Kā izsargāties no krāpšanas gadījumiem nekustamo īpašumu tirgū?

Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijas (LANĪDA) profesionāļu kluba ikmēneša tikšanās bija plaši apmeklēta: tika pulcēta pilna semināra zāle ar LANĪDA biedriem, kuri bija ieradušies uzklausīt ekspertu – Zvērinātu advokātu biroja Vilgerts pārstāvju - lekciju par to, kā izsargāties no krāpšanas gadījumiem.

Vairis Dmitrijevs, Vilgerts advokāts un Ingus Melmers, Vigerts jurists, NĪ profesionāļiem deva padomus darījumu vešanas procesā, atgādināja par NĪ aģentu atbildību, skaidroja, ko nozīmē krāpšana krimināltiesību izpratnē, kā arī tika sniegti piemēri no aktuālās tiesu prakses. Konkrētu situāciju analīze notika klātienē, kad NĪ aģenti uzdeva juristiem savus jautājumus no ikdienas prakses.

Vairis Dmitrijevs, sniedzot padomus darījumu vešanas procesā, to sadalīja vairākos posmos, kā pirmo minot īpašuma izpēti. Mums, juristiem ir 50 standarta jautājumi, ko mēs iesakām uzdot klientam (par kaimiņiem, komunikācijām, strīdiem, aizsargjoslām, īpašumtiesībām, pirmpirkuma tiesībām  u.c.). Ja uz kādu no tiem nav atbilžu, tā „iedegas sarkanā lampiņa”, ka šis risks būs „jānosedz” līgumā. Mēs, juristi sakām, ka „audzējam” problēmu pirms līguma noslēgšanas un darījuma pabeigšanas, lai vēlāk nerastos problēmu,” skaidroja Vilgerts advokāts.

V. Dmitrijevs ieteica izpētīt arī īpašuma pircēju/pārdevēju, tam var izmantot interneta resursus (piem., Google), dažādus reģistrus, piemēram, pārliecinoties, vai klients nav iekļauts Maksātnespējas reģistrā, kāda ir tā atbildētspēja, lai saprastu, vai tas varēs uzņemties atbildību, ja darījuma procesā kaut ko būs noklusējis.

Par interneta lietderību ikdienas darbā no zāles atgādināja kāds LANĪDA biedrs, stāstot savu gadījumu ar klientu no Turcijas, kas vēlējies veikt darījumus arī Latvijā, bet, izpētot internetā informāciju par klientu, nāca klajā informācija, ka tas veicis krāpnieciskus darījumus Šveicē, un viņam par to atgādinot, klients ātri vien „pazudis”.

Arī pārstāvības tiesību pārbaudei ir svarīga loma, piebilda advokāts, lai saprastu, kāpēc klients darbojas uz pilnvaru pamata, un jāpārbauda, vai pilnvara, kas izsniegta notariāli, ir derīga un aktīva: to var pārbaudīt nederīgo dokumentu reģistrā (arī pie pilnvaru izsniegušā notāra). Tāpat būtu jāņem vērā citi riski un pret tiem aģentam laikus jānodrošinās, lai tos mazinātu (piem., nodokļu sekas, piedāvātā darījuma struktūra u.c.).

Juristi atgādināja, ka šobrīd aktuāla problēma ir t.s. fiktīvie īres līgumi, ko mēģina risināt politiskā līmenī, mainot regulējumu. Viens no priekšlikumiem ir izveidot īpašu, īres līgumu reģistru Zemesgrāmatā, bet, kamēr nav jauni likuma grozījumi, vienīgais veids, kā cīnīties ar īrniekiem un apakšīrniekiem, lai atzītu līgumus par spēkā neesošiem, ir vērsties tiesā. Tas gan ir laika un resursu ietilpīgi, tāpēc bieži vien t.s. fiktīvie īrnieki izmanto šo situāciju, mēģinot vienoties ārpus tiesas, ar kompensāciju. Daudzos gadījumos tiek izvēlēts šis variants, jo tas ir daudz ātrāk.

Uz jautājumu no semināra zāles, vai var gadīties, ka jebkuram īpašumam var „uzrasties” kādi seni īres līgumi, juristi atbildēja: jā, tā var gadīties, bet „tas iet roku rokā ar pārdevēja negodprātību”, un tad ir iespēja sūdzēt tiesā pārdevēju par zaudējumu atlīdzināšanu (jo, izliekot īrnieku, radīsies zaudējumi). Tāpēc eksperti ieteica jau līgumā paredzēt pārdevēja apliecinājumu par to, ka īpašumam nav nekādu, slēptu īres līgumu, kā arī var paredzēt dažādus līgumiskos mehānismus, kas palīdzētu nodrošināties pret šādām situācijām (maksājumi, galvojumi u.tml.).  Eksperti piebilda, ka pēdējā laikā esot ierosināti jau vairāki kriminālprocesi par viltotiem īres līgumiem, un tajos ir ne tikai viltoti paraksti, bet arī nepatiesi sniegta informācija.

Sniedzot padomus darījuma līgumu slēgšanā, Vilgerts juristi ieteica sagatavot un „turēt pa rokai” standarta līgumu, kuru atbilstoši situācijai var pielāgot katram gadījumam. Ja ir šaubas kādos jautājumos, to noteikti jāietver (jāatrunā) līgumā. Tāpat līgumā būtu jāatrunā maksājumu kārtība (vai un kā notiks rokasnaudas vai priekšapmaksas veikšana, vai nauda būs darījuma kontā bankā vai notāra glabājumā), pušu pienākumi, to, kad var tikt izbeigts līgums, ka arī līgumā būtu jāiekļauj visus iespējamos riskus (galvojumi, atliktais maksājums kā garantija, līgumiski nostiprināt īpašuma tiesību pāreju). Iesaka pievienot izdrukas no Zemesgrāmatas par īpašuma staus quo uz darījuma brīdi (lai darījuma veikšanas starplaikā nenotiktu kādi „brīnumi” ar īpašumu). Līgumā būtiski noteikt precīzus un skaidrus pušu pienākumus un to sadalījumu. Pirms līguma parakstīšanas ir jāpārbauda arī paraksta licējus, piem., ja tās ir juridiskās personas, pārliecināties Uzņēmuma reģistrā, vai tās ir paraksta tiesīgas,- ieteica eksperti.

