Возможности рейдерского захвата в связи с совместной собственностью

Латвийские законодатели и судебная власть своим заинтересованным отношением (возможно, картельным сговором) прямо или косвенно поддерживают в Латвии практику рейдерских захватов недвижимости частных лиц. Недвижимости, которая принадлежит разным владельцам в форме общей долевой собственности.

В Латвии беспрепятственно разворачиваются судебные процессы вокруг общей долевой собственности на недвижимое имущество, разделённое на идеальные доли, принадлежащие разным собственникам. Сумев при покупке или обмене (тогда нет обязательства предлагать совладельцам право преимущественной покупки) получить даже небольшую часть идеальных долей такой недвижимости, их приобретатели – обычно это фирмы (ООО) – незамедлительно подают в суды иски о прекращении действия общей долевой собственности. Делается это на основании нормативных правовых актов (законов) и укоренившейся в судах юдикатуры (судебной практики) судебной власти – через проведение ускоренного аукциона судебного исполнителя. В итоге совладелец долевой собственности получает денежную компенсацию (пропорционально своей доле) гораздо меньшую, чем реальная рыночная стоимость данной недвижимости.
Под подобный удар рейдеров могут подпасть несколько групп частных лиц. Например, жильцы не разделённых на квартирные собственности многоквартирных жилых домов, владеющие общей недвижимостью в форме идеальных долей от общего имущества (многоквартирного дома). Не спасает даже наличие договора о порядке раздельного пользования квартирами – юридически это остаётся общей долевой собственностью. Вторая группа, которую атакует рейдерская нечисть от недвижимости, – это объекты, в рамках которых на одном совместном участке земли правомерно построены два de facto отдельных жилых дома. Дома с определённым и внесённым в Земельную книгу порядком раздельного пользования частью общей собственности. Но юридически (de jure) данная форма не прекращает общей долевой собственности. И ваш частный дом (ваша идеальная доля) может оказаться под ударом, стоит только кому-то из совладельцев такой недвижимости начать испытывать проблемы финансового характера и продать свою, порой даже незначительную, идеальную долю «профессиональным рейдерам». Тогда проблемы возникают у всех других владельцев идеальных долей общей собственности: новые обладатели идеальных долей тут же требуют прекращения общей собственности, подав иск в суд.
А латвийские суды в абсолютном большинстве случаев принимают решение о прекращении общей собственности не иначе как путём аукциона. И делают это, несмотря на категорическое непризнание иска другими владельцами идеальных долей недвижимости и не принимая во внимание человеческий аспект, этику и понимание общества о справедливости, считая это незначительной мелочью. Потому что решением Верховного суда Латвии за номером SKC-54/2009 установлена юдикатура: нельзя оспорить обязательный раздел общей собственности, возражая на основании статьи
№ 1 Гражданского закона (Об этике). Это как понимать?! У нас что, воры в законе?! Решение судов о проведении аукциона по прекращению общей долевой собственности на недвижимость по сути своей становится принудительной продажей. А эта методика на порядок уменьшает стоимость всей совместной недвижимости. Ведь для того, чтобы реализовать (продать) имущество по максимально возможной, то есть рыночной, стоимости, его необходимо очень широко и долго рекламировать. Как на специализированных порталах, так и в различной прессе. Объявления должны иметь более длительный период экспонирования, чем это происходит на портале судебных исполнителей, на которых обычно и размещается информация о принудительной продаже имущества на аукционе.
Ещё один проблемный момент касается предоставляемых истцами оценок стоимости объекта: в них, как будто всё известно наперёд, фигурирует стоимость именно быстрой принудительной продажи недвижимости. Которая, из практики, оказывается, как минимум на 30% ниже рыночной. Таким образом, истец (а это, напоминаю, традиционно какое-то ООО – проект нечистого на руку бизнеса), обычно представляющий заказчика – серого кардинала (бенефициара и подлинного выгодополучателя, порой ООО присяжного адвоката), в ходе торгов получает желаемую недвижимость буквально по цене бутерброда. Ведь и широкой информации о торгах не было, да и остальные совместные владельцы идеальных долей выставленной на продажу недвижимости не имели достаточно времени и возможности собрать средства для приобретения всей собственности на аукционе. Да и не у всех есть эти средства!
Сейчас в Юрмале есть сравнительно много ценных, а потому лакомых и находящихся под угрозой рейдерского захвата, общих долевых объектов недвижимости. Это прежде всего объекты, в адресе которых раньше имелись литеры, сейчас это корпуса: они исторически расположены на неделимой земельной единице и входят в её состав. То есть они являются общей собственностью, хотя порядок раздельного пользования ими закреплён в разделе Юрмальской земельной книги.
И такая общая собственность по-прежнему создаётся по новой, ведь в соответствии с территориальным планом Юрмалы (Правилами пользования и застройки территории) строить отдельный жилой дом нельзя, если участок имеет площадь менее 800 кв. м. Учитывая стоимость земли в престижных местах Юрмалы, такое имущество стоит немало. А строить хочется. Вариант – пристроиться к пожилым владельцам участков, готовым предоставить идеальную долю своей земли. Тем более что те, в силу ограниченных и недостающих для проживания средств, сами с радостью идут на это, продавая неиспользуемую и пустующую часть своего участка. Например, 800 кв. м от общих 1 600.
Продажа идеальной доли приводит к образованию новой общей долевой собственности, в состав которой попадает и дом пенсионера. Не дай бог, у другого совладельца участка возникают проблемы, и он перепродает свою долю рейдерам. «Богатство» пенсионера (жилой дом) становится для тех лакомым кусочком. Предусмотренные законами нормы права преимущественной покупки или право выкупа (если совладельцев несколько) в данной ситуации не работают по причине отсутствия достаточных финансовых средств у пенсионеров: они не могли бы выкупить. А часто такой возможности не существует даже теоретически, ибо идеальную долю ООО получает путём обмена. Вся недвижимость выставляется на аукцион, и его результат предсказуем: дом потерян, а незадачливый владелец выставляется на улицу с «бутербродом» в руке.

