Мнение эксперта: В развитии студенческого жилья в Латвии можно усмотреть перспективу и хорошую отдачу

Опыт инвестора и девелопера NCH, который реализует проекты студенческого жилья (student housing) за границей, где в последние годы этот сегмент альтернативных инвестиций в недвижимость растет очень стремительно, свидетельствует о том, что и в Латвии (в первую очередь, в Риге) квартиры этого типа (маленькие, экономичные, площадью 13-25 м²) могут быть очень перспективным видом инвестиций с отдачей 8-12 %.  

 На втором Балтийском форуме девелоперов, организованном Латвийской ассоциацией недвижимости LANĪDA совместно с Международной федерацией недвижимости FIABCI, большой интерес вызвала дискуссия об альтернативных сегментах вложений в недвижимость, поэтому LANĪDA продолжает развивать эту тему.

В Ливерпуле построено почти 400 комнат общей площадью более 7000 м². Всего в четырех проектах student housing NCH разместило 550 комнат, а в новейшем проекте, который возводится в Белфасте, предусмотрено 14-этажное здание на более чем 700 студенческих комнаток.

Цербулис познакомил с ситуацией в Англии в данном секторе инвестиций, пояснив, почему он растет так стремительно, и назвал Великобританию лидером по развитию проектов  student housing.

„Этому есть несколько причин. Во-первых, 19% всех студентов в Англии – иностранные студенты, и эта пропорция год от года стремительно растет. Например, в нашем ливерпульском проекте, который сразу был на 100% заполнен, почти все арендаторы – 95% студентов – были из Китая. Местные, английские, студенты также используют услуги student housing, но иностранцы обеспечивают основную базу и они более платежеспособны. Это и диктует качество проектов: жилье должно соответствовать уровню трех- или четырехзвездочной гостиницы с функциональным, современным дизайном, качественной отделкой и оснащением.

Родители иностранцев играют большую роль в выборе учебного заведения и места жительства и готовы платить за комфорт и безопасность своих детей”, - рассказал эксперт.      Еще одна причина развития этого сегмента в Англии состоит в том, что там катастрофически не хватает свободной жилплощади,  альтернативное студенческое жилье решает эту проблему.

Еще один альтернативный сектор вложений в Англии, в котором нет 40%-ного ограничения, - это квартиры для сдачи в аренду (эта сфера там мало развита) или Private rental sector (PRS). „PRS могут быть квартиры разного размера, но есть тенденция, которая перекрывается со студенческим жильем – все чаще люди отдают предпочтение небольшим, экономичным квартиркам, с совместными помещениями общего пользования.

Жилье PRS охотно выбирают люди средних лет, разведенные, молодые профессионалы, которым не нужна большая площадь.

Я думаю, что и в Латвии будет достаточно большой спрос на такое жилье, в котором могут жить и студенты, и другие, потому что, как видим, на рынке недостаточно такого предложения. Уже сейчас многих владельцев домов в центре спасли иностранные студенты, которые готовы совместно снимать квартиры. ”, - рассказал К.Цербулис.

Продолжая говорить о студенческом жилье в Англии, он отметил, что, в отличие от классических квартирных проектов, здесь нужно учитывать некоторые специфические требования. Первое из них – небольшой размер. Строятся квартиры в основном двух видов: cluster flats площадью около 13 м², которая включает в себя комнату, санузел, а кухня у жильцов общая, и studio apartaments площадью около 25 м², в которой есть своя кухня. В этих проектах имеются помещения общего пользования (спортзал, тренажеры, комнаты отдыха, в которых жильцы охотно социализируются по вечерам), и чем больше возможностей предложит девелопер живущей в доме коммуне, тем больше шансы заселить объект.

Еще одна особенность – объект должен находиться на расстоянии не более 20 минут от вуза, и чтобы неподалеку были и развлекательные заведения. Важно, что в арендную плату должны быть включены все затраты – электричество, вода, отопление, использование общих помещений и безопасность (кодовый ключ от квартиры, в крупных проектах есть охрана). Обязательное требование – быстрый интернет. “Поэтому проект должен быть энергоэффективным - использование ресурсов на каждую квартиру отдельно не учитывается. Арендная плата составляет от 300 до 800 евро (затраты на аренду в private rental sector (PRS) аналогичные).

Арендная плата на подобные квартиры в Латвии могла бы быть примерно такой же”, - считает К. Цербулис. Эксперт рекомендует тем латвийским девелоперам и инвесторам, которые рассматривают возможность войти в этот сектор недвижимости, начать с небольших проектов и постепенно наращивать объем. “Этот рынок перспективен. Риге и Латвии нужны такие проекты, они в нашей рыночной ситуации, возможно, не будут называться и не станут классическим „student housing”, но их смогут использовать молодые профессионалы и те, кому не хватает качественного, небольшого, экономичного жилья”, - добавил Цербулис. Также потенциальным коллегам он обязательно советует посещать отраслевые конференции, которые регулярно проходят во многих городах Европы (Лондон, Амстердам, Вена и др.), потому что “там есть возможность встретиться с операторами объектов и другими профессионалами отрасли, готовыми поделиться опытом.

Знать, как строить квартиры, не означает, что вы сразу станете специалистом в проектах student housing, потому что опыт появляется с каждым новым проектом“. Предприятие NCH пока не планирует развивать этот сегмент в Латвии, потому что, как пояснил Цербулис, хотя в распоряжении предприятия и имеются свободные участки, они, к сожалению, не в таких местах, которые были бы перспективны для этого сегмента.  

К. Цербулис поделился глобальной статистикой, которая подтверждает, что и в Латвии есть возможности для развития этого сегмента.   Для справки: В последнее десятилетие рынок студенческого жилья (student housing) стал ведущим инвестиционным сектором, привлекая серьезный интерес инвесторов, девелоперов и частных операторов. С 2000 года количество студентов в глобальном масштабе выросло с 98 млн до 165 млн, а в 2025 году оно достигнет уже 263 млн.

Основа достижений этого сектора – сравнительно стабильные доходы и адекватная арендная плата (помехой не является и ее рост), сравнительно короткий период реализации проекта, гарантированный высокий процент заполняемости: хорошо работающие студенческие дома практически заполнены, спрос местами выше, чем предложение помещений. Европейские эксперты называют эту сферу совершенно незрелым сектором, прогнозируя для него широкие возможности развития, потому что ограниченное государственное финансирование образования заставляет учебные заведения обращаться к частному сектору через проекты частно-публичного партнерства. 

В ТОПЕ 10 самых востребованных студентами городов мира шесть являются европейскими: Париж, Лондон, Вена, Цюрих, Берлин и Дублин. Ни Риги, ни ее балтийских соседей в этом рейтинге пока нет.   (Источник: Global Student housing report „Student housing: a new global asset class”)   Ситуация в Латвии Из-за демографических проблем, миграции (молодежь уезжает учиться в другие страны) и экономической ситуации с 2006/07 учебного года количество местных студентов в Латвии уменьшилось более чем на четверть, и в 2020 году прогнозируется лишь 70 тыс. местных студентов (для сравнения, примерно в 2000 году студентов в Латвии было почти наполовину больше – 130 тыс).