Reiderisma iespēja sakarā ar kopīpašumu

Latvijas likumdevējs - lēmējvara un tiesu vara iespējami atbalsta nekustamā īpašuma reiderus. Latvijā nekavēti vēršas plašumā tiesas procesi, kuros iegūstot pat tikai nelielu nekustamā īpašuma domājamo daļu, ieguvējs (parasti SIA) nekavējoties iesniedz tiesā prasību par kopīpašuma izbeigšanu, pamatojoties uz spēkā esošajiem normatīvajiem tiesību aktiem un tagad jau tiesās iesakņojušos judikatūru.

Un absolūtā vairumā gadījumu, neņemot vērā citu kopīpašnieku kategorisku prasības neatzīšanu, cilvēcisko aspektu un sabiedrības izpratni par taisnīgumu (nenozīmīgs sīkums!), tiesas lemj par obligātu kopīpašuma izbeigšanu, pamatojoties uz Augstākās tiesas Senāta Civillietu departamenta 2009.gada spriedumu - lietā Nr. SKC-54 paustās atziņas, ka kopīpašuma izbeigšanas obligātums nav ierobežojams, atsaucoties uz Civillikuma 1.pantu, proti, labas ticības principu. Kā man cilvēkam parastajam to saprast, vai arī Latvijā jau ir likumīgie zagļi? Un, pamatojoties uz CL 1074. un 1075. pantu pārsvarā gadījumu, lemjot par kopīpašuma izbeigšanas veidu - izsoli, kas pēc būtības ir piespiedu ātrā īpašuma realizācija, kurā vismaz par 30-40 % tiek samazināta izsolē iegūtā visa kopīpašuma vērtība, jo īpašumu realizācijai (pārdošanai) par iespējami augstāko – t.i., tirgus vērtību, nepieciešami daudzkārtēji sludinājumi drukātajā presē un e-komercijas portālos, ar iespējami ilgāku sludinājumu eksponēšanas laiku, nekā tas tiek noteikts ar vienu sludinājumu tiesu izpildītāju portālā, izsludinot pieteikšanos izsolei, ar ļoti ierobežotu termiņu. Un prasītāju tiesā iesniegtajās īpašumu vērtēšanas atskaitēs, jau kā zinot, ir noteikta tikai šāda izsoles – piespiedu, ātrās realizācijas vērtība. Šādi prasītājs (SIA - kā netīra biznesa projekts), parasti pārstāvot pasūtītāju - „pelēko kardinālu” (beneficiāru – patiesā labuma guvēju) izsolē iegūst visu noskatīto īpašumu par „sviestmaizi”, jo pārsvarā gadījumu pārējiem kopīpašniekiem nav brīvu līdzekļu, lai ātri organizētajā izsolē nosolītu visu īpašumu.
Par kopīpašuma izbeigšanu izsoles veidā tiesas lemj arī gadījumos, kad prasītājs ir ieguvis īpašumā tikai nelielu domājamo daļu no kopīpašuma (piem., no daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, kas nav sadalīta dzīvokļu īpašumos (arī tad, ja ir noslēgts savstarpējs dzīvokļu lietošanas kārtības līgums), un arī tad, kad uz vienas kopējas zemes ir tiesiski uzbūvētas divas savstarpēji nesaistītas dzīvojamās mājas, ar zemei (un tām) zemesgrāmatā noteiktu - dalītu kopīpašuma lietošanas kārtību (kas gan juridiski neizbeidz kopīpašumu, tomēr de facto tie ir divi nesaistīti atsevišķi nekustamie īpašumi).

Un tieši Jūrmalā šobrīd ir ļoti daudz vērtīgu, tāpēc iekārojamu un apdraudētu kopīpašumu (bij. literi, tagad korpusi), kas vēsturiski izvietoti uz nedalāmas zemes vienības, un ir tās sastāvā – tātad kopīpašumā, kaut arī Jūrmalas pilsētas Zemesgrāmatas nodalījumā nostiprināta to dalītas lietošanas kārtība. Kopīpašumi ir un joprojām tiek izveidoti, jo Jūrmalas teritorijas plānojumā (teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumos) ir noteikta minimālā platība (800 m2) atsevišķas dzīvojamās mājas izvietošanai (būvniecībai) - iespēja, kas arī plaši tiek izmantota, piem., pensionāriem (ierobežoto – dzīvei nepietiekošo naudas līdzekļu dēļ) pārdodot neizmantoto „lieko - tukšo” nu jau apgrūtinošo zemes daļu – izveidojot jaunu kopīpašumu, daudzreiz nemaz neapzinoties, ka viņu visa viņu mūžā sarūpētā „bagātība” – dzīvojamā māja kļūst par kopīpašumu, un tādēļ ir iekārojama un apdraudēta. Un pensionāru mazturības dēļ nestrādā tiesību normās paredzētās - pirmpirkuma vai atpirkuma tiesības (ja ir vairāki kopīpašnieki), un bieži tādas iespējas nav pat teorētiski, jo domājamo daļu SIA ieguvusi maiņas ceļā, kas neparedz ne izpirkuma, ne atpirkuma tiesības. Un kopīpašuma izbeigšanas izsoles rezultāts paredzams – māja zaudēta, paliekot uz ielas ar „sviestmaizi” rokā.

