Следующие три года будут благоприятными для рывка на рынке недвижимости

„Этот и следующие два года будут весьма благоприятными, впереди свет, но надо следить, чтобы он не ослепил”, - такое мнение о будущем развитии экономики и рынка недвижимости высказал на проходившей 31 марта ежегодной конференции „Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии” макроэкономический эксперт банка DNB Петерис Страутиньш. Хотя кредитование начало расти, растет оно пока что медленнее, чем накопления. Таким образом, развитию рынка недвижимости будут способствовать как прирост кредитования до устойчивого уровня, так и дополнительные вливания денег в экономику от растущего экспорта.

„Надеюсь, рывок в развитии будет разумным, продолжится намного дольше и будет напоминать не бензин, который попал в дом, вспыхнул и все погубил, а свечу, которая медленно горит и греет помещение десятилетиями”, - с такого сравнения начал свое выступление на конференции эксперт банкаDNB Петерис Страутиньш, назвавший свою презентацию “Возможности близко, а риски (пока) далеко”.

На рынке недвижимости есть так называемая фаза пузыря, когда деньги из финансовой системы поступают в экономику, и противоположная фаза, которую в контексте недавней истории Латвии можно назвать “фазой антипузыря”. Накопления растут быстрее, чем кредиты, хотя в последнее время начал расти кредитный портфель и предприятий, и домашних хозяйств. Это означает, что на рынке недвижимости все еще есть потенциал для рывка, и цены в основном умеренные, с возможностью роста. В недавнем прошлом были локальные «вздутия», связанные с влиянием нерезидентов на рынке, но сейчас это влияние фактически сошло на нет. В дальнейшем правила игры на рынке будет диктовать местный клиент. “В этой ситуации говорить о следующем кризисе странно, но о будущих рисках надо помнить”. Говоря о доходах, Страутиньш выразил уверенность, что зарплаты будут расти, платить придется больше, потому что работники всем нужны.

П. Страутиньш прогнозировал, что в ближайшее время будет более стремительно развиваться строительный сектор, но уровня “жирных лет” он не достигнет. То, что в прошлом году отразилось в более медленном развитии, а в этом году мощно развернется (“если рынок еще этого не почувствовал, то непременно почувствует”), - это государственное инвестирование. “У нас в Латвии соотношение инвестиций к ВВП с 1999 года было выше среднего показателя ЕС, но 2010 и 2016 годы стали исключением. Прирост инвестиций будет влиять на рынок недвижимости и прямо, и косвенно — через зарплаты, настроение, потребление, рабочие места”, - считает эксперт.

П. Страутиньш обратил внимание на отрасли, связанные с экспортом услуг, которые в последние 16 лет росли с огромной скоростью. “Хотя экономика и экспорт в целом развивались быстро, именно экспорт услуг рос быстрее, чем экспорт товаров. Например, вот важнейшие позиции этого сектора: аутсорсинговые бизнес-услуги с 2000 года увеличились в 15 раз, туризм и ИТ-услуги – в 20 раз. «Только в прошлом году влилось 300 млн. евро в эти отрасли, где зарплаты очень хорошие (намного выше средних показателей) и где 90% добавленной стоимости создается в Риге или в ближайших окрестностях, - сказал Страутиньш. - Нет никаких признаков того, что в дальнейшем эта динамика ослабнет».

Нет сомнений, что в Литве экспорт внешних бизнес-услуг рос быстрее, чем в других странах Балтии. Но нет сомнений и в том, что Рига есть и будет крупнейшим городом Балтии с точки зрения административных границ и агломерации. Численность населения и количество рабочих мест в Риге уверенно, примерно на треть больше, динамика схожа, и нет признаков, что Вильнюс в будущем обгонит Ригу. ”В “ужасном,  кризисном” прошлом году, о котором было столько причитаний, количество занятых рабочих мест в Риге и Рижском регионе выросло в частном секторе на 2%”, - добавил Страутиньш.

Эксперт также посоветовал сохранять хладнокровие и быть спокойнее в разговорах на тему демографии. “Основное – это привлекательность экономики, а это нечто большее, чем уровень доходов. Будет расти экономика – вырастет и численность населения. Пример тому – Сингапур, где рождаемость катастрофически низкая, но страна от этого не вымирает”, - пояснил П. Страутиньш, добавив, что рывок в развитии в 2018-2019 годах, скорее всего, вытянет в плюс и баланс миграции.

Этот год и следующие два будут очень приятными, считает эксперт. Говоря о рисках в более отдаленном будущем (примерно после 2020 года), Страутиньш заявил, что нужно забыть о “кризисе после прекращения фондов ЕС”. Это полные глупости - “фонды не закончатся, но даже если и закончатся, кризиса не будет”.  „Важны не только фонды ЕС, но и кредитование, нелинейные процессы в экспортном секторе. Самый большой риск – это неспособность использовать возможности, потому что в преодолении кризисов (и в их создании) мы мастера”, - заявил эксперт по макроэкономике. По его мнению, перегрев экономики могут вызвать следующие факторы: новый цикл ипотечного кредитования начинается с очень низкого уровня долговых обязательств у домашних хозяйств; в 2017-2019 гг. будет много строиться общественных зданий, что ограничит ресурсы для жилья, и, если уж на рынке жилья цикл запущен, он какое-то время может жить своей жизнью (нельзя забывать и о мегапроекте Rail Baltica). „Поэтому я действительно опасаюсь за то, что будет происходить после 2020 года. Бутылку с шампанским начинают трясти, и в какой-то момент она выстрелит, но когда и как, прогнозировать трудно. Есть достаточно большой “потенциал эйфории”, и этого надо опасаться. Но риск кризиса никак не связан с фондами ЕС. С точки зрения макроэкономики, их прекращение, скорее всего, нужно приветствовать. Резюмирую: впереди свет, но нужно быть внимательными, потому что он может и ослепить”, - так завершил свое выступление П. Страутиньш.    

Ежегодная конференция “Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии” была организована Латвийской ассоциацией недвижимости LANĪDA в сотрудничестве с банком DNB. На мероприятие собралось около 200 участников, чтобы получить актуальную информацию о событиях на рынке, обменяться лучшим опытом и наметить перспективы будущего развития, а также встретиться и пообщаться с коллегами.