Интервью: В условиях здоровой конкуренции

Весной 2020 года компания YIT даст старт возведению в Риге двух новостроек. А в течение года к ним прибавятся как минимум ещё два новых проекта. Такими планами с журналом M2 и порталом varianti.lv поделился председатель правления строительной компании YIT LATVIJA Андрис Боже. Он убеждён, что никакого перенасыщения новыми квартирами на рынке микрорайонов Риги нет и в помине. Покупали бы и больше, если бы для того были созданы надлежащие условия.

– На латвийской домашней страничке YIT потенциальным покупателям предлагаются порядка 170 новых квартир в четырех построенных или ещё строящихся проектах (разговор происходил во второй половине октября. – ). Учитывая показатели прошлых лет, кажется, что ваше предприятие снизило темпы строительства новостроек. Какие новые проекты можно ждать от вас в ближайшее время? 

– Наши новые проекты стартуют с весны. Так, в марте начнём сразу две новостройки. Первая – последний, четвёртый, дом комплекса Annas Parks. В нем будет чуть более 60 квартир. Параллельно займёмся третьим домом проекта Green City. Это плюс ещё 100 квартир. Постараемся в ближайшем будущем поддерживать общее предложение квартир от YIT – около 250 единиц, максимум – 300. В середине 2020 года готовимся дать старт проекту, который носит название Tērbata Apartments, в центре Риги.

– Вы его довольно долго откладывали и, было время, даже предлагали на продажу.

– Теперь решили сами заняться его развитием, значительно переработав концепцию. В комплексе должно быть два дома, пока берёмся за один. Оптимизируем в нём планировки квартир с расчётом на новое для себя бизнес-направление – арендное. В группе YIT вовсю ведётся подготовка бизнес-модели, которая предусматривает строительство новых доходных многоквартирных домов в странах Балтии. Под эту идею создадим фонды, в которых не только примем участие сами, но и привлечём инвесторов – финские пенсионные фонды, а также частных лиц. Проект не будет носить разовый характер. Фонды займутся развитием арендного имущества во всех странах Балтии. Непосредственно в Tērbata Apartments готовимся предложить рынку центра Риги около 150 новых арендных квартир с продуманной планировкой.
Ну и, наконец, надеемся, что именно в 2020 году закончится затянувшаяся история вокруг проекта Safrāns, что в столичном микрорайоне Пурвциемс. Ждём от государственных судебных инстанций зелёный свет к началу его строительства.

– Официальная статистика говорит, что в 2018 году в Латвии было продано 1 118 новых квартир. По итогам 2019 года ожидается завершение строительства до 2 700. Ощущаете ли на себе резкое обострение конкуренции за покупателя?

– Конкуренция чувствуется, только она нормальная и здоровая. Нет такого, как было в 2010-2016 годах, когда банки торговали забранным у ипотечных должников имуществом по ценам, которые оказывались ниже себестоимости строительства подобных объектов. Сейчас мы с коллегами в равных условиях: клиенты выбирают лучшее или то, что подходит конкретно под их запрос.
Лично я продолжаю считать, что в микрорайонах Риги отсутствует перенасыщение предложения новых квартир. Рига – самый большой город стран Балтии, но в том же Вильнюсе ежегодно строится по 4 000-5 000 квартир. За первую половину 2019 года там построено и продано 3 900 квартир. Столица Латвии на этом фоне смотрится весьма скромно. Как и на фоне Таллина, в котором при численности населения в 450 000 человек ежегодно продаётся порядка 3 500-4 000 новых квартир.

– Так, может, загвоздка в том, что наши соседи более состоятельные покупатели? Да и структура их экономики отличается от латвийской.

