Рынку нужна стабильность и ощущение безопасности

*В январе 2020 года Айя Аболиня закончила работу в компании Ober Haus.

Беседовал Роман Голубев

– Скоро будет четверть века, как я работаю в бизнесе, связанном с недвижимостью: с 1995 года. И за это время видела разные рынки. Как-то, в связи с необходимостью выполнять требования о защите персональных данных, проводила чистку информации в своём компьютере и просматривала файлы. Интересно было вспомнить, какие цены были двадцать, пятнадцать, десять, пять лет назад, окунуться в те настроения и эмоции, которые испытывала и я сама, и брокеры нашей компании. Где-то было слишком много позитива, где-то всё рисовалось в слишком чёрных красках. Сегодня, по прошествии времени, на происходящее начинаешь смотреть спокойнее, с вершины своего жизненного опыта. Это позволяет легче воспринимать любую, в том числе и нынешнюю действительность латвийского рынка недвижимости.

– Она – нормальная и рабочая (улыбается. – ). 2019 год начался очень хорошо. Казалось, нас ждёт приятная стабильность, с элементами небольшого роста показателей сделок и цен. Однако в середине года почувствовали некоторое ухудшение в настроениях клиентов и банков, что было связано с началом более жёсткого исполнения требований Moneyval (Комитета экспертов Совета Европы по борьбе с отмыванием денег и финансированием терроризма. – M2).

– Нет, они обязательны к исполнению абсолютно всеми. И когда местные клиенты также стали получать от банков вопросы о происхождении своих средств, то и они напряглись. Меньше стали думать о покупках. Часть людей до сих пор не понимают, насколько всё серьёзно. Что нельзя при сделке часть денег заплатить по перечислению, а часть отдать накопленными наличными, которые они держали у себя дома. Это запрещено законом и распространяется на все сделки купли-продажи недвижимости. Очень ответственно и серьёзно нужно относиться к своим неисполненным долговым обязательствам и неоплаченным штрафам. Даже неоплаченный штраф за неправильную парковку автомобиля, если его передали фирме по взысканию долгов, может стать для банка основанием в отказе кредитовать клиента. И с такими примерами мы сталкиваемся в своей практике.

Из других новых моментов, которые прослеживаем в последнее время, отмечу такие. Нередко препятствием к сделкам становятся нелегальные перепланировки квартир и строительство домов. И это не единичные случаи. Владельцы что-то там достроили или перепланировали, но не легализовали это официально и теперь продают, как есть. Покупателю нужен кредит для сделки и он вызывает обязательного в таком случае оценщика. При подготовке оценки, оценщики фиксируют реальное состояние имущества, тогда и выявляется незаконное строительство. Очень часто в таких случаях банк отказывает в кредитовании, или накладывает на покупателя обязательство сделать легализацию внесённых изменений. Часто это невозможно сделать легко и быстро, это требует и времени, и денег. Тогда нам как посредникам нужно искать клиентов, способных провести сделку без заёмных средств, что на данный момент не является решающим фактором для принятия решений. Хотя и эти клиенты должны думать о том, с чем они столкнутся сами, когда захотят продать. Владельцам объектов с незаконными перепланировками могу посоветовать лишь одно: принять то, что придётся потратиться на легализацию перепланировок. Без этого не продать.

Ещё один момент, на который стала обращать внимание: иногда стоимость недвижимости в оценках, пусть и ненамного (на тысячу-другую), но оказывается выше, чем та, по которой происходит реальная сделка. Это объясняется тем, что оценщики работают по методу сравнительных характеристик и опираются на сделки последних месяцев. А сегодня, на фоне ожиданий некоего мирового экономического кризиса, многие продавцы жилых площадей становятся гибче в отношении цены, с ними можно говорить.

– Много ссылок при озвучивании негативных ожиданий основано на рассуждениях о цикличности экономики. Только обыватели не понимают, что причины последнего кризиса на рынке недвижимости сильно отличались от той картины, что мы наблюдаем сейчас. А фактор страха тем временем начинает проявляться, и некоторые владельцы, которым действительно нужно продать, немного снижают цену, чтобы удовлетворить запрос покупателя. Скептицизм – это наши внутренние странные настроения. Соседи – эстонцы и литовцы, если смотреть на активность их застройщиков в Риге, верят в Латвию больше нас самих. Они считают, что цены у вас ниже, чем в Таллине и Вильнюсе, и всё у вас будет хорошо!

