В поисках привлекательной земли

Андрей Валтерс, председатель правления компании Lange pils
Средняя стоимость предназначенных для частной застройки земельных участков в окрестностях Риги за последние пять лет подросла на 10-15%. И спрос на них остаётся довольно ровным. При этом набирает популярность размещение на одном участке сдвоенных домов.
В последние полтора десятка лет наша компания довольно активно развивала вокруг Риги собственные поселковые проекты. Но вот уже пару лет, как тот старый портфель объектов полностью распродан, и сегодня мы ведём работу по подготовке необходимой документации для начала развития нового поселкового проекта. На этот раз в Кекавском крае. В свете этих планов вместе с оценщиками Lange pils мы решили проанализировать, что же представляет собой сегмент продаж земельных участков, располага- ющихся вокруг Риги, пригодных для строительства частных домов. И то, как он изменился за последние пять лет. Внимание сосредоточили на краях, непосредственно прилегающих к столице Латвии: Адажском, Бабитском, Гаркалненском, Кекавском, Марупском, Олайнском, Саласпилсском, Стопиньском и Царникавском. Из своего профессионального опыта знаем, что наиболее часто покупатели выбирали и выбирают под частную застройку участки площадью от 1 000 до 2 500 кв. м. Вот изучением статистики по ним в рамках обозначенной географии мы и занялись. Результат подсчётов оказался таков: в 2015 году в расположенных вокруг Риги названных административных территориях было продано 805 земельных участков, в 2016 – 969, в 2017 – 1 002, в 2018 – 971 и в 2019 – 954. Если сравнить показатели 2015 и 2019 годов, то получается, что за пять лет количество сделок с участками увеличилось на 18,5%.
Здесь позволю себе небольшое уточнение: по статистике в 2016 и 2017 годах в отдельных краях фиксировались всплески показателей продаж. Так произошло, допустим, в Саласпилсском крае, где в рассматриваемый нами период количество договоров покупки составляло 77, 84, 189, 80, 89 и 104. Просмотрев записи Земельной книги от 2017 года (тогда и фиксировался показатель 189 сделок), мы увидели десятки записей, занесённых в Земельную книгу в один день. Данное обстоятельство заставляет говорить о том, что это вряд ли была рыночная история. Скорее всего, произошло перекладывание имущества из одного кармана в другой либо потрудились судебные исполнители.
Но, даже отбросив эти искусственные всплески, вывод по оценке общей ситуации не меняется: участки под частную застройку вокруг Риги для покупателей были и остаются интересны. И в разрезе пяти лет всё равно можно твердо говорить о небольшом приросте продаж. Наибольшим спросом продолжают пользоваться предложения земли в Кекавском, Марупском и Бабитском краях. На них приходится чуть менее половины всех сделок с участками вокруг столицы. Что естественно – эти административные территории и самые большие, и в них одна из самых развитых инфраструктур.
Оценивая перспективы поселкового бизнеса, компания Lange pils для полноты картины подсчитала и количество объявлений-предложений земельных участков, размещаемых на самых популярных интернет-площадках Латвии. В начале 2020 года набралось около 400 предложений. И пусть в некоторых объявлениях содержалась информация о разных по площади участках в одном и том же месте, фактом остаётся то, что какого-либо переизбытка точно не ощущается. Абсолютно здоровая ситуация.
В некоторых краях даже создающая видимость некоего дефицита: предложений о покупке на порталах в два-три раза меньше, чем проведённых в этих местах сделок в прошлом году. При этом и на какую-то сумасшедшую активизацию компаний, развивающих поселковые проекты, рассчитывать не приходится. Заметных и активных игроков этого бизнеса вокруг столицы от силы наберётся десяток-другой. Это никак не сотни застройщиков, которые мы видели во время бума в 2004-2007 годах. Тогда поселковым бизнесом, для большинства непрофессионалов упрощенно сводившимся к парцелляции бывших сельскохозяйственных полей, занимались все, кому не лень. В нынешних условиях развить посёлок – это большой труд. Посёлки, как грибы, больше не растут, потому как осложнился и сам процесс развития такого рода объектов недвижимости.