– Главное отличие – более высокая, чем в Латвии, лояльность банков к клиентам. И в Литве, и в Эстонии банки охотнее финансируют как застройщиков, так и покупателей. И если в отношении Эстонии соглашусь, что там уровень доходов выше, чем в нашей стране, то литовцы по своему достатку находятся почти на одном с нами уровне. Кредитная политика очень важна для латвийских застройщиков. Абсолютное большинство покупателей квартир в рижских новостройках YIT идут на сделки, привлекая кредиты. И часто используют программу Altum, особенно молодые люди. Поэтому для стабильности ситуации в нашем бизнесе важно, чтобы государство продолжало давать свои поручительства на ипотечные кредиты для определённой категории клиентов. Но Altum должен работать по-умному.
Как известно, Латвия в рамках Европейского союза обязана обеспечивать повышение показателей энергоэффективности своего жилищного фонда. И тут мы сталкиваемся с парадоксом. С одной стороны, Altum через одну из своих программ финансирует реновацию зданий, что ведёт к повышению энергоэффективности жилищного фонда в целом. С другой – частные лица получают господдержку на покупку квартир, которые в подавляющем большинстве своём располагаются в старых многоквартирных домах. В домах энергонеэффективных. Когда те будут приведены в порядок, даже прогнозировать сложно. Моё мнение – для государства было бы разумнее программу господдержки покупки единственного жилья семьями с детьми и молодыми специалистами нацелить на квартиры только в зданиях, которые реновированы, утеплены или являются новыми. Тем более что если говорить о новых проектах, то с денег, заплаченных за продажу новых квартир, латвийское государство получает в госбюджет до 30% налогов. От сделки с серийной квартирой – лучшем случае 2% в виде госпошлины, которая для семей с детьми в рамках программы Altum ещё имеет и льготный характер (0,5%).
Возвращаясь к вопросу о конкуренции: на квартиры в новых проектах Риги имеется здоровый спрос, и можно утверждать, что для его полной реализации клиентам не хватает здорового кредитования. В Литве и Эстонии кредитный портфель банков растёт, в Латвии до сих пор падает. Хотя люди желают улучшать свои жилищные условия. Из общения с покупателями знаем, что на арендном рынке нового жилья микрорайонов Риги трудно найти что-то разумное. То, что предлагается, – дорого. Сегодня аренда квартиры в новом проекте микрорайонов обходится даже немного дороже, чем ежемесячный платёж, если покупать её в кредит.

– При этом за последние три года продажные цены на новые квартиры бюджетного класса существенно подросли. Когда ждать их стабилизации?

– Рост цен в отрасли сопровождается существенным повышением себестоимости строительства. А в проектах бюджетного класса продажные цены, которые мы видели ещё пять – семь лет назад, уже тогда для застройщиков были невыгодными и часто оказывались ниже минимально необходимой прибыли.
Это происходило из-за упомянутой конкуренции с банковскими портфелями. Сейчас рынок стоит на рыночных рельсах. К сожалению, из-за того, что полным ходом идёт освоение последних европейских денег, строительные компании сильно подняли цены на свои услуги. Плюс нужно помнить, что строительная индустрия сделала несколько серьёзных шагов для ухода из серой зоны в белую. Это также отражается на цене готового продукта. Ну и у нас реально не хватает человеческих ресурсов. А латвийское государство продолжает ставить препоны к завозу работников из Беларуси или Украины – то, что наши соседи литовцы охотно делают.
Строительные цены в Латвии растут так стремительно, что в отношении развития новых проектов у застройщиков возникают сильные сомнения. Продажная цена квадратного метра повышается, но не столь быстро, как себестоимость его производства. И получается, что посередине между ними, то есть у самого застройщика, остаётся мало денег. Любое предприятие работает с целью получения плановой прибыли. Видим, как потенциальные игроки рынка – компании из Эстонии – приходят к нам и запрашивают сметы на строительство своих потенциальных проектов. Получают их, смотрят на реальные цены продаж и понимают, что заработок минимальный или вообще невозможно ничего заработать. Уезжают обратно, так ничего и не начав. Так что хоть в Риге продажные цены на новые квартиры бюджетного класса и растут, это не значит, что растут доходы застройщиков. Это нужно понимать чётко. И это одна из причин того, что в столице Латвии не видим быстрого роста числа проектов. Да, было чуть больше 1 100 продаж квартир, в этом году получим около 2 000. На деле в Риге должны строить по 5 000-6 000 новых квартир ежегодно. Это обеспечивало бы нормальные темпы развития. А так в Риге сегодня 73% населения живут в старых домах. И сколько они простоят – вопрос. Люди нуждаются в новых квартирах.

