Intervija: Veselīgas konkurences apstākļos

2020.gada pavasarī kompānija YIT LATVIJA sāks būvēt divus jaunus projektus. Gada laikā tlem pievienosies vēl divi jauni projekti. Par šiem plāniem žurnālam M2 un portālam varianti.lv pastāsta YIT LATVIJA valdes priekšsēdētājs Andris Bože. Viņš ir pārliecināts, ka Rīgas mikrorajonu mājokļu tirgus ar jauniem dzīvokļiem nepavisam nav pārsātināts – cilvēki pirktu vēl vairāk, ja būtu radīti pienācīgi apstākļi.

– YIT Latvijas tīmekļa vietnē potenciālajiem pircējiem četros uzbūvētajos vai būvniecības stadijā esošajos projektos tiek piedāvāts iegādei turpat 170 dzīvokļu (Saruna norisinās oktobra otrajā pusē. – ). Ņemot vērā iepriekšējo gadu rādītājus, rodas iespaids, ka jūsu uzņēmums ir samazinājis jaunās būvniecības tempus. Kādus jaunus projektus no jums var gaidīt tuvākajā laikā? 

– Mūsu jaunos projektus sāksim pavasarī. Piemēram, martā sāksim veselus divus. Tā būs kompleksa Annas Parks pēdējā māja, t.i., ceturtā, ar vairāk nekā 60 dzīvokļiem. Līdztekus strādāsim pie projekta Green City trešās mājas. Tajā būs vēl 100 dzīvokļu. Tuvākajā nākotnē centīsimies uzturēt YIT kopējo dzīvokļu piedāvājumu – caurmērā 250, maksimums – 300. Gatavojamies, lai Rīgas centrā 2020.gada vidū sāktu projektu– Tērbata Apartments.

– Šo projektu jūs visai ilgi atlikāt, un kādu laiku pat apsvērāt tā pārdošanu.

– Tagad esam nolēmuši to attīstīt paši, ievērojami pārstrādājot koncepciju. Kompleksā jābūt divām mājām. Optimizējām dzīvokļu plānojumu, orientējoties uz sev jauna biznesa virzienu – īres mājokļiem. YIT grupā pilnā sparā tiek gatavots Baltijas valstu biznesa modelis, kas paredz jaunu daudzdzīvokļu īres namu būvniecību. Šīs idejas īstenošanai veidosim fondus, kuros ne tikai piedalīsimies paši, bet piesaistīsim arī investorus – Somijas pensiju fondus, kā arī privātpersonas. Projekts nebūs vienreizējs pasākums. Fondi nodarbosies ar īres mājokļu īpašumu attīstīšanu visās trijās Baltijas valstīs. Projektā Tērbata Apartments gatavojamies piedāvāt Rīgas centra tirgum aptuveni 150 jaunus īres dzīvokļu ar pārdomātu plānojumu.
Nu, un visbeidzot ceram, ka tieši 2020.gadā beigsies Purvciema mikrorajona projekta Safrāns ieilgušais stāsts – gaidām valsts tiesu instanču atļauju sākt tā būvniecību.

– No oficiālās statistikas izriet, ka 2018.gadā Latvijā ir pārdots 1118 jaunu dzīvokļu. 2019.gadā tiek gaidīts ne mazāk par 2700 dzīvokļu. Vai krasi nepalielināsies konkurence pircēju dēļ?

– Konkurence ir jūtama, taču tā ir normāla un veselīga. Nav tā, kā bija 2010.-2016.gadā, kad bankas hipotēkas parādniekiem atsavinātos īpašumus tirgoja par cenām, kas bija zemākas par līdzīgu objektu uzbūvēšanas pašizmaksu. Tagad mēs ar kolēģiem esam vienādos apstākļos: klienti izvēlas labāko vai to, kas atbilst viņu konkrētām prasībām.
Es personīgi turpinu uzskatīt, ka Rīgas mikrorajonos jauno dzīvokļu piedāvājums nav pārsātināts. Rīga ir lielākā no Baltijas valstu pilsētām, taču, piemēram, Viļņā ik gadu tiek uzbūvēts 4000-5000 dzīvokļu. 2019.gada pirmajā pusgadā tur ir uzbūvēts un pārdots 390 dzīvokļu. Latvijas galvaspilsēta uz šāda fona izskatās visai pieticīgi.Tā izskatās pieticīgi arī uz Tallinas fona, kur ik gadu tiek pārdots 3500-4000 jaunu dzīvokļu (tajā 450 000 iedzīvotāju).

