Aktivizējusies investoru interese par Skanstes apkaimi

Skanstes apkaimes revitalizācijas projekta priekšnojautas ir aktivizējušas investoru interesi par zemesgabalu iegādi Skanstes apkaimē, un, ņemot vērā to, ka Rīgā trūkst biroju telpu un jaunu mājokļu, interese no attīstītāju puses ir diezgan augsta, intervijā aģentūrai LETA sacīja Skanstes attīstības aģentūras valdes priekšsēdētājs Mārtiņš Vanags.

 

Kāpēc Rīga jau daudzus gadus atpaliek no Viļņas un Tallinas jaunu biroju centru būvniecībā un jaunu starptautisku nomnieku piesaistē?

Kopš krīzes 2009.gadā saskaņā ar nekustamo īpašumu konsultāciju uzņēmuma "Colliers International" datiem Viļņā ir uzbūvēti 340 000 kvadrātmetru jaunu biroju platību, Tallinā - aptuveni 320 000 kvadrātmetru, bet Rīgā - aptuveni 150 000 kvadrātmetru. Šis ir viens no topiem, kurā Rīga izskatās ļoti bēdīgi salīdzinājumā ar citām Baltijas galvaspilsētām. Turklāt vēl jāņem vērā, ka no šiem 150 000 kvadrātmetru 40 000 kvadrātmetru ir Valsts ieņēmumu dienesta jaunā ēka, kuru nevar uzskatīt par komerciālu biroju centru.

Ja paraugāmies, kas ir bijis jaunu biroju pieprasījuma ģenerators, skaidri parādās, ka tie ir starptautiski biznesa pakalpojumu centri. Proti, tās ir dažādu starptautisku uzņēmumu atbalsta funkcijas, kuras tiek izvietotas pilsētās un valstīs ar konkurētspējīgām izmaksām un pieejamu darbaspēku.

Vai izmaksas un darbaspēka pieejamība Baltijas valstīs nav līdzīga? Šķiet, ka pirms krīzes arī situācija biroju tirgū bija līdzīga.

Jā, situācija pirms krīzes bija līdzīga, bet, ja raugāmies uz būtiskajiem faktoriem, kas ir svarīgi starptautiskam uzņēmumam, lai tas kādā pilsētā izvietotu savu atbalsta funkciju, tad studentu pieejamība kopumā ir laba, taču Latvijā līdz pat trešdaļai studentu emigrē, bet Viļņā šie studenti var atrast darbu starptautiskajos pakalpojumu centros. Starptautiskajos biznesa pakalpojumu centros Rīgā ir aptuveni 7000 darba vietu - tādos uzņēmumos kā "Accenture", "Tele2", "Cabot", "Circle K", "Visma" un citos, bet Viļņā tās jau ir vairāk nekā 20 000 darba vietu. Kāpēc izveidojusies šāda situācija? Savulaik Lietuvā investīciju piesaistes valsts aģentūra un lēmumu pieņēmēji ministru un pilsētas mēru līmenī ļoti mērķtiecīgi uzrunāja konkrētus starptautiskus uzņēmumus, piedāvājot Viļņu kā lielisku novietni viņu atbalsta funkcijām. Jāteic, ka tagad arī Latvijas Investīciju un attīstības aģentūrā, Rīgas domē, Komercbanku asociācijā un Ekonomikas ministrijā ir parādījusies zināma izpratne un izveidota speciāla darba grupa, kuras mērķis ir panākt, lai tuvākajos piecos gados uz Rīgu tiek pārcelti vismaz 10 000 jaunu darba vietu starptautiskos pakalpojumu centros. No biroju telpu tirgus viedokļa tie būtu aptuveni 100 000 kvadrātmetru jaunu biroja telpu.

Skanstes apkaimes kontekstā tie varētu būt jaunais "Skanste Elemental" biroju centrs blakus "Arēnai Rīga", ko attīsta uzņēmums "Kapitel" un kur šā gada vasarā sāksies būvniecība. Visās šī kompleksa kārtās paredzēta iespēja izvietot 4000-5000 jaunu darba vietu, bet būvniecības pirmā kārta paredz izveidot darba vietas 2400 cilvēkiem. Pirmās ēkas plānotā atvēršana ir 2020.gadā, visa kvartāla plānotā atvēršana 2028.gadā. Protams, nozīmīgs ir projektā "New Hanza" plānotais biroju komplekss. Acīmredzot "ABLV bank" tur vairs neatradīsies.

