Новые квартиры для среднего класса: когда появятся и сколько будут стоить?

По данным ассоциации LANĪDA, которая обобщает информацию о реально совершенных сделках на рынке недвижимости, средняя стоимость квартир в новых проектах в микрорайонах Риги с начала этого года увеличилась с 1271 евро до 1367 евро за кв. метр. За последний месяц (август) квартиры подорожали на 0,2%. Что касается новых зданий в центре Риги, квартиры, конечно, стоят немного дороже, но их цена все равно растет – с  января по август этого года она увеличилась с 2717 евро до 2818 евро за кв. метр (рост на 3,7%).

Как и типовое жилье, рынок новых проектов очень неоднороден – он предлагает как эксклюзивные квартиры, например, на Кливерсале, стоимость которых доходит до 6 тысяч евро за кв. метр, а сама квартира тянет на полмиллиона евро, так и довольно скоромные варианты, которые за 1000 евро за кв. метр. Но они скорее касаются условно нового жилья, назвать которое таковым можно с большой натяжкой. Чаще всего это недострой, во время кризиса перенятый банками, а сейчас доведенный до ума. Или же квартиры без отделки, требующие дополнительных инвестиций.

Однако если говорить о рынке в среднем, то большая часть сделок (более 60%) заключалась в ценовых границах от 40 до 100 тысяч евро – речь идет в основном о квартирах в новых проектах с 1-3 комнатами, расположенными в микрорайонах Риги (данные Arco Real). Наименее дорогие сделки варьируются в диапазоне от 180 до 250 тысяч евро, а самая популярная покупка – это квартиры за 50-60 тысяч евро.

Кстати, эксперты склонны говорить о некоей психологической цене, которая сегодня определяет общую атмосферу на этом рынке. Для однокомнатных квартир это 40-60 тысяч евро, 2-комнатные апартаменты – 70-80 тысяч евро,  3-4 комнатные – до 100 000 евро. Больше рижане пока не готовы тратить на новое жилье, даже несмотря на его лучшее качество и удобство по сравнению с типовыми проектами. Если цена квартиры в новом проекте превышает этот психологической стандарт, то семьи предпочитают отремонтированную квартиру в типовом проекте, где цена квадратного метра уже приближается к отметке 1000 евро, особенно если она находится в хорошем микрорайоне (Пурвциемс, Золитуде, Тейка, Иманта). Кстати, сами девелоперы очень ждут, когда "серийки" по цене квадратного метра приблизятся к стоимости новых проектов. И вот почему...

В Латвии строят в несколько раз меньше, чем в Литве и Эстонии

Есть интересная статистика, отражающая развитие рынка недвижимости Латвии в балтийском срезе. Так, по данным Литовского Национального агентства по развитию недвижимости, в этом году в Литве планируется ввести в эксплуатацию 11 тысяч новых квартир, в Латвии таких – всего две  тысячи. Эстония по этому показателю находится где-то в середине между нами. Однако если смотреть на цены в новых проектах, то они объясняют эту разницу. Примерно одна и та же квартира в новом проекте в Таллине стоит на 30-40% дороже, чем в Вильнюсе, и на 50% дороже, чем в Риге.

"Это говорит лишь о том, что девелоперу построить новый проект в Таллинне и в Вильнюсе намного выгодней, чем в Риге, – говорит руководитель компании Balsts Айгар Зариньш. – Чтобы он мог что-то заработать, квартира должна быть продана по цене 1500-1600 евро за кв. метр, так как себестоимость строительства нового жилья за квадратный метр составляет 1300-1400 евро. Покупатели еще не готовы столько платить. Надо учитывать, что зарплаты в Латвии все-таки ниже, чем в Эстонии процентов на 20-30%. Плюс ощущение стабильности как у самих покупателей, так и у инвесторов – оно, увы, не в нашу пользу. Когда вторичный рынок подтянется по ценам к новому жилью, а это, безусловно,  произойдет, люди начнут покупать квартиры в новых проектах. Надо ждать, когда разница в средней цене между новым и не новым жильем будет не 500-600 евро, а 200-300 евро".

Кроме того, эксперты говорят, что процесс согласования строительства в Латвии очень велик, и это тоже отпугивает инвесторов. "С момента покупки земли до строительства требуется не менее двух лет, а до ввода в эксплуатацию – все 3 года, – поясняет руководитель по обслуживанию клиентов Latio Алдис Риекстиньш. – Инвесторы при таких сроках не могут ничего прогнозировать, да и рисковать не хотят. Кто знает, что произойдет через три года!"