– Varbūt iemesls ir tas, ka mūsu kaimiņi ir bagātāki pircēji? Arī viņu ekonomikas struktūra atšķiras no mūsu ekonomikas struktūras.

– Galvenā atšķirība – bankas pret pircējiem ir lojālākas nekā Latvijā. Gan Lietuvā, gan Igaunijā bankas labprātāk finansē gan attīstītājus, gan pircējus. Varu jums piekrist par Igauniju, tur ienākumu līmenis ir augstāks nekā Latvijā, bet Lietuva turības ziņā ir vienā līmenī ar Latviju. Latvijas attīstītājiem ļoti svarīga ir kreditēšanas politika. Absolūti lielākā daļa dzīvokļu pircēju YIT darījumus Rīgas jaunajos projektos kārto, piesaistot kredītus. Ļoti bieži tiek izmantota valsts atbalsta programma mājokļu iegādei ģimenēm ar bērniem un jaunajiem speciālistiem, ko īsteno valsts finanšu institūcija Altum. Tādēļ, lai stāvoklis mūsu biznesā būtu stabils, ir svarīgi, lai valsts turpinātu nodrošināt atbalstu noteiktām klientu kategorijām. Taču institūcijai Altum jāstrādā gudri.
Kā zināms, Latvijai Eiropas Savienības ietvaros jānodrošina sava dzīvojamā fonda energoefektivitātes rādītāju paaugstināšana. Un te mēs saskaramies ar paradoksu. No vienas puses, Altum caur vienu no savām programmām finansē dzīvojamo māju renovāciju, kas paaugstina dzīvojamā fonda energoefektivitāti kopumā. No otras puses, privātpersonas saņem valsts atbalstu dzīvokļu iegādei, taču vairumā gadījumu tie atrodas vecās daudzdzīvokļu mājās. Grūti pat prognozēt, kad tās varētu savest kārtībā. Manuprāt, valstij būtu prātīgāk vienīgā mājokļa iegādes ģimenēm ar bērniem un jaunajiem speciālistiem atbalsta programmu vērst tikai uz dzīvokļiem renovētās, siltinātās vai jaunās mājās. Jo vairāk tāpēc, ka, runājot par jaunajiem projektiem, līdz 30 % naudas, kas samaksāta par jauno dzīvokļu pārdošanu, ienāk valsts budžetā nodokļu veidā. No darījuma ar sērijveida dzīvokļiem valsts nodevas veidā iegūst labākajā gadījumā līdz 2 %, tas ģimenēm ar bērniem ir pat mazāk – 0,5 %.
Atgriežoties pie jautājuma par konkurenci: Rīgas jaunajos projektos ir veselīgs pieprasījums pēc jauniem dzīvokļiem, un var apgalvot, ka, lai pilnībā realizētu tā potenciālu, pietrūkst tikai veselīgas klientu kreditēšanas. Lietuvā un Igaunijā banku kredītportfelis pieaug, Latvijā – joprojām samazinās, lai gan cilvēki vēlas uzlabot savus mājokļa apstākļus. No saziņas ar klientiem zinām, ka Rīgas mikrorajonu jauno mājokļu īres tirgū ir grūti sameklēt saprātīgus piedāvājumus. Tas, kas tiek piedāvāts, maksā dārgi. Šodien dzīvokļa īre mikrorajona projektā izmaksā pat nedaudz dārgāk nekā ikmēneša maksājums, ja klients šādu dzīvokli pirktu kredītā.