Vai šis "New Hanza" plānotais 16 stāvu biroju centrs vispār tiks uzbūvēts?

Tur tika plānotas divas ēkas - viena kā "ABLV Bank" jaunā ēka un otra kā iznomājamo biroju ēka. Skaidrs, ka šis projekts piedzīvos transformāciju, jo līdzšinējam enkurnomniekam tas vairs nav aktuāli. Projektā paredzētā ēka tiks pārprojektēta par nomas biroju ēku, tas ir tāds plašāks process, kas patlaban notiek "New Hanza" projekta attīstības kontekstā. Ja līdz šim tas bija iecerēts kā pilsētvidi veidojošs projekts, ko varēja finansēt uz "ABLV Bank" peļņas rēķina un atļauties arī dažādus mecenātisma projektus - Laikmetīgās mākslas muzeju, Franču skolu, "Hanzas peronu", tad tagad "New Hanza" pārveidosies par projektu ar komerciālām funkcijām - nomas biroji un dzīvojamās ēkas.

Vai jums ir kāda informācija - vai "New Hanza" tiks attīstīts pakāpeniski vai tiks pārdots viss projekts kopumā, vai arī tiks piesaistīti atsevišķi investori pa daļām?

Lielā mērā tas vēl ir aktuāls jautājums, jo vēl nav pilnīgas skaidrības par "ABLV Bank" pašlikvidācijas procesu, tomēr, cik zināms, Ernestam Bernim šī "New Hanza" ideja ir ļoti tuva, tāpēc domāju, ka var izteikt pamatotu pieņēmumu - "New Hanza" attīstība turpināsies, bet tiks koriģēta atbilstoši jaunajai situācijai. Visdrīzāk, ka tur būs mazāk mecenātisma un vairāk biznesa.

Šajā projektā varētu tikt piesaistīti arī investori no ārvalstīm?

Iespējams. Tas vēl ir aktuāls jautājums. Jāsaprot, ka "New Hanza" teritorija - 34 hektāri jeb aptuveni 11% no visas Skanstes teritorijas - ir izcili novietota, atrodoties vienlaikus gan Skanstē, gan blakus Rīgas klusajam centram. Ņemot vērā arī paredzamos infrastruktūras projektus - Skanstes tramvaja līniju un Skanstes revitalizācijas projektu -, tā ir ļoti perspektīva teritorija kā pilsētas centra paplašinājums. Šis projekts ir piemērots investoriem, un par to arī ir interese. Latvijā aktīvi strādājošie lietuviešu un igauņu attīstītāji saredz Rīgas atpalicību no kaimiņvalstīm tieši biroju centru attīstībā, kā arī mājokļu celtniecības jomā. Piemēram, Lietuvā pagājušajā gadā tika uzbūvēti 5600 jauni dzīvokļi, Igaunijā - aptuveni 4000 jaunu dzīvokļu, bet Latvijā - aptuveni 1000 jaunu dzīvokļu. Ja pavērtējam, ka 76% Rīgas iedzīvotāju dzīvo padomju laikā būvētās ēkās, kļūst skaidrs, ka, augot ienākumiem, cilvēkiem būs vēlme iegādāties vai īrēt mūsdienīgāku mājokli. Arī mājokļu tirgus attīstībai Latvijā ir liels potenciāls.

Latvijā ir ļoti maz spēcīgu vietējā kapitāla attīstītāju. Visi lielākie attīstītāji, kas tostarp darbojas arī Skanstē, ir no Lietuvas vai Igaunijas - "Merks", "Hanner", "Kapitel" - vai ar Somijas kapitālu - "YIT", "KBO". Skaidrs, ka šie attīstītāji vērtē katru interesanto projektu un teritoriju.

Kas tuvākajā laikā plānojas Skanstes apkaimē - ko sāks būvēt šogad, ko nākamgad?

Šogad viens no nozīmīgākajiem notikumiem Skanstē ir jau manis pieminētā Igaunijas uzņēmuma "Kapitel" plānotā aptuveni 30 000 kvadrātmetru lielā "Skanste Elemental" biroju centra būvniecības sākšana šovasar. Tas būs viens no lielākajiem un kvalitatīvākajiem biroju centriem Rīgā, kas tiek projektēts un tiks būvēts atbilstoši BREEAM ilgtspējas standartam, pievēršot lielu uzmanību vides faktoriem.

