzīvokļu skaita, kā arī nopietni apsver iespēju būvēt īres namus, intervijā aģentūrai LETA sacīja "Merks" valdes priekšsēdētājs Andris Bišmeistars.

2020.gadā "Merks" apgrozījums samazinājās gandrīz uz pusi. Kādi ir provizoriskie 2021.gada rezultāti?

Ja skatās uz finanšu rezultātiem, tad apgrozījums tiešām ir samazinājies. Jāsaka gan, ka Latvijā būvniecība nav kā plānota ražošana, bet vienmēr bijusi viļņveidīga. Mūsu mērķis nekad nav bijis apgrozījuma lielums vai apgrozījuma audzēšana. Kad stājos amatā, tad mans mērķis bija radīt lielāku pievienoto vērtību un audzēt peļņu. Tās ir lietas, uz ko mēs vairāk koncentrējamies jau kopš 2020.gada, kad sākās Covid-19. 2020.gadā mēs mainījām uzsvaru un tagad to vairāk liekam uz saviem projektiem. Izveidojām zīmolu "Merks mājas", kas aktīvi nodarbojas ar dzīvokļu tirdzniecību un attīstību. Sākot ar zemes iegādi, paši projektējam, paši būvējam un paši pārdodam. Ja pirms tam gada laikā pārdevām 100–120 dzīvokļu, pagājušogad tie bija jau 300 dzīvokļi. Mums arī ir ļoti daudz dzīvokļu būvniecības stadijā.

Apgrozījums 2021.gadā mums bija apmēram 53 miljoni eiro, no tiem 80% ir ģenerāluzņēmēja pakalpojumi un 20% - dzīvokļi. Peļņas ziņā pagājušais gads būs līdzīgs 2020.gadam, varbūt nedaudz mazāk.

Šis gads noteikti būs izaicinājumu pilns, bet, domājams, apgrozījuma ziņā krietni labāks. Plānojam, ka apgrozījums un peļņa varētu pieaugt par vismaz 30%.

Kādi bija galvenie "Merks" pabeigtie un sāktie objekti pagājušajā gadā?

Mēs esam iesākuši un būvējam "Merks Viesturdārza" otro kārtu, tajā būs vēl 167 jauni dzīvokļi, un to attīsta mūsu pašu "Merks mājas". Ir "Merks Mežpilsēta" ar vēl 117 dzīvokļiem un "Merks Duntes zīles". Tie ir lielākie mūsu pašu attīstītie projekti. Vēl ir "Orkla" cepumu un vafeļu ražotne Ādažos, kurā investēs teju 32 miljonus eiro, arī Salaspils bērnudārzs, kas ir interesants projekts no CLT koka paneļiem ar pasīvās mājas principiem. Tāpat ir noslēgti līgumi par biznesa centra "Gustavs" pirmās ēkas būvniecību Gustava Zemgala gatvē 23 500 kvadrātmetru platībā, kā arī līgums ar Igaunijas attīstītāju "Kapitel" par "Elemental Skanste" ofisu ēkas būvniecību 33 500 kvadrātmetru platībā.

Šī gada sākumā "Colliers" publiskoja jauno attīstītāju topu pēc pārdoto dzīvokļu darījumu apjoma - "Merks" tajā no trešās vietas noslīdējis uz septīto. Kādas prognozes par turpmāko - vai pārdoto dzīvokļu skaits varētu pieaugt?

Mēs kā attīstītāji skatāmies uz diviem rādītājiem - cik ir saražots un cik var pārdot. Redzam, ka tirgus ir ļoti aktīvs un Covid-19 principā ir pat palīdzējis nekustamā īpašumā tirgum - cilvēki ir spējuši iekrāt pirmajai iemaksai, ir spējuši uzkrāt kapitālu. Dzīvokļu tirdzniecība norit ļoti labi. Mēs pagājušajā gadā esam pārdevuši 296 jaunus dzīvokļu - gan gatavos un uzbūvētos, gan vēl būvniecības stadijā esošos. Šobrīd mūsu portfolio ir pieejami tikai būvniecības stadijā esoši dzīvokļi, no gatavajiem ir pieejami tikai divi "demo" dzīvokļi, ko izmantojam reklāmas vajadzībām un potenciālo klientu apskates vizītēm. "Colliers" uzskaita tos dzīvokļus, kas ir nodoti ekspluatācijā un kad darījums ir fiksēts zemesgrāmatā. Tādēļ, lai arī, pēc mūsu datiem 2021.gads, ir bijis ar rekordaugstu dzīvokļu rezervācijas rādītāju, "Colliers" datos šī informācija atspoguļosies tikai šogad.

