Аварийное жилье с «косметикой»: как не стать жертвой такой покупки?

Строительная управа бьет тревогу. В Риге появился новый вид псевдобизнеса: нечестные на руку дельцы скупают квартиры и дома, находящиеся в аварийном состоянии, незначительно косметически их улучшают и продают доверчивым людям. Недавно такой дом был обнаружен в Чиекуркалнсе. Глава Рижской строительной управы Ингусс Вирцавс рассказал Rīga.lv, каков масштаб бедствия с нелегальным строительством в Риге и дал советы, как не купить кота в мешке.

Несколько недель назад инспекторы Рижской стройуправы обнаружили многоэтажный дом в Чиекуркалнсе на 7-й поперечной линии, за фасадом которого в ходе самовольной перестройки недостатки несущих конструкций скрыли под обшивкой. Несущая балка межэтажного перекрытия была заменена без строительной документации, а за слоем теплоизоляции обнаружились прогнившие деревянные несущие конструкции фасада, которые просто прикрыли строительным пенопластом.

Стройуправа обязала строителей прекратить начатые несанкционированные работы еще в марте, но во время повторной проверки 7 апреля было обнаружено, что работы продолжаются. Поэтому владельцам здания, пытавшимся обойти процедуру согласования работ, грозит не только административная, но и, возможно, уголовная ответственность: Стройуправа передала материалы дела Госполиции.

Фото: Riga.lv

По словам главы Стройуправы Ингуса Вирцавса, это не единичный случай.  «К сожалению, в последнее время мы наблюдаем тенденцию: отдельные ушлые дельцы скупают дома и квартиры в аварийном состоянии, косметически их улучшают – клеят красивые обои, на потолке подмазывают трещины, улучшают фасад пенопластом, обклеивают стены декоративными материалами, скрывая дефекты, а потом продают их доверчивым людям», – рассказывает Ингусс Вирцавс.

Обычно такое жилье стоит дешевле, чем в среднем по Риге. Легковерные люди, которые не ориентируются в ценах или смотрят только на визуальный облик квартиры, фактически покупают кота в мешке.

«Ситуация с конкретным домом в Чиекуркалнсе – криминальная. Но подобные объекты недвижимости можно встретить в разных районах. Недавно схожий дом мы констатировали в Вецмилгрависе», – продолжает Вирцавс.

Скрытые косметическим ремонтом проблемы вылезают достаточно быстро: ведь несущие конструкции продолжают портиться. Это замечают и соседи, и сами жильцы.

Еще несколько лет назад Рижская строительная управа в среднем в столице констатировала по одному случаю нелегальной застройки в день. В позапрошлом году уже два в день, сейчас – по три случая в день.

«Мы понимаем, что это не тенденции роста. Просто жители стали более бдительными. И наши возможности расширились благодаря новому Закону о строительстве. То, что мы видели несколько лет назад, было только верхушкой айсберга», – утверждает глава Стройуправы.

К тому же в новом законе появились и новые требования. Например, даже упрощенную перепланировку в квартире стройуправа должна принять в эксплуатацию. То есть теперь после перепланировки, даже если не задеты несущие конструкции, квартиру нужно показать строительным инспекторам. Бывает, обнаруживается, что в планировке записано одно, а в ходе работ сделано совсем другое.

Фото: Riga.lv

Также инспекторы реагируют на жалобы.  «При осмотре объекта иногда выясняется, что работы ведутся вообще без всяких строительных разрешений. И люди, которые ведут работы или позже купят такую недвижимость, не понимают возможные риски самовольной застройки. Для одних важна краткосрочная прибыль, для других – дешевая «отремонтированная» квартира», – считает Вирцавс.

«Симпатичная квартира, хорошая цена, будем жить как в Европе» – так думают многие покупатели, когда на глаза попадается объявление с перепланированной дешевой квартирой. Но смотреть нужно не только на цену и визуальный облик. Важно знать: человек, который купил недвижимость в аварийном состоянии или после нелегальной перепланировки, как новый владелец будет тем, кому придется взять на себя расходы по устранению самовольного строительства. То есть придется либо согласовывать проведенные строительные работы, либо брать разрешение на новые. «Если самовольная застройка такая, которую нельзя согласовать (а подобные случаи не редкость), то владельцу квартиры придется восстановить первоначальную планировку», – поясняет глава Стройуправы.

Фото: Riga.lv

Чтобы обезопасить себя от покупки жилья с нелегальной застройкой или в аварийном состоянии, нужно выяснить, в каком техническом состоянии находится здание и законность последних ремонтных работ:

• Если человек покупает квартиру, то ему нужно посмотреть планировку, чтобы узнать, оригинальная она или нет.
• Продавец обязан предъявить техническое инвентаризационное дело, где отмечены все помещения, их расположение. Это данные Земельной книги, и без них жилье продавать нельзя.
• Есть вещи, которые можно заметить невооружённым глазом. В домах советской постройки ванная и туалет в большинстве случаев должны находиться в отдельных помещениях. Если они объединены и нет перегородки, это первый признак, что в квартире велась перепланировка. Если у соседей маленький коридор, а в потенциально вашей квартире громадный холл – здесь также велась перепланировка. Нужно обратить внимание и на такие моменты: кухня соединена с большой комнатой, вместо дверей – дугообразные арки, лоджия или балкон застеклены, комната увеличена за счет лоджии. Заметить все это можно даже без специального технического образования.
• Если видите, что в квартире что-то изменено, то просите у продавца не только техническое инвентаризационное дело, но и документы, удостоверяющие законность перепланировки. Нет разницы – был ли это строительный проект или удостоверяющая карта об упрощенной перепланировке – документ должен быть. Если продавцу нечего предъявить, то это нехороший признак.