Vai nu šogad, vai arī nākamā gada sākumā somu kapitāla uzņēmums "KBO" sāks sava dzīvojamā kvartāla celtniecību Skanstes revitalizējamajā daļā - kādreizējā mazdārziņu teritorijā. Kopumā šajā kvartālā ir plānotas piecas daudzdzīvokļu mājas ar 1200 jauniem dzīvokļiem demokrātisko cenu kategorijā, tas paredzēts 3000-4000 cilvēku.

Ļoti svarīga lieta ir Skanstes revitalizācijas projekts, kas dod pamatu līdz šim mazattīstītās Skanstes daļas attīstībai. Šo projektu virza Rīgas domes Pilsētas attīstības departaments, tā mērķis ir izveidot publisko infrastruktūru - ielas, ilgtspējīgu lietusūdens apsaimniekošanas sistēmu un iespēju robežās inženiertīklus. Izveidotā publiskā infrastruktūra ļaus privātajiem investoriem investēt jaunu ēku būvniecībā. Šis projekts tiks īstenots par Eiropas Savienības (ES) struktūrfondu līdzekļiem - kopējās izmaksas ir aptuveni 10 miljoni eiro, un ES līdzfinansējums ir aptuveni seši miljoni eiro.

Jāatzīmē, ka tieši revitalizējamajā daļā ir plāns izveidot Rīgas konferenču centru, kas spētu uzņemt lielas starptautiskas konferences līdz pat 3000 delegātu. Tūrisma nozare laiku pa laikam sūdzas, ka Rīgai iet garām virkne starptautisku konferenču - Eiropā vidēji notiek aptuveni 6000 konferenču gadā, tām ir gandrīz septiņi miljoni delegātu, un lielākā daļa no šīm konferencēm ir migrējošas. Starptautisko konferenču piesaistē ļoti sekmīga ir Prāga, kur notiek piecas reizes vairāk starptautisku pasākumu nekā Rīgā, nemaz nerunājot par Stokholmu, Kopenhāgenu un Helsinkiem. Raugoties uz to, kāda ir attīstība Rīgas lidostā, kāda ir viesnīcu kapacitāte, Rīga ir ideāli piemērota starptautisku konferenču rīkošanai. Kā rāda Eiropas valstu pieredze, šādi konferenču centri vai nu atrodas valsts vai pašvaldības īpašumā, vai arī to kapitālieguldījumi ir bijuši kaut kādā veidā dotēti. Tas būtu tipisks publiskās un privātās partnerības projekts, un cik man zināms, Kultūras un Ekonomikas ministrija pie šī jautājuma strādā. Šis projekts gan vēl nav tuvu realizācijai, un vēl jau arī nav teikts, ka tiks izlemts par labu Skanstei.

Vai ir vēl kādi nozīmīgi projekti, kas nonākuši tuvu savai realizācijai?

Vēl viens būtisks projekts ir futbola skolas "Metta" jaunais stadions ar visu infrastruktūru - segtajām tribīnēm un futbola apmācībai nepieciešamajiem laukumiem.

Tāpat interesanta attīstība notiek Sporta ielas kvartālā - bijušajā "Laimas" šokolādes ražotnē, kur uzņēmums "NP Properties" plāno izveidot mākslas, gastronomijas un tehnoloģiju centru, ko sauks "Sporta 2". Patlaban šajā projektā notiek darbs ar arhitektiem, un drīzumā jau varēsim gaidīt būvdarbu sākšanu. Jau tagad šajā teritorijā atrodas "kim?" laikmetīgās mākslas centrs un jaunuzņēmumu inkubators "TechHub Riga".

Notiek arī "SWH" biroju centra nopietna rekonstrukcija - novecojošās ēkas tiek pilnībā pārbūvētas, un tas būs ļoti mūsdienīgs projekts.

Savukārt "Merks" nupat pabeidzis dzīvojamo ēku projektu "Skanstes parks", kas noslēdz daļas Skanstes teritorijas attīstību, kurā atrodas arī "Skanstes virsotnes" un "Skanstes mājas". Vēl "Merks" plāno biroju un dzīvojamo ēku kvartāla attīstību revitalizējamajā daļā, patlaban vēl notiek projektēšana.

Kādas investīcijas tuvākajos divos gados plānots ieguldīt Skanstes apkaimē?