Var just, ka Latvijā cilvēki aktīvi investē nekustamajā īpašumā, pērk otru īpašumu kā investīciju objektu, lai nosegtu inflācijas riskus. Īpaši aktīvi darījumi ir centrā, labās vietās, kur īpašumu vērtība tikai pieaug. Cilvēki mazāk iegulda akcijās, biržā, bet vairāk investē nekustamajā īpašumā. Arī bankas ir agresīvas finansēšanā, likmes ir ļoti zemas un konkurence liela.

Tāpat SIA aktīvi pērk dzīvokļus, par ko jāpateicas samazinātajai Zemesgrāmatas nodevai un izmaiņām Īres likumā.

Latvijā gadā tiek pārdoti apmēram 2600 jauni dzīvokļi - gan rekonstruēti, gan jaunbūvēs. Mēs no Igaunijas šajā rādītājā atpaliekam trīs reizes, bet no Lietuvas - apmēram četras reizes. Mums iespējas augt noteikti ir, un mēs gribētu, lai vismaz 40% apgrozījuma būtu pašu būvēti un pārdoti dzīvokļi.

Kāda ir situācija ar īres namu būvniecību? Vai "Merks" varētu startēt arī šajā segmentā?

Ir liela interese par šo segmentu, īpaši gada sākumā ir parādījušies jauni interesenti no Lietuvas un Igaunijas. Latvijā gadā būtu nepieciešams uzbūvēt apmēram 500 īres dzīvokļu, kā tas tagad notiek Lietuvā un Igaunijā. Šajā segmentā mēs varētu sevi realizēt, mums ir pietiekami daudz savas zemes, un vērtējam šādas iespējas. Tas nebūs mūsu pamatvirziens, bet, ja būs labas iespējas, mēs apsvērsim arī īres namu būvniecību.

Kāda patlaban ir apjomīgo Zaķusalas un Lucavsalas apbūves projektu virzība? Kad tur varētu sākties būvdarbi?

"Merks" ir biržas kompānija. Tas nozīmē, ka mūsu akcionāriem un klientiem par visiem jaunumiem un lielajiem soļiem būvniecībā būtu jāuzzina pirmajiem. Kad sāksim būvniecību, precīzi nevarēšu pateikt. Ar projektēšanu esam tikuši tālāk. Lucavsalā dzīvokļu projekts ir gatavs, būs trīs kārtas - gan ekonomiskā, gan biznesa, kā arī luksusa klases dzīvokļi. Vieta ir laba, skaista apkārtne. Projekta pirmā kārta ir saskaņota Būvvaldē. Projekts kopumā būs pietiekami apjomīgs un ambiciozs.

Savukārt Zaķusalā esam intensīvi uzsākuši infrastruktūras projektus, ir noslēdzies konkurss par pirmās un otrās kārtas projektēšanu, ko veiks arhitektu birojs "Ruume". Šis projekts vairāk tiek virzīts uz 2023.gadu.

Kā vērtējat Covid-19 ietekmi uz nekustamo īpašumu tirgu un būvniecības nozari kopumā?

Protams, pandēmijas sākumā projekti tika mazliet pieturēti, bet kopumā ietekme ir bijusi, jāsaka, ļoti pozitīva. Daļa klientu iegādājas jaunus dzīvokļus kā investīciju objektus, lai pasargātu savus uzkrājumus no inflācijas. Cilvēki ir sapratuši, ka ieguldīt uzkrājumus nekustamajā īpašumā ilgtermiņa skatījumā ir pareizs lēmums, tas ir izdevīgi un gudri. Klienti kļūst ekonomiski izglītotāki, labāk izprot nekustamā īpašuma vērtību.