– Если будет построено 5 000 новых квартир, съест ли рынок? Хватит ли покупателей, готовых платить по 1 800-1 900 евро за кв. м в проектах бюджетного класса? 

– Цена за квадратный метр – не самый главный фактор во всём этом. Главный – общая стоимость. И если у вас было предложение 3-комнатной квартиры по 1 600 евро за кв. м при её площади 85 кв. м, то эта покупка обходилась вам в 136 000 евро. Сегодня у нас 1 800 евро за кв. м, но 3-комнатные квартиры имеют продуманную планировку и уместились на 65 кв. м. Общая цена получается 117 000 евро. По бюджету для покупателей выгоднее. Люди все больше смотрят на общую цену: могут позволить себе это или нет?
По отношению к тому же 2014 году проекты бюджетного класса претерпели серьёзные изменения. Площади меньше, планировки более эффективные. Ведётся постоянная работа над сокращением сроков возведения дома, что позволяет уменьшить затраты на оплату труда строителей. Приходится немного экономить на архитектурных изысках домов. Но благодаря комплексу всех этих мер мы и добиваемся возможности предлагать покупателям новые 3-комнатные квартиры по цене 100 000-120 000 евро. 2-комнатные хорошо уходят за 80 000-90 000 евро. Это то, что может позволить себе местный рынок. Если вы погонитесь за архитектурным наполнением дома или станете увеличивать площади – это отразится на общей цене. И смею вас заверить, что покупателей 3-комнатных квартир за 140 000 евро будет раз в десять меньше, чем по цене около 110 000 евро. Рынок очень чувствителен к цене. Поэтому нужно очень сильно концентрироваться на общей стоимости покупки недвижимости.

– Подводя итоги нашей беседы: каким вам видится ближайшее будущее нового столичного жилья бюджетного класса?

– Все будет зависеть от процессов в сфере строительства. В 2020-2021 годах ожидаю стабилизации цен на строительные услуги. Первые её признаки начинают проявляться сегодня. В Риге завершаются большие частные проекты, заканчиваются потоки европейских денег, которые нам выделил Евросоюз в рамках планового периода 2014-2020 годов. Индустрия строительства выходит из состояния ажиотажа, и люди начинают более трезво смотреть на жизнь. Хотелось бы, чтобы государство упростило процедуру привлечения строителей из Украины и Беларуси и другие бюрократические моменты. Наша строительная индустрия обложена очень большими платежами, которых нет ни в Литве, ни в Эстонии.
В стоимости каждого построенного квадратного метра новых квартир у нас до 10% – это расходы на оплату разной бюрократии и пошлин самоуправлениям и государству. Это если не брать в расчёт НДС и другие налоги.
Возьмём ту же госпошлину, которая взимается за регистрацию недвижимости в Земельной книге. В Литве и Эстонии оплачивается труд нотариуса – и всё, госпошлины нет. А у нас – 2% от стоимости объекта. Если компания совершает инвестиционную покупку квартир в жилом доме, то должна заплатить госпошлину в 6% от стоимости объекта. Какой тут бизнес? У нас политики рассуждают о том, что к нам должны идти инвесторы и покупать. Так вы условия создайте! Западный инвестор смотрит на страны Балтии в целом – на Эстонию, Латвию и Литву. Сравнивает, где лучше и выгоднее. И видит, что госпошлина при покупке в Литве и Эстонии – ноль, а в Латвии – 6%. Вот и задаётся вопросом: а с чего бы это? И так по многим другим позициям. Если собираемся увеличить количество инвесторов, то над этим нужно работать и создавать привлекательные для бизнеса условия. Выращивать новые бизнесы и за счёт этого увеличивать поступления в государственную казну, а не придумывать, как бы ещё чем-то дополнительным обложить тех, кто работает сейчас.