– Turklāt pēdējo triju gadu laikā jaunu budžeta klases dzīvokļu cenas ir ievērojami cēlušās. Kad varētu būt gaidāma cenu stabilizēšanās?

– Cenu kāpums nozarē ir saistīts ar būtisku būvniecības pašizmaksas kāpumu. Budžeta klases projektu tirdzniecības cenas jau pirms pieciem septiņiem gadiem bija neizdevīgas apbūvētājiem un bieži vien bija pat zemākas par nepieciešamo minimālo peļņas normu. Tā iemesls bija jau pieminētā konkurence ar banku nekustamo īpašumu portfeļiem. Tagad nozare jau ir nostājusies uz tirgus ekonomikas sliedēm. Diemžēl tā iemesla dēļ, ka pilnā gaitā norisinās Eiropas fondu pēdējās naudas apgūšana, būvniecības kompānijas ir paaugstinājušas savu pakalpojumu cenas. Savu lomu spēlē arī tas, ka būvniecības nozare ir spērusi nopietnus soļus, lai no ekonomikas pelēkās zonas ieietu baltajā. Arī tas ietekmē gatavā produkta cenu. Nu, un visbeidzot, Latvijā reāli nepietiek cilvēkresursu. Bet Latvijas valsts turpina likt šķēršļus strādnieku ievešanai no Baltkrievijas un Ukrainas – mūsu Lietuva ieved strādniekus labprāt.
Būvniecības izmaksas Latvijā aug tik strauji, ka attīstītājiem rodas lielas šaubas par jaunu projektu attīstīšanas iespējām. Kvadrātmetra pārdošanas cena pieaug, taču ne tik strauji kā tā būvniecības pašizmaksa. Rezultāts: esot pa vidu tām abām, pašam attīstītājam paliek maz. Jebkurš uzņēmums strādā, lai gūtu plānoto peļņu. Redzam, ka potenciālie tirgus spēlētāji – Igaunijas kompānijas – atnāk, pieprasa savu potenciālo projektu būvniecības tāmes, saņem tās, redz reālās tirdzniecības cenas, saprot, ka peļņa ir minimāla, vai arī tās nav vispār, un aiziet, neko neuzsākuši. Tādēļ, lai arī Rīgā budžeta klases dzīvokļu cenas aug, tas nenozīmē, ka aug arī attīstītāju ienākumi. Tas ir skaidri jāsaprot. Un tas ir viens no iemesliem, kāpēc Latvijas galvaspilsētā mēs neredzam strauju projektu skaita pieaugumu. Jā, bija mazliet vairāk par 1 100 dzīvokļiem gadā, šogad būs aptuveni 2 000 dzīvokļu. Patiesībā Rīgā ik gadu būtu jābūvē 5 000-6 000 jaunu dzīvokļu. Tas nodrošinātu normālus attīstības tempus. Bet šodien Rīgā 73 % iedzīvotāju dzīvo vecās mājās. Ir jautājums, cik ilgi tās vēl stāvēs? Cilvēkiem ir vajadzīgi jauni dzīvokļi.

– 5000 jaunu dzīvokļu. Vai tirgus šādu daudzumu absorbēs? Vai pietiks pircēju, kas būtu gatavi maksāt par budžeta klases projektiem 1 800-1 900 eiro/m²?