Член правления риелторской компании Arco Real Estate Марис Лаукалейс добавляет: инвесторы пока не особо заинтересованы в строительстве нового жилья в Латвии, потому что у нас не хватает  так называемого среднего класса – основного потребителя квартир в новых проектах. Например, в Таллине семья среднего класса готова покупать квартиру в новострое в микрорайоне, заплатив 1800 евро за кв. метр, у нас эта сумма не составляет даже 1500 евро.

Что доступно на рынке и сколько это стоит?

Если оценить с точки зрения цены те новые проекты (около 28 проектов в разных частях города), которые будут сданы в эксплуатацию в этом и следующем году, то можно увидеть явный дисбаланс в сторону дорогих проектов, стоимость которых достаточно высока. А вот нового жилья эконом-класса по-прежнему не хватает, хотя несколько предложений, которые можно отнести к экономичному, все-таки есть. В целом, примерно у 70% новых проектов стоимость квадратного метра превышает тот психологический порог, упомянутый экспертами: квартиры продаются по цене 2-2,5 тысячи евро за кв. метр. Доступные варианты предлагаются в основном по цене 1200-1500 евро за кв. метр и расположены они в таких микрорайонах, как Пурвциемс, Агенскалнс, Иманта. Правда, чаще всего, чтобы купить их именно по этой цене, в большинстве случаев необходимо  зарезервировать покупку и внести первый взнос еще на стадии проектирования здания.

"В Риге действительно есть перекос с проектами премиум-класса, – говорит Марис Лаукалейс. –На наш взгляд, идеальная пропорция должна быть такая: 60% проектов должны быть построены в ценовой категории 1400-1500 евро, чтобы быть доступным для среднего класса, 10-15% проектов - в ценовой категории ниже 1100-1400 евро, это в основном докризисные проекты, а оставшаяся часть – это жилье премиум-класса. Но сейчас у премиум-класса все 70%, а оставшееся делят между собой проекты для среднего класса".Айгар Зариньш также считает, что рынок жилья премиум-класса перенасыщен. "Мы посчитали, что такого жилья построено уже на 8 лет вперед, но оно по-прежнему строится, –говорит он. – Хотя не очень понятно, кто все эти покупатели, которые готовы заплатить за квартиру по 200-300 тысяч евро".

Эксперт Latio считает, что рынок премиум-класса все-таки больше перенасыщен в Юрмале, где сделок сейчас очень мало. Там, по данным LANĪDA, цена квадратного метра не изменилась с начала года и, как и прежде, сейчас составляет 2840 евро. "Но там проекты строились за собственые, а не кредитные средства, поэтому продавцы спокойно ждут, когда придет их время. Однако Юрмале остро не хватает проектов за 2-2,5 тысячи евро за кв. метр – спрос на них был бы даже со стороны местных жителей", – считает он.

Когда же появятся новые квартиры для среднего класса и сколько они будут стоить?

Эксперты считают, что сегодня очень сложно что-то прогнозировать. Прежде всего, из-за демографической ситуации. Люди покидают страну, и это уменьшает дефицит жилого пространства. В настоящее время наиболее активными покупателями являются люди 30-40 лет, у которых есть семья и дети. Но скоро активными покупателями станут клиенты так называемого поколения "миллениум", которые живут совершенно другими категориями и принципами. Их отличает то, что они достаточно долго живут со своими родителями, предпочитают тратить деньги не на материальные ценности, а на образование и путешествия, а жилье выбирают либо съемное, либо очень экономичное. Под них и будет подстраиваться рынок в ближайшие годы.

"Поскольку сегодня типовые проекты уже подтягиваются к 1000 евро за кв. метр, то новое жилье для среднего класса будет по цене 1500-1600 евро за кв. метр, – говорит Алдис Риекстиньш. –Можно будет купить квартиру за 1200-1300 евро за кв метр в домах, построенных еще до кризиса, но не завершенных надлежащим образом. Однако покупатели должны быть осторожны с такими вложениями, так как не все здания были правильно законсервированы во время простоя. Мы считаем, что должен произойти перелом: люди откажутся от покупки типовых квартир за 1000 евро за кв. метр и предпочтут новое жилье за 1300-1600 евро за кв. метр, и это случится довольно скоро".

"Сейчас на рынке много новых проектов с большими квартирами, но в будущем девелоперы будут строить новые проекты с небольшими квартирами (смарт-категории), которые недорогие в цене и в обслуживании, – прогнозирует Айгар Зариньш. – Люди будут по-прежнему считать деньги, потому что рост заработной платы также увеличивает расходы, и реальная платежеспособность не будет расти так быстро. Люди хотят быть мобильными, и наш открытый мир этому способствует".