Рынок аренды столичных квартир в марте и апреле пережил непростые времена. Но руководитель отдела управления компании Corvin Real Estate Инга Упмале в разговоре с журналом m2 и порталом varianti.lv высказала надежду, что с возвращением в Латвию иностранных студентов к концу года ситуация может нормализоваться. По её мнению, многим владельцам квартир стоит пересмотреть своё отношение к студенческим предложениям об аренде.

– На страничке вашей компании в социальных сетях, – обращаемся к Инге Упмале, – в конце зимы гордо заявлялось о 42 договорах аренды квартир, которые удалось заключить в Риге только за первый месяц 2020 года. Хотим сразу уточнить: сколько квартир в прошлом году было сдано в аренду при участии ваших сотрудников?
– Более 150.
– То есть на январь 2020 года пришлась четвёртая часть всех арендных сделок с жильём, заключённых Corvin Real Estate за весь прошлый год. Что же такое произошло? Сегмент столичной аренды жилья разогрелся и стал жарким?

– Совпало несколько факторов, важнейшим из которых можно считать то, что в нашем портфеле в нужный момент оказались объекты, пользующиеся высоким спросом. И прежде всего со стороны зарубежных студентов. Было много вариантов, так сказать, коллективной аренды – это когда разным людям, проживающим в одной квартире, достаются её отдельные комнаты. С каждым из них заключается персональный договор аренды. Сам сегмент аренды квартир в центре Риги и микрорайонах столицы и до середины марта – момента введения в Латвии чрезвычайной ситуации – не был каким-то жарким или горячим, он довольно стабилен на протяжении многих лет. Новые и хорошие предложения уходили сравнительно быстро. Разумеется, если цены на них соответствовали рыночным ожиданиям.

 
– Что такое «рыночные ожидания» в цифровом выражении?

 
– Стандартная и привлекательная для клиентов стоимость аренды квартир в центре Риги до карантина составляла до 10 евро за кв. м в месяц. Это касается жилья в новых проектах среднего класса и квартир со свежим или относительно свежим ремонтом. В микрорайонах арендаторы традиционно спрашивали то, что предлагается за 6-8 евро за кв. м в месяц. Нижняя планка относится к отремонтированным квартирам в домах советской постройки, верхняя – к новостройкам бюджетного класса. В плане сдачи в аренду в последние годы именно квартиры в бюджетных новостройках считались наиболее ликвидным товаром: уровень цен на них стабильный, и за последние годы они даже немного подорожали.
Что касается тех квартир в центре Риги или микрорайонах столицы, в которых нет нормального ремонта или их обстановка устарела и поизносилась, то нужно признать: арендные ставки на них уже прошедшей зимой были ниже, чем три-четыре года назад, где-то на 10%. Это происходило из-за нежелания арендаторов выбирать жильё столь невысокого качества по цене нормального продукта. Самих предложений «уставших» квартир на рынке сравнительно много.

– Насколько сильное влияние на рынок жилищной аренды оказал кризис, связанный с COVID-19?

 
– Corvin Real Estate управляет большим количеством не только квартир, но и коммерческих площадей и домов. Потому буду говорить не только о жилье. С началом ограничений, связанных с распространением болезни COVID-19, просьбы о снижении арендной платы получили примерно 40% арендаторов коммерческих помещений. Учитывая, что большинство владельцев этих объектов — это нерезиденты, купившие недвижимость без кредитов, можно смело говорить, что в кризис многие латвийские предприятия были спасены от банкротства именно нерезидентами. Те пошли навстречу арендаторам, предоставив им скидки на арендную плату в размере 25-50%, ведь государство не компенсирует бизнесам расходы на помещения.
А вот местные владельцы коммерческой недвижимости оказались не столь гибкими и уступчивыми в вопросе скидок на аренду. По нашим наблюдениям, от чрезвычайной ситуации более всего пострадали предприятия, связанные с обучением, общественным питанием и услугами красоты. По нашему портфелю скажу, что арендаторы из-за возникших трудностей освободили не более 5% помещений и в основном ушли малые предприниматели.
Что касается долгосрочной аренды квартир, то, несмотря на кризис с COVID-19, небольшие скидки (макисимум 25%) попросил только каждый двадцатый клиент. На данный момент из-за пандемии из управляемых нами квартир освобождены только две. Здесь важно добавить, что большинство находящихся в нашем управлении квартир находятся в центре Риги, где жилье арендуют люди с высокими доходами. Возможно, в микрорайонах ситуация иная.
Тяжелее пришлось владельцам, которые сдали свои квартиры в краткосрочную аренду (на 4-5 месяцев) студентам программы
ERASMUS: в этой нише расторгнуто почти 30% договоров аренды. Многие студенты прекратили обучение и вернулись на свою родину, чтобы быть вместе с близкими в этот сложный период. Некоторые из этих квартир планируем передать в долгосрочную аренду, но большинство будут ждать возвращения студентов в конце лета для следующего семестра.
В условиях введённого в стране чрезвычайного положения мы были приятно удивлены такому моменту: несмотря на ограничения и пессимистичные экономические прогнозы, все свободные коммерческие помещения находили новых арендаторов даже немного быстрее, чем до кризиса. Важно также отметить, что новые арендаторы помещений заключили договоры аренды по докризисным ценам. Corvin Real Estate во второй половине марта и апреле заключил договоры об аренде помещений для ресторана, салонов и кабинетов красоты, офисов.