В статистике то и дело проскакивают сделки с хорошими участками, которые были проданы якобы за 12 000, 14 000, 17 000 евро, при том, что до этого в объявлениях они стояли по 35 000-40 000 евро. Понятно, что люди занимаются оптимизацией размера уплачиваемой госпошлины. И сделки показывают по цене, близкой к кадастровой стоимости. Только нужно понимать, что у Службы госдоходов есть доступ к тем же базам, что и у профессиональных игроков рынка и оценщиков. И достаточно нелепо выглядит ситуация, когда объект предлагается на рынке за сумму икс и вдруг через полгода продаётся по заниженной цене, близкой к кадастровой. У налоговых органов могут возникать вопросы.
Голые поля больше никому не нужны, а большинство самоуправлений теперь выдвигают достаточно жёсткие условия по наличию инженерной инфраструктуры в будущих посёлках. Новшеств стало много. В том числе обязательным стало выделение дорог в отдельные участки. Более требовательными стали муниципалитеты и к подключению посёлков к канализационным сетям: там, где такая возможность есть, данное условие является обязательным. Застройщику требуется вложить довольно большие инвестиции, чтобы решить все коммуникационные вопросы. Расходы на инфраструктурное строительство продолжают расти. А ведь потом все эти дороги и канализации (их обслуживание) приходится передавать самоуправлениям. Поэтому входить в этот бизнес решается далеко не каждый застройщик. Успех ожидает тех, кто выбирает для своих проектов правильную локацию. Потенциальные покупатели обращают большое внимание на наличие всей необходимой инфраструктуры в посёлке, на его транспортную доступность. Если с этими позициями всё замечательно, то проект имеет право на жизнь. Ведь, как мы видим из статистики, спрос на участки для частной застройки стабильный.
Тенденция последних лет: стали более заметны своей активностью девелоперы недорогих по стоимости домов. Растёт популярность сдвоенных и рядных строений, которые становятся отличной альтернативой квартирам в спальных микрорайонах Риги.
Ну и напоследок озвучу своё видение цен на расположенные вокруг Риги участки для частной застройки. Для себя разбиваю их на пять категорий, ведя отсчёт от нуля.
Нулевая категория – предложения с ценой от 5 до 15 евро за кв. м. Хотя на самом деле купить что-то площадью от 1 000 кв. м и выше дешевле, чем 8 евро за кв. м, вам вряд ли удастся. В этом классе собраны «недоразвитые» участки: без коммуникаций, в плохом месте и, образно говоря, с травой по пояс. Те, кто такое покупает, должны чётко осознавать: они берут весьма специфичный и сложный продукт.
Следующая категория – от 15 до 20 евро за кв. м. В названных выше девяти краях, прилегающих к Риге, за эти деньги можно получить участки в отдалённых местах. Так сказать, на периферии. Если из коммуникаций есть что-то одно, то цена будет ближе к нижней планке. А если решены вопросы по двум-трём позициям, то около 20 евро за кв. м.
Самый распространённый уровень цен – 20-35 евро за кв. м. Мы сами в этом сегменте работаем, в нём же планируем развивать и новый продукт. При такой цене люди получают участок в хорошем месте, с подъездной дорогой, инфраструктурой и всеми подведёнными коммуникациями. В этом сегменте всё замечательно, люди готовы платить.
Следующий уровень – 35-60 евро за кв. м. Это уже топовые посёлки и топовые места, как, допустим, Пиньки или Марупе. Здесь покупатели готовы платить за участок не 35 000 евро, а спокойно и 50 000, и 60 000. Они понимают их ценность и то, что получают.
Ну и, наконец, категория дороже 60 евро за кв. м. Это суперэлита с какими-то большими бонусами, например, в виде водоёма или статусности места, как, например, в Балтэзерсе. Те, кто покупает такие участки, платят за них дороже 65 000 евро, но и дома строят им под стать – не меньше, чем за 250 000-300 000 евро. Продадут ли они потом их за эту цену – вопрос. Но люди строят для себя любимых, поэтому вправе тратить свои деньги, как считают нужным.

Если ещё четыре-пять лет назад в своих публикациях в журнале m2 я говорил, что в Бабитском крае большинство покупок земли происходит в ценовой категории 25 000-30 000 евро, то сейчас этот разброс выше: 30 000-37 000 евро. Что и подтверждает прирост цены.