В начале 2019 года мы с коллегами рассуждали, что в связи с большим количеством новых проектов в Риге можно ждать роста объёма предложения серийного жилья. Этого не произошло. Оказалось, что многие клиенты, переезжая в новостройки, не продают свою старую недвижимость, а отдают в аренду. Сейчас заниматься этим легко: оформляешь договор в СГД в течение пяти дней после подписания, платишь государству 10% от поступлений и имеешь официальный дополнительный доход. Сам серийный рынок Риги обеспечивает наилучшую отдачу из всех сегментов жилья. Да и рисков там меньше: при любой ситуации оперативнее сдаётся то, что дешевле.

Правда, должна отметить, что рост объёма предложения аренды жилья приводит к небольшому снижению ставок в столице – в пределах 5-10%. И то, что много лет сдавалось по 280 евро в месяц, в этом году уходило за 250, а то, что было за 500 – за 470-480.

– По-разному. Есть те, кому подбираем новостройки, их предпочитают молодые семьи. Есть те, кто приходит на консультации по поводу частных домов. Большинство же спрашивают серийные квартиры. Рост цен там прекратился, наступила стадия стабильности с минимальными колебаниями в одну-другую сторону. Бывает, что человек желает купить что-то конкретное в конкретном микрорайоне, тогда, случается, немного переплачивает. Если у продавца есть чёткая мотивация продать, то цена будет снижаться.

Главный момент при покупке жилья – личный достаток. Основная часть рижан может позволить себе ипотечный кредит в пределах 70 000-80 000 евро. Тогда стоимость покупки получается до 100 000 евро. И если у вас семья и нужна квартира с тремя спальнями, то на новостройку с такой суммой не замахнуться. Берут серийные квартиры. Из последних таких сделок – 4-комнатная в доме 119-й серии в Пурвциемсе была куплена за 90 000 евро. Вообще, просторные серийные квартиры в лучших проектах довольно востребованы. Серийное жилье было и будет оставаться интересным покупателям, несмотря на страшилки о разваливающихся хрущёвках. Они и 100 лет ещё простоят. Другое дело, насколько они соответствуют современным требованиям комфорта.

– Опять же по-разному. Есть такие застройщики, кто совсем не работает с маклерами. Есть такие, с кем заключены эксклюзивные договоры на продажу новых квартир в их проектах. Тенденция последних лет: застройщики более охотно начинают сотрудничать с посредниками. Понимают, что конкуренция в сегменте нового жилья усиливается. Об этом же говорит и то, что всё больше застройщиков предлагают квартиры в своих проектах в аренду с правом выкупа.

– Да, приходят. Консультируются, считают. Начать им трудно: банки плохо финансируют проекты, за которыми не стоят большие компании с богатым опытом. Вот и получается, что желание строить, в том числе и многоквартирные дома на 100 квартир, у людей есть, а вот финансирование получить они не могут.

– Возможно, хотя это немного странно. Но есть сегменты, где наблюдается дефицит предложения. Объекты, которых не хватает, – это посёлки с доступными местным частными домами. Заказчики не сильно горят желанием развивать такой продукт, потому как подвод коммуникаций – процесс дорогой. Местные клиенты в посёлках готовы брать частные дома за

140 000-150 000 евро. А у застройщиков, с учётом прибыли, продажная цена почти не бывает ниже 200 000 евро. Вот и получается, что разрыв между тем, что готовы и могут платить местные за частные дома, и тем, что нужно, составляет более 50 000 евро. Сделка в таком случае становится маловероятной. Те, кто нацелен на дома, больше стараются строить их самостоятельно.

– Я бы так не сказала. Появляются молодые компании, значит, люди верят в этот бизнес. Риэлторский бизнес – бизнес репутационный. И часто те, кто в него приходит, не понимают, что репутацию трудно получить, но легко потерять. Все чаще приходят клиенты, которые желают, чтобы брокер проверил состав недвижимого имущества, его отягощения. Чтобы сделать это необходимы знания и компетенция. Квалификацию брокеров нужно все время повышать!

– Посмотрим, что будет с новостройками. Пока цены немного упёрлись в покупательную способность и застройщики, которые их подняли искусственно, придумывают всевозможные творческие акции. Нет на рынке спокойного и ровного настроя. Это видно и по брокерам. Клиенты меняются, запросы меняются. И мы должны меняться. Надеюсь, что в 2020 году все эти разговоры о каком-то кризисе, которые звучат уже несколько лет, постепенно улягутся, и всё станет спокойнее. Люди начнут больше думать о реальности, а не о мифах. И те, у кого есть деньги, не будут бояться тратить их на удовлетворение личных потребностей.