С новыми клиентами в сегменте арендных квартир ситуация несколько иная. На рынок вышло много квартир, которые раньше сдавались в краткосрочную аренду через сервисы booking.com и airbnb.com. Большинство из них располагаются в центре Риги. Из-за этого цены на аренду таких квартир постепенно снижаются, а сроки сдачи – удлиняются. Но нужно понимать: как только ситуация в туристическом бизнесе нормализуется, эти квартиры вернутся на рынок краткосрочной аренды, и многих нынешних арендаторов через какое-то время попросят их освободить.

 
– Возвращаясь к теме, скажем так, «не пандемийного» рынка… Спрос на центр Риги традиционно формируют зарубежные дипломаты, высший менеджмент международных компаний, латвийские состоятельные бизнесмены и… иностранные студенты. Как относятся владельцы квартир к такому варианту, как коллективная аренда студентами? Вполне возможно, осенью часть собственников только так сможет обеспечить поток денег.

 
– Понятно, что хозяева абсолютно нового и свежеотремонтированного жилья стараются напрочь исключить таких арендаторов – переживают за сохранность. Но у многих действительно не будет иного выхода, кроме как соглашаться на превращение своей собственности в студенческий вариант, так сказать, коммунальной квартиры. Плюс это позволяет получить больше денег, чем если бы ту же квартиру удалось сдать одной семье. Зарубежные студенты скидываются обычно по 160-250 евро в месяц за комнату. Живут, допустим, вчетвером – вот вам и набегает 1 000 евро в месяц за объект, который в иных обстоятельствах нашёл бы арендатора в лучшем случае за 800-850 евро в месяц. Иностранные студенты — довольно платёжеспособная категория клиентов. Их не стоит бояться! Большая часть из них возвращает объекты в нормальном состоянии: депозиты безопасности для покрытия каких-то убытков, нанесённых квартире, приходиться задействовать редко.

 
– Какие арендные квартиры, если смотреть на их полную стоимость, до этой весны пользовались наибольшей популярностью?

 
– В центре Риги, если это новые проекты, больше просматривали 2-комнатные квартиры с ценой до 600 евро в месяц, 3-комнатные – до 700. Это без коммунальных платежей. Если тот же по количеству комнат формат, но в микрорайонах, то 370-450 и 500-600 евро в месяц соответственно. За серийные 3-комнатные квартиры в микрорайонах и раньше редко готовы были давать больше 450 евро в месяц. Маленькие квартирки (20-25 кв. м) в центре Риги при цене до 300 евро в месяц находили своих постояльцев почти моментально.
В принципе, подавляющее большинство договоров аренды квартир в столице Латвии заключалось и, думаю, будет заключаться в сегменте до 1 000 евро в месяц. Адекватные по состоянию и месту предложения в таком диапазоне находили своих арендаторов в течение двух-трёх недель. Нынешней весной картина изменилась, но, полагаем, к концу года ситуация вновь стабилизируется.
Поделюсь и таким наблюдением: элитные арендные квартиры за последние годы пережили наибольшую коррекцию цен в сторону снижения. Потому как это предложение превышает имеющийся на него спрос.
Для успешности сдачи в аренду важно, чтобы в квартире, относящейся к среднему классу, был модный и современный дизайн. Потому что основная часть арендаторов – люди до 40 лет. Более возрастные жители Латвии всё же ищут стабильность, которую, по их мнению, им обеспечивает собственное жильё.

 
– Какие квартиры доминируют в арендном предложении – меблированные или нет?

 
– Спрос выше на меблированные. Они сдаются быстрее. В дорогом сегменте, который интересен посольским работникам или преподавательскому составу высокого уровня, спрашивают без мебели. Стандартная разница в расценках между меблированными и немеблированными арендными квартирами среднего класса достигает 2,0-2,5 евро за кв. м в месяц.

 
– Какие эмоции этой весной вызывает арендный рынок жилья латвийской столицы в целом?

 
– Сложные. Нас и до этого тревожил факт, что на рынке появляется всё больше домов, нацеленных именно на сдачу в аренду. До последнего времени спрос успешно поглощал эти новые предложения, но понятно, что когда-то должна наступить точка равновесия. Сама отдача от бизнеса арендных квартир в центре Риги по-прежнему редко превышает 4% годовых. Инвесторы редко идут к нам не столько с целью заработать, сколько – диверсифицировать риски. Эстонцы и литовцы активно вкладываются в покупку квартир в Латвии для последующей сдачи в аренду по той причине, что их собственный рынок относительно перегрет, вот и пытаются подстраховаться.
А вот что хорошо, так это то, что в Латвии продолжает действовать 10-процентная ставка налога при сдаче квартир в аренду, если субъект не ведёт хозяйственной деятельности. С этой ставкой мы выглядим конкурентоспособными на фоне других стран, с точки зрения международных инвесторов. Те изучают различные аспекты работы в разных странах, и наш налог – большой плюс. По остальным позициям – простоте законодательства, защите прав арендодателей, развитости внутренней экономики и так далее – мы обычно проигрываем. Надеемся, что в сложившейся ситуации политики не додумаются менять правила игры и поднимать ставки. Не тот нынче рынок!