• 

Фото: Riga.lv

Конечно, если человек не знал, что покупает квартиру или дом в аварийном состоянии или после нелегальной перестройки, он просто жертва. За то, что человек был просто введен в заблуждение, штраф не наложат. Но вот исправить все недочеты придется за свой счет. 

«Например, если балкон застеклен (этого делать категорически нельзя!), то однозначно будут проблемы: его могут заметить с улицы. Если обнаружена самовольная застройка, то к объекту недвижимости применяется повышенная ставка налога на недвижимость –– 3%. Нужно считаться и с тем, что понадобится новое строительное разрешение, а пошлина на него будет завышена в пять раз!  Эти инструменты созданы для того, чтобы создать максимальные неудобства для людей, ведущих нелегальную застройку. Другой вопрос: нужны ли вам такие проблемы, если вы только покупатель.  Кстати, если  недвижимость с нелегальной застройкой использует коммерческая фирма, то она не сможет получить разрешение на рекламу», – утверждает Вирцавс.

По словам Ингуса Вирцавса проблема с большим количеством объектов нелегального строительства кроется в несовершенстве законодательства. Хотя у инспектора есть право явиться на любой строительный объект, проверив законность работ и соответствие проекту, нередко его попросту не пускают. Это затягивает процессы.

Нелегальные застройщики знают, что прежде, чем их оштрафуют или заставят что-то перестроить – пройдут месяцы, а то и годы. Ведь если не пускают с первого, со второго раза, то пишется заявление в суд, и  инспектирование квартиры происходит по санкции. Если хозяин бессовестный, а закон для него пустое место, то ситуации затягиваются.

«Когда мы констатируем самовольное строительство, и хозяин его не признает, то включается бюрократия: нам нужно подготовить не менее 13 документов (отзывы, согласования, справки, напоминания, запросы в архивы, исполнительные распоряжения и т.д.). Проходят месяцы, прежде чем процесс сдвинется. Но ведь бывают очень опасные случаи, когда действовать нужно быстро. Об этом мы неоднократно информировали законодательные органы. Но со стороны государства слышим: все в порядке, у вас все инструменты есть. Но эффективны ли  инструменты, когда мы желаемого иногда добиваемся годами?  И тогда звучит непонимание от соседей нелегала: мы же написали заявление, а никто ничего не делает», – делится Вирцавс.

Он утверждает, что система контроля над нелегальным строительством у нас находится  в зачаточном состоянии, потому что все предложения, которые предлагает Стройуправа законодательным органам, отвергаются.  

Например, Стройуправа считает, что люди должны знать о проблемной недвижимости еще до стадии покупки. Можно ставить в Земельной книге отметку о том, что на том или ином объекте констатирована самовольная застройка.  К сожалению, Министерство юстиции это предложение отклонило.

Фото: Riga.lv

Перепланировка в жилой собственности – это только один сегмент, где Стройуправа  констатирует недочеты. Самые популярные нарушения в жилых квартирах:

• объединяют туалет и ванную;
• застекляют лоджии и балконы;
• переносят несущие и ненесущие стены (переносят проемы дверей)
• кухню объединяют с гостиной или коридором;
• комнату расширяют за счет лоджии;
• квартиру расширяют за счет подъезда.

Если говорить о коммерческих помещениях, то распространенное нарушение, когда парикмахерские, солярии или салоны красоты, аптеки,  кафе работают в обычных квартирах.

Каждая группа помещений имеет свои функции, которые закладываются еще в проекте. Для проведения различной коммерческой деятельности есть свои требования по площади помещений, размещению санузлов, санитарным требованиям, технике пожарной безопасности.

Например, помещения салонов красоты должны иметь отметки от санитарной службы и инспекции здоровья. Туалетов или кранов может понадобиться больше, чем один, или будет нужен пандус для инвалидов. Поэтому любые изменения функций помещения нужно утверждать в Строительной управе. А некоторые работы еще и согласовывать с соседями.

Отдельный разговор о домах-долгостроях. Очень часто квартиры в новостройках начинают продаваться задолго до того, как здание введено в эксплуатацию. И, хотя вопиющих случаев зафиксировано не было, случается, что квартиры продаются, а владельцы из-за нарушений в строительстве никак не могут достроить дома. Один из примеров – дом в Вецмилгрависе на улице Мартас Ринкас. Периодически в рекламе появляются объявления о том, что в новостройке по выгодной цене продаются квартиры. Но жить в этом доме нельзя. С отклонениями от проекта в доме пристроен лишний этаж, а высота каждого этажа не соответствует спроектированному.

«Что удивляет в этой ситуации, так это люди. К нам приходили потенциальные покупатели, которые буквально говорили следующие: посмотрите, какое красивое здание, оно уже построено, разве логично его сносить? Найдите решение! То есть факт, что это самовольная постройка, которая может быть опасной, никого не волнует. Это говорит о том, что у жителей не хватает знаний в сфере строительства. То, что смотрится красиво, может быть незаконным и опасным», –резюмировал Вирцавс.

Таких новостроек по Риге очень много, так же как и домов в аварийном состоянии. Но потихонечку ситуация разрешается.  В столице создана специальная комиссия по развалинам, которая принимает решение о принудительном сносе деградирующих среду и опасных зданий в Риге.  Недострои и развалины сносит за свой счет город. Потом в судебном порядке средства, потраченные на снос, взыскиваются с хозяина дома.

Читайте также: как правильно сделать ремонт и не стать нарушителем