Un šādā aspektā Jūrmalā kļūda bija noteikt 800 m2 zemes platību kā atsevišķu dzīvojamo māju apbūves iespēju, liedzot izveidot šādas zemes platības atsevišķu nekustamo īpašumu, sevišķi „parastos” privātmāju apbūves rajonos (zonējumos), kur 800 m2 liela apbūves zeme būtu minimālā zemes dalīšanas „sarkanā līnija”. Protams, Jūrmalas īpaši aizsargājamām teritorijām – Rīgas jūras līča krasta kāpu aizsargjoslai vai priežu parka teritorijām jābūt īpašiem to izmantošanas un apbūves noteikumiem. Šobrīd Jūrmalā ir sastopami pavisam nesaprotami gadījumi, piem., kad uz ~ 1800 m2 lielas apbūves zemes, ar noteiktu tās zemesgrāmatā koroborētu lietošanas kārtību, tiesiski ir uzbūvētas divas privātmājas, bet zonējums liedz divu atsevišķu nekustamo īpašumu izveidi (jo tur zemes dalīšanas minimālā platība ir Jūrmalā plaši noteiktā - 1500 m2), kaut kvartāla robežās, kuru no četrām pusēm ierobežo ielas, ir analoģiska lieluma zeme dalīta izveidojot divus atsevišķus nekustamos īpašumus (ar zemes platībām - 900 m2 katram). Kur Latvijas konstitūcijā garantētā vienlīdzība? Tā kā labojumiem ir atvērts Jūrmalas pilsētas plānojums, jācer, ka respektējot iedzīvotāju iesūtītos ierosinājumus un tajos argumentēti minētos pierādījumus (ziņas par faktiem), šādi netaisnības precedenti tiks novērsti. Ir gadījums, kad Jūrmalas tiesā jau ir ierosināts process − ar prasību par kopīpašuma izbeigšanu, kur atbildētāja ir nepilngadīga domājamās daļas īpašniece. Un pat Jūrmalas Bāriņtiesa nespēs aizsargāt nepilngadīga bērna mantiskās intereses, liedzot kopīpašuma izbeigšanu, jo Latvijas valsts jurisdikcijas tiesu nolēmumi ir saistoši Bāriņtiesām - arī gadījumā, kad bērna manta tiek nodota ātrās realizācijas izsolei.Spēkā esošajos normatīvajos tiesību aktos, kā tiesisks (likumīgs) ir reglamentēts kopīpašuma izbeigšanas veids – pārdošana izsolē un ir arī pat kopīpašuma izbeigšana ar lozi (CL 1074; 1075 panti), kas, manuprāt, abi ir absolūti neatbilstoši un nav piemērojami šīsdienas sociāli ekonomiskajai situācijai (sabiedrības pieprasītiem un gaidītiem „taisnīgiem”, nevis tikai likumīgiem tiesas spriedumiem), un likumdevējam šādas acīmredzami novecojušas - šim laikam neatbilstošas tiesību normas iespējami drīz būtu jāmaina, jo tās ir vēsturiski sen izveidotas un balstās uz vairāk nekā 150 gadus veciem, tobrīd aktuāliem tiesību avotiem – laiku, kad, lai nedalītu zemnieku sētas (kā vienotas saimnieciskas vienības), mantiniekam, vairums gadījumā - dēlam, bija māsām obligāti jādod īpašuma kompensācija - „pūrs”. Ir taču Latvijas tiesību aktos daudz normu, kur kā obligāts noteikums ir visu līdzīpašnieku konsenss (piem., obligāti visiem zemes kopīpašniekiem jāpiekrīt būvniecības ierosināšanai, un obligāti visiem jāakceptē (jāsaskaņo) celtniecības projekts. Ir tiesību normas, kur lēmumu var pieņemt tikai ar līdzīpašnieku vairākumu utt. Kāpēc kopīpašuma izbeigšanu nevarētu reglamentēt šādi? Arguments: apzināti iegūstot tikai nekustamā īpašuma domājamo daļu – t.i., iestājoties jau vēsturiski izveidotajā kopīpašumā, nedrīkstētu to, pretēji pārējo līdzīpašnieku noraidījumam, tikai ar savu vienpersonisku ierosinājumu brutuāli (šobrīd tiesiski) izbeigt.Valsts tiesu vara (arī likumdevēji) turpmāk nedrīkstētu pieļaut (atbalstīt) šādu morāli kroplīgu rīcību, lai sabiedrība neticētu sazvērestības teorijai, ka arī starp advokātiem (šādu SIA turētājiem), tiesu izpildītājiem, tiesnešiem visu līmeņu tiesās, ir izveidots noturīgs, savstarpēji izdevīgs kartelis, kas nepieļauj izmaiņas kartelim izdevīgos tiesību normatīvajos aktos.