Patlaban Skanstē jau ir ieguldīti 245 miljoni eiro privāto investīciju. Īstenojot tos projektus, par kuriem šobrīd vairāk vai mazāk ir skaidrība, kopējās investīcijas sasniegs 817 miljonus eiro, ieskaitot līdz šim jau investēto summu. Šis skaitlis ietver līdz šim paredzēto "New Hanza" projekta attīstību. Ja svītrojam iepriekš paredzētos mecenātisma projektus - Laikmetīgās mākslas muzeju un tāpat arī "ABLV Bank" paredzēto administratīvo ēku -, tad investīcijas būs ap 700 miljoniem eiro.

Eiropas valstu pieredze rāda, ka, attīstot kādu līdz šim neattīstītu pilsētas daļu, principiāli svarīgi ir izveidot publisko infrastruktūru - ielas, inženiertīklus, sabiedrisko transportu. Tas ļauj privātajiem investoriem investēt. Pieņemot, ka pilsēta Skanstes attīstībā ieguldīs aptuveni 80 miljonus eiro, ieskaitot arī Skanstes tramvaja projektu, tad privātās investīcijas ir ap 800 miljoniem eiro, un šī attiecība ir 1:10. Manuprāt, tas pilsētai nav nemaz tik slikts darījums.

Vai bez Skanstē jau strādājošiem attīstītājiem ir vēl kādi, kas izrāda interesi par darbību šajā apkaimē?

Revitalizācijas projekta priekšnojautas ir aktivizējušas investoru interesi par zemesgabalu iegādi Skanstes apkaimē. Ņemot vērā to, ka Rīgā trūkst biroju telpu un jaunu mājokļu, interese no attīstītāju puses ir diezgan augsta.

Zeme Skanstē galvenokārt pieder privātīpašniekiem - lielākie īpašnieki ir "Merks" un "Pillar", kas paši ir arī attīstītāji, daļa zemes pieder fiziskām personām, daļa - banku nekustamo īpašumu uzņēmumiem. Attiecīgi ir daudz zemesgabalu, kurus īpašnieki varētu pārdot attīstītājiem, vismaz vairāki desmiti hektāru. Aptuveni puse Skanstes apkaimes teritorijas vēl ir pieejama investoriem.

Jāsaka, ka esošie Skanstes attīstītāji būtu uzskatāmi par spēcīgākajiem attīstītājiem Latvijā, piemēram, "Merks", "Hanner", "Kapitel" ir ļoti nozīmīgi tirgus spēlētāji visas Baltijas līmenī.

Ko Skanstes attīstības aģentūra var darīt, lai piesaistītu jaunus investorus?

Viena lieta ir infrastruktūras projektu veicināšana, veidojot dialogu ar pilsētu. ES prasa, lai revitalizācijas projekta rezultātā tiktu izveidotas jaunas darbvietas un privātie investori ieguldītu savas investīcijas - tā ir šī projekta jēga. Ārkārtīgi nozīmīgs jautājums ir arī sabiedriskā transporta pieejamība.

No otras puses ir svarīgi potenciālajiem investoriem un enkurnomniekiem vienkārši stāstīt, ka ir tāda Skanstes teritorija, ko Rīgas pilsēta ir noteikusi kā prioritāru attīstības teritoriju, kurā jau ir aktīva attīstītāju kopiena. Tādā veidā var panākt, ka tie investori un potenciālie nomnieki, kuriem vispār ir interese par Rīgu, pievērš uzmanību Skanstei. Viens no lielākajiem forumiem, kurā varam uzrunāt investorus, ir "MIPIM" izstāde Kannās. Investoru ieinteresēšana joprojām ir liels izaicinājums, jo Baltijas valstis pagaidām vēl neatrodas uz lielo investoru kartes. Liela Londonas vai Frankfurtes attīstītāja interese par šo Eiropas daļu pārsvarā beidzas pie Varšavas un Prāgas. Baltijas valstis tikai pakāpeniski nonāk lielo investoru redzeslokā. Viļņa ļoti spēcīgi ir sevi pozicionējusi ar starptautiskajiem pakalpojumu centriem, Tallina ļoti uzsver savu tehnoloģisko attīstības līmeni. Rīgai ir liels potenciāls starptautisko biznesa pakalpojumu centru piesaistei, kas Rīgai noteikti būtu jādara, un te Skanstei būtu liela loma. Skanstes lokālplānojums ir viens no nopietnākajiem teritoriālās plānošanas dokumentiem jaunlaiku Latvijas vēsturē, kas tapa četrus gadus ar divām redakcijām, ļoti plašu iesaistīto loku, aktīvā dialogā ar pašvaldību. Tas dod ietvaru tam, kā būtu jāattīstās Skanstes apkaimei un jākļūst par Rīgas centra moderno daļu.