Manuprāt, pats lielākais ieguvums ir tas, ka cilvēkiem bija iespēja iekrāt naudu, jo lielākā problēma jaunajām ģimenēm, ekonomiskajai klasei, bija pirmās iemaksas trūkums. Tāpat, vairāk padzīvojot pa mājām, cilvēki novērtēja dzīves telpas svarīgumu un novērtēja funkcionalitāti, piemēram, ka vairs nav tik svarīga mājokļa platība, bet gan telpu izkārtojums.

Kā jūs raksturotu pašreizējo situāciju būvniecības tirgū Latvijā? Vai palielinās privāto pasūtījumu īpatsvars, jo iepriekšējos gados liels īpatsvars bijis valsts un pašvaldību pasūtījumiem?

Skaidrs, ka cenas visam ir augušas. No pagājušā gada sākuma koks, tērauds ir kļuvis divas reizes dārgāks. Ja būvmateriālu cenas ir kāpušas, protams, pasūtītāji ir piesardzīgāki, viņi vairāk taustās un plāno. Kopējais izmaksu pieaugums ir jūtams ļoti izteikti, un uzņēmumi uz to arī reaģē. Pērn bija virkne gadījumu, kad ģenerāluzņēmēji atteikušies slēgt līgumus ar pasūtītājiem, tāpat šī iemesla dēļ tika pārtraukti un no jauna izsludināti vairāki konkursi.

Kādas ir prognozes par turpmāko?

Ja pagājušajā gadā bija izteikts metāla, tērauda un koka izejmateriālu cenu kāpums, tad tagad ir citi izaicinājumi - elektrības un gāzes cenu kāpums. Skaidrs ir arī tas, ka šie ir globāli izaicinājumi, un, protams, mēs to būtiski izjūtam.

Tāpat mēs ļoti izjūtam darbaspēka izmaksu pieaugumu. Lielo objektu skaits ir pieaudzis, darbinieku trūkst, un redzam, ka, piemēram, inženiertehniskie apakšuzņēmēji sāk mainīt cenas. Cik daudz un kādos apmēros tas notiks, to droši vien redzēsim vasaras beigās, kad objekti jau būs uzņēmuši lielākus apgriezienus.

Cik nu varējām, ar šiem straujajiem cenu kāpumiem mums nācās tikt galā. Ja privātie pasūtītāji šajā ziņā vēl nāk pretī, tad ar valsts pasūtījumiem ir ļoti bēdīgi. Esam tikušies ar Ekonomikas ministriju jautājumā par cenu indeksācijām. Grūti ir kompensēt 300% cenu kāpumu materiāliem. Un šajā gadījumā mēs nerunājam par visu objektu, bet atsevišķām pozīcijām, kā kompensēt nenormāli straujo cenu kāpumu un kā šo jautājumu sakārtot likumiski. Pasūtītājam šādi materiālu cenu pieaugumi būtu jāsedz, jo būvnieks no savas peļņas nevar to kompensēt.

Mums, līdzīgi kā pārējiem nozares uzņēmumiem, ir projekti, kur ir būtiskas grūtības iekļauties iepriekš noteiktajās līgumizpildes summās, un tas veido ievērojamus zaudējumus. Viens no šādiem projektiem ir Rīgas Tehniskās universitātes Būvniecības inženierzinātņu fakultātes ēkas rekonstrukcija, kur no uzņēmuma neatkarīgu iemeslu dēļ ievērojami palielinājās būvniecības izmaksas.

Runājot par cenu indeksāciju, vai tas būtu labākais risinājums noteikt to līgumā? Ja atceramies seno gadījumu ar Latvijas Nacionālo bibliotēku un Kultūras ministriju, tad tur tiesvedība par inflācijas kompensēšanu ilga gadiem.

Viens, ja ir augoša ekonomika un jākompensē inflācija, bet cita runa ir tad, ja notiek būtiskas, ārpus standarta inflācijas cenu kāpums, neprognozējams, kas nav mērāms 10%. Cenas kokam, metālam, tagad arī stikla konstrukcijām nav pieaugušas par 6-10%, kas būtu dabisks pieaugums. Šādu cenu pieaugumu neviens nevarēja paredzēt - tagad par tonnu armatūras cena pieaug no 350 līdz 740 eiro.