Ar aģenta atbildības sfēru iepazīstināja Ingus Melmers, sakot, ka pagaidām tiesās vēl nav nonākušas lietas, kurās būtu apšaubīta NĪ aģenta atbildība vai prasīts atlīdzināt kādus NĪ aģenta rīcības dēļ radušos zaudējumus, bet aģentiem būtu jāatceras, ka tās ir pilnvarotas personas darījuma noslēgšanai, tāpēc ir jādarbojas kā krietnam, rūpīgam saimniekam. Jurists atgādināja likuma normas: komercaģentam ir pienākums atlīdzināt zaudējumus par tā prettiesisku vainojamu darbību/bezdarbību uz vispārējiem pamatiem, ja ir pierādīta tā prettiesiskā rīcība, zaudējumu esamība, cēloņsakarība starp prettiesisko darbību un zaudējumiem. I. Melmers piebilda, ka prasījumi, kas izriet no komercaģenta līguma, noilgst četru gadu laikā. Komercaģentam var iestāties atbildība arī par komercnoslēpumu atklāšanu (darījuma noslēgšanas fakts, darījuma partnera identitāte, darījuma summa utt.).

Vilgerts eksperti skaidroja, ko nozīmē krāpšana krimināltiesību izpratnē: tā ir svešas mantas vai tiesību uz šādu mantu iegūšana, ļaunprātīgi izmantojot uzticēšanos vai viltu, tomēr saistībā ar NĪ krāpšanu Krimināllikumā nav speciāla panta, kas paredzētu atbildību par nelikumīgiem darījumiem ar NĪ.

Iepazīstinot ar tiesu praksi NĪ krāpšanas gadījumos, juristi minēja vairākus piemērus. Tā, piemēram, gadījums ar viltotiem mantojuma dokumentiem: persona ar viltu notārei uzrādīja viltotu testamentu, uz kura pamata tika izsniegta mantojuma apliecība un tika pretlikumīgi iegūts īpašums. Tālāk negodprātīgā persona iegūto īpašumu pārdeva citai personai. Augstākā tiesa lēma, ka šis ir gadījums, ka manta ir iegūta ar viltu, bet būtiski, ka vainīgās personas turpmākās darbības ar izkrāpto mantu (realizācija, ieķīlāšana, apmaiņa utt.) nav atzīstamas par jaunām krāpšanām, arī tad, ja vainīgā persona maldina jauno pircēju, ka viņai ir tiesības rīkoties ar šo īpašumu, jo tālāka darbība ar izkrāpto īpašumu nav kriminalizēta.

Semināra noslēgumā eksperti rezumēja: lai NĪ aģenti izvairītos no iespējamiem strīdiem par zaudējumu atlīdzināšanu, kas var tikt vērsti pret aģentu, ir svarīgi:

-          Pārliecināties par pārdevēja īpašuma tiesībām, kā tas skar arī trešās personas (laulāto, kreditorus u. tml.);

-          Ir nepieciešams pārbaudīt visus iespējamos NĪ apgrūtinājumus (ķīla, īres attiecības, zemes īpašnieks u.tml .) ;

-          Jāapzina īpašuma stāvoklis un aspektus, kas skar tā ekspluatāciju;

-          Precīzi jāvienojas par samaksas kārtību (nomaksa u. c.);

-          Iesaka izmantot darījumu kontu (vai notāra glabājumu): darījuma kontā pircējs ieskaita visu pirkuma maksu pēc līguma noslēgšanas, taču kredītiestāde to pārskaita pārdevējam pēc līgumā noteikumu izpildes;

-          Līgumā precīzi jānosaka īpašuma tiesību reģistrācijas kārtības noteikumi;

-          Paša drošībai un komfortam var piesaistīt citus ekspertus un iestrādāt līgumā atrunas attiecībās ar klientu (riskēt izvēlas klients).

Atgādināsim, ka kopš aprīļa sākuma LANĪDA ir  izveidojusi nekustamā īpašuma profesionāļu klubu, kura ietvaros ik mēnesi asociācijas izpilddirekcija organizē interesantas un noderīgas tikšanās. 

LANĪDA izpilddirektore Irina Sjarki norāda, ka mūsdienās nekustamo īpašumu aģenta profesionalitāti nosaka ne tikai izcilas pārdošanas prasmes, bet gan arvien vairāk ikdienas darbā nepieciešamas daudz, dažādas citas kompetences, piemēram, digitālā pratība, saskarsmes un psiholoģijas zināšanas, likumdošanas pārzināšana u.c. „Šādu klubu izveidojām, lai celtu mūsu biedru kompetences līmeni, kā arī sniegtu iespēju tiem satikties, veidot saskarsmi un veicinātu pieredzes apmaiņu un sadarbības iespējas starp NĪ aģentiem. Ikmēneša tikšanās pieaicinām dažādus ekspertus - interesantas personas, kuru viedoklis un pieredze var būt noderīga NĪ aģentiem viņu turpmākajā darbā,” LANĪDA Profesionāļu kluba mērķus skaidro I. Sjarki.