Огромной ошибкой для Юрмалы можно считать минимальную площадь участка, на котором разрешается строить отдельный частный дом, – 800 кв. м, при том что большинство участков нарезаны с площадью около 1 500 кв. м. И это даже в местах застройки частными домами среднего класса. Логично было бы, чтобы минимальная площадь деления земли там соответствовала параметрам, позволяющим строить отдельный жилой дом.
Конечно, в отношении особо охраняемых зон Юрмалы (территорий защитной полосы береговых дюн залива или соснового лесопарка) должны действовать особые правила. А так в Юрмале сейчас имеется совершенно непонятный случай, когда на участке площадью 1 800 кв. м с зафиксированным в Земельной книге порядком раздельного пользования им были правомерно построены два частных дома. Но план зонирования не разрешает здесь создавать два отдельных объекта недвижимости (действует распространённая минимальная норма деления земли – 1 500 кв. м). При этом в границах этого же квартала, который с четырёх сторон ограничен улицами, уже созданы два других совершенно отдельных объекта недвижимости на участках площадью по 900 кв. м каждый. Невольно напрашивается вопрос: где же гарантированное Конституцией Латвийской Республики равноправие? Так как генплан курорта на данный момент открыт для поправок, хочется надеяться, что предложения юрмальчан и приведённые в них аргументированные доказательства (сведения о фактах) будут приняты во внимание и подобные прецеденты несправедливости будут устранены. Есть случай, когда в суде Юрмалы возбуждено дело по иску о прекращении общей долевой собственности, в котором ответчицей является несовершеннолетняя владелица идеальной доли. И призванный защитить интересы ребёнка Сиротский суд Юрмалы не может этого сделать, не может обеспечить недопустимость прекращения общей собственности, ведь такие дела о её прекращении решают государственные суды Латвии, потому как действующие законы такую защиту запрещают!
Действующее законодательство Латвии в случае подачи иска в суд определяет только обязательное прекращение общей собственности, несмотря на этические аргументы - возражения остальных совладельцев. Чаще всего, если не удаётся договориться с рейдерами о выкупе их идеальных долей за назначенную ими цену, недвижимость продается на аукционе. Или его судьба решается жеребьёвкой (статьи 1074 и 1075 Гражданского закона). На мой взгляд, это абсолютно неприемлемо в нынешней социально-экономической ситуации. Общество требует справедливого решения суда, а не формального соблюдения закона. Законодателям следовало бы как можно быстрее заменить явно устаревшие и не соответствующие духу времени правовые нормы. Ибо они исторически созданы и опираются на правовые источники более чем 150-летней давности. В то время, чтобы не делить крестьянские дворы (то есть единую хозяйственную единицу), наследник (в большинстве случаев – сын) был обязан обеспечить сёстрам имущественную компенсацию – приданое.
В латвийском законодательстве есть много норм, в которых обязателен консенсус всех совладельцев. Например, все совладельцы земли должны одобрить и согласовать предложение строительства (а также проект). Есть правовые нормы, в которых решение можно принять только большинством совладельцев, и так далее. Почему бы не регламентировать прекращение совместной собственности таким образом? Осознанное приобретение идеальной доли недвижимого имущества, то есть вступление в исторически образованную общую долевую собственность, не должно иметь возможности для его грубого прекращения на основании единоличного иска в суде (сегодня это правомерно) и вопреки отводу остальных совладельцев.
Государственная судебная власть (также и законодатели) впредь не должны допускать и поддерживать такие морально уродливые действия. Чтобы общество не поверило в теорию заговора – существование устойчивого картеля, в который вовлечены адвокаты, судебные исполнители и судьи всех уровней.