Tāpat problēma bija vakcinācijas sertifikāta nepieciešamība. Mums objektos bija pietiekami liels skaits darbinieku, kas atteicās vakcinēties un pārgāja uz privāto sektoru, kur tādas lietas neprasa. Daži aizbrauca uz Skandināviju, arī Igaunijā tā nav obligāta prasība. Tādēļ atsevišķos objektos zaudējām apmēram 20-30% darbinieku.

Pērn būvniecības apjomi Latvijā samazinājās - ar ko tas ir skaidrojams? Kādas ir prognozes par šo gadu?

Ir daudz jaunu līgumu un objektu, bet pirmajos gados šiem objektiem apgrozījums nav liels. Tādēļ jāsaka, ka objekti ir, bet skaitļos tie vēl neparādās. Redzams, ka aktivitāte, piesakoties konkursos, ir liela, katram ir vismaz pāris pretendentu, tādēļ jāsecina, ka darba visiem nepietiek.

Ir skaidrs, ka sasāpējis ir jautājums par viesstrādniekiem. Tam ir jādomā risinājums, jo mazkvalificētu darbu uz vietas te grib strādāt arvien mazāk un mazāk. Mēs lēšam, ka būvniecībā vajadzētu ievest apmēram 10 000 viesstrādnieku. Šo pozīciju mēs aktīvi aizstāvam. Izteikti redzam, ka līdz ar Covid-19 un vakcinācijas sertifikāta nepieciešamību daudzi ir aizgājuši pelēkajā zonā vai aizbraukuši strādāt uz ārvalstīm.

Sertifikāti jau vairs nav vajadzīgi...

Jā, bet nav jau viegli tik ātri cilvēkus dabūt atpakaļ. Ja kādreiz objektā varēja nokomplektēt nepieciešamo cilvēku skaitu divās nedēļās, tad tagad tam vajag vismaz divus mēnešus. Viss notiek daudz lēnāk, nav tā, ka cilvēki sēž rindā un būtu, no kā izvēlēties. Ir spiesti ņemt to, kas ir. Ekonomikas ministrija gan saka, ka nekāda pārkaršana darba tirgū nedraud.

Kā gaidāmais Eiropas Savienības līdzekļu pieplūdums ietekmēs nozari? Vai Eiropas Savienības līdzfinansētie projekti ir sadalīti pietiekami vienmērīgi pa gadiem, lai novērstu iespējamo pārkaršanu un nozares jaudu trūkumu?

Būvniecības nozare uzskata, ka situāciju vairāk ietekmē globālie apstākļi nekā situācija mūsu būvniecības tirgus iekšienē. Nozare uzskata, ka vajadzētu visu valstiski salikt pa plauktiņiem. Ir divas lietas - ir projekti, kas jau ir gatavi un tos var sākt būvēt, bet daudzi projekti ir vien uz papīra, un to būvniecība var sākties vien pēc diviem trim gadiem. Divi gadi aiziet projektēšanai.

Šī fondu apgūšana vienalga būs cikliska, bet piekrītu, ka plānošana ir svarīga. Nozarei ir svarīgi zināt, ka pēc gada būs tāds un tāds objekts tur un tur. Tas būtu labi. Ministrijās šos projektus zina, plāni viņiem ir, bet vajadzētu koordinējošo iestādi, kas šos plānus saliktu kopā. Laba pārraudzība un plānošana ir tas, ko mēs sagaidām un vienmēr esam vēlējušies.

Vai kapacitātes pietiks?

Kapacitātes viennozīmīgi pietiks. Mēs tiksim ar to galā.

Jau daudzus gadus tiek ziņots, ka būvniecībā ir viens no lielākajiem ēnu ekonomikas apmēriem. Vai pēdējo gadu laikā jūtat situācijas uzlabošanos vai gluži pretēji - pasliktināšanos?

Mēs, "Merks", esam biržas kompānija un tādēļ esam caurskatāmi, sniedzam ceturkšņa atskaites, ziņojam par lielākajiem noslēgtajiem līgumiem un summām. Mēs pārkāpumus šādās lietās nepiedodam, un tas tiek uzsvērts visos līgumos. Ja runājam par apakšuzņēmējiem, skaidrs ir viens - ja mums jau pagājušajā gadā bija grūti no cenu pieauguma viedokļa, arī viņiem bija ļoti grūti. Domāju, ka materiālu cenu kāpums ir daudzus piespiedis atgriezties pelēkajā zonā.