– Kvadrātmetra cena šeit nav galvenais faktors. Galvenais ir kopējā cena. Savulaik jums piedāvājumā bija trīsistabu dzīvoklis par 1 600 eiro/m², 85 m² lielas platības pirkums izmaksāja 136 000 eiro. Šodien mūsu cena ir 1 800 eiro/m², taču trīsistabu dzīvokļiem ir pārdomāts, un to platība ir 65 m². Kopējā cena − 117 000 eiro. Šāds budžets pircējam ir izdevīgāks. Cilvēki aizvien biežāk raugās uz kopējo cenu – vai viņi to var vai nevar atļauties.
Turklāt 2014.gadā budžeta klases projekti piedzīvoja nopietnas izmaiņas–samazinājās platības, plānojums kļuva efektīvāks. Pastāvīgi tiek strādāts, lai samazinātu māju būvēšanas termiņus, kas ļauj samazināt būvnieku darba izmaksas. Nedaudz vajag ekonomēt arī uz māju arhitektūras meklējumu rēķina. Tomēr, pateicoties visu šo pasākumu kompleksam, mēs esam arī guvuši iespēju piedāvāt jaunus trīsistabu dzīvokļus par 100 000-120 000 eiro. Divistabu dzīvokļi labi tiek tirgoti par 80 000-90 000 eiro. Tā ir summa, ko vietējais tirgus var atļauties. Ja tieksieties pēc mājas arhitektūras piepildījuma vai sāksiet palielināt platības, tas ietekmēs kopējo cenu. Varat man ticēt: trīsistabu dzīvokļiem par 140 000 eiro pircēju būs reizes desmit mazāk nekā par aptuveni 110 000 eiro. Tirgus ļoti jutīgi reaģē uz cenu. Tādēļ ir ļoti jākoncentrējas uz nekustamā īpašuma iegādes kopējo cenu.

– Rezumējot mūsu sarunu: kas, jūsuprāt, Rīgas budžeta klases mājokļu tirgu gaida tuvākajā nākotnē?

– Viss būs atkarīgs no būvniecības jomā notiekošajiem procesiem. 2020.-2021.gadā, manuprāt, ir gaidāma būvniecības pakalpojumu cenu stabilizēšanās. Pirmās pazīmes sāk izpausties jau šodien. Rīgā tiek pabeigti lielie privātie projekti, beidzas Eiropas fondu naudas plūsmas, ko Eiropas Savienība mums piešķīra 2014.-2020.gada plānošanas perioda ietvaros. Būvniecības nozarē nav ažiotāžas, un cilvēki sāk saprātīgāk raudzīties uz dzīvi. Gribētos, lai valsts vienkāršotu būvnieku piesaistīšanu no Ukrainas un Baltkrievijas un citus birokrātiskus noteikumus. Mūsu būvniecības nozare ir apkrauta ar ļoti lielām nodevām, kādu nav ne Lietuvā, ne Igaunijā. Pie mums katra uzbūvētā jaunā dzīvokļa kvadrātmetra cenā līdz 10 % veido dažādu birokrātisku procedūru, pašvaldību un valsts nodevu izmaksas. Un tas – pat bez PVN un citiem nodokļiem.
Palūkosimies kaut vai uz valsts nodevu, kas tiek iekasēta par nekustamā īpašuma reģistrēšanu zemesgrāmatā. Lietuvā un Igaunijā ir jāsamaksā tikai par notāra pakalpojumu – valsts nodevas nav. Pie mums tā ir 2 % no objekta cenas. Ja uzņēmums dzīvokļus dzīvojamajā mājā nopērk kā investīciju, tad jāmaksā valsts nodeva 6 % apmērā no objekta cenas. Kāds te var būt bizness? Mūsu politiķi spriedelē par to, ka uz Latviju ir jānāk investoriem un jāpērk. Nu, tad radiet apstākļus! Rietumu investors uz Baltijas valstīm – Igauniju, Latviju un Lietuvu – raugās kā uz kopumu. Viņš salīdzina, kur ir labāk un izdevīgāk, un redz, ka valsts nodeva, pērkot nekustamo īpašumu, Lietuvā un Igaunijā ir nulle, bet Latvijā – 6 %. Un viņš jautā: kas par lietu? Un tā tas ir arī daudzās citās pozīcijās. Ja vēlamies piesaistīt vairāk investoru, tad jāstrādā, lai tā nebūtu, un jārada biznesam pievilcīgi apstākļi, jāaudzē jauni uzņēmumi un uz to rēķina jāpalielina valsts budžeta ieņēmumi, nevis jācenšas izdomāt, kādu nodevu vēl uzlikt tiem, kuri strādā šodien.