Ēnu ekonomika būvniecībā ir pieaugusi…

Nezinu, vai pieaugusi, bet samazinājusies tā noteikti nav.

"Merks" ir viens no uzņēmumiem, kuru Konkurences padome (KP) sodījusi par iespējamo karteļa vienošanos, bet "Merks", tāpat kā citi uzņēmumi, šo KP lēmumu pārsūdzējuši tiesā. Kā jūs komentētu šādu KP lēmumu?

"Merks" ar pārsūdzību ir vērsies tiesā, jo absolūti nepiekrīt šim KP lēmumam. Caurskatāmība un godīga konkurence vienmēr ir bijusi viens no "Merks" pamatprincipiem.

Mēs esam darbojušies tikai un vienīgi klienta interesēs par izdevīgāko cenu godīgas konkurences veidos.

Gadījumā, ja tiesa lemj par labu KP un šis lēmums stājas spēkā - kā tas var ietekmēt būvniecības nozari, ņemot vērā, ka starp sodītajiem ir gandrīz visi lielākie būvniecības uzņēmumi?

Tās būtu tikai spekulācijas, ja modelēšu, kā tas varētu izskatīties pēc tiesas sprieduma.

Vai laikā, kamēr notiek tiesvedība, var rasties problēmas ar KP lēmumā minēto uzņēmumu dalību publiskajos un privātajos iepirkumos? Vai "Merks" ir manījis kādas attieksmes izmaiņas iepirkumos attiecībā no publisko un privāto pasūtītāju puses?

Nav notikusi nekāda attieksmes maiņa ne iepirkumos vai objektos, ne privātajos pasūtījumos vai valsts iepirkumos. Mēs jau 2020.gadā uzsākām stratēģiju būvēt vairāk savu objektu, kur varam vairāk kontrolēt notiekošo, savukārt valsts un pašvaldības objektus izvērtējām mērķtiecīgāk, lai tie mums būtu interesantāki. Mēs arī saviem klientiem vienmēr uzsveram, ka esam biržas kompānija un ar to atšķiramies no citiem Latvijas būvniekiem. Mums ir augsta caurskatāmība, augsti iekšējie standarti, ir izstrādātas iekšējās vadlīnijas, apmācīti darbinieki gan šajā kontekstā, gan korupcijas jautājumos.

Kā "Merks" darbu un būvniecību kopumā ietekmēs karš Ukrainā, jo, piemēram, ir noteikts tērauda un dzelzs izstrādājumu importa aizliegums no Krievijas un Būvuzņēmēju partnerība jau ir ziņojusi, ka skarti 80% no metālu piegādēm?

Esošā situācija gan tieši, gan netieši ietekmē būvniecības industriju visā Eiropā. Šobrīd visā pasaulē novērojams straujš cenu pieaugums metālu izejmateriāliem, sasniedzot vēsturiski augstākos līmeņus. Atkarībā no materiāla šis pieaugums vidēji svārstās robežās no +35% līdz +65%, taču ir pozīcijas, kur pīķa robeža sasniedza līdz pat +400% cenu pieaugumu. Arī elektrības kabeļiem ir novērojams 50% cenu pieaugums, jo liela daļa no šiem materiāliem tiek importēta no Baltkrievijas.

Arī mēs šobrīd meklējam alternatīvus piegādātājus citviet Eiropā, taču tas ir laikietilpīgs process un arī finansiālā ziņā daudz dārgāks, jo šos ražotājus meklējam ne tikai mēs, bet būvuzņēmēji no visas Eiropas. Mūsu nekustamo īpašumu attīstības objektos ir paveicies, visos projektos veicam darbus pie ēkas karkasa vai arī noslēdzošos iekšdarbus, kur metāla cenu svārstības un pieejamība mūs tik ļoti neietekmē.

Ja runājam konkrētāk par citām pozīcijām, piemēram, apdares materiālu pieejamība samazinās, un skaidri prognozējams, ka cenu pieaugums turpināsies. Tāpat, piemēram, tādiem sausās būves elementiem kā ģipškartons cenas ir palielinājušās pat divas reizes, akmens vates cena kopš kara sākuma Ukrainā palielinās par 20% nedēļā.