Aktivitāte rūpnieciski-industriālo platību tirgū mērena, strauju izaugsmi neprognozē

Rūpnieciski-industriālo platību (noliktavas, rūpnīcu objekti un industriālie parki) nekustamo īpašumu (NĪ) tirgū attīstība pēdējo gadu laikā gājusi roku rokā ar tautsaimniecības izaugsmi. Nozare atzīst: nav jēgas attīstīt ražošanas kompleksus, ja valstī tautsaimniecība ir atstāta novārtā un neattīstītās ražošana, kā arī netiek pienācīgi piesaistītas ārvalstu investīcijas un ārvalstu lielražotāji lielai un apjomīgai ražošanai.

Tādēļ šī segmenta attīstība tiek raksturota kā mērena jeb kā nozares pārstāvji saka: desmit ballu skalā – „uz seši”, un arī tuvākajā laikā šajā NĪ segmentā netiek prognozēta strauja izaugsme.
Par to liecina Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas (LANĪDA) apkopotā informācija, analizējot šī brīža tirgus situāciju attiecībā uz komersantiem pieejamām ražošanas telpām un industriālajiem parkiem, ar ko Asociācija iepazīstinājusi arī Ekonomikas ministriju.

Pieprasījums un cenas: toni diktē Rīga
Nekustamā īpašuma uzņēmuma Ober Haus Real Estate Latviaapkopotie dati par rūpniecisko telpu tirgu Latvijā liecina, ka modernu noliktavu telpu kopējais apjoms Rīgā  uz 2016. gada beigām sasniedza 646 tūkst. m², kas ir par apmēram 3% vairāk nekā gadu iepriekš un aptuveni par 18% vairāk nekā 2014.gada beigās. Gandrīz desmit gadu laikā (kopš 2007. gada) šādu telpu kopējais apjoms tirgū ir palielinājies gandrīz trīskārt.

Kā novērojuši  Ober  Haus  Real  Estate  Latvia speciālisti, lielākais pieprasījums ir pēc noliktavu un ražošanas telpām platībā no  500 līdz 1000 m²  Rīgā un tuvējā apkārtnē.  Lielākā daļa brīvo telpu ir ārpus  Rīgas, piemēram,  Olainē vai  Jelgavā.
Tur pieejamās platības ir lielākas un par zemāku cenu. 2016. gadā neiznomāto (brīvo) industriālo telpu apjoms palielinājās no 3.5% līdz 4.2 %.

Pēc Ober Haus Real Estate Latvia datiem, 2017. gadā paredzēts pabeigt piecus noliktavu objektus ar kopējo platību – gandrīz 50 tūkst. m², piebilstot: tā kā palielinās pieejamo brīvo telpu skaits, samazinās investoru interese par jaunu noliktavu telpām, izņemot tad, kad ar īrniekiem noslēgti konkrēti līgumi par objektu izveidi konkrētam klientam (build-to-suit).  Šāda veida sadarbību piedāvā visi industriālo platību lielākie attīstītāji.
Noliktavu telpu nomas maksa pērn nav mainījusies: 2016. gada beigās Rīgā un tuvējos piepilsētas rajonos tā bija no 3.50 līdz 5 EUR/m² , bet vecākos objektos (no sliktas kvalitātes līdz pilnībā renovētiem objektiem) svārstījās no 1.50 līdz 3.50 EUR/m².

Viesturs Dimants, SIA Rīgas īpašumi vadītājs un Tehnoloģiskā parka Rīgā Jūrkalnes ielā 15, direktors, analizējot šī NĪ segmenta objektu pieprasījumu šogad, novērojis, ka pieprasītas ir noliktavu telpas 200-1200 m²  platībā, labā stāvoklī (svarīgs ir labs grīdu stāvoklis un griestu aukstums virs 6 m) par cenu aptuveni 3 EUR/ m²+PVN. Eksperts ir fiksējis aptuveni 10 šādu objektu pieprasījumu. Klienti lūkojas pēc ražošanas telpām labā tehniskā stāvoklī, kur nav nepieciešami lieli ieguldījumi, no 600 līdz 4000 m² platībā, par cenu  2-3 EUR/m² +PVN; ir fiksēti aptuveni 7 pieprasījumi (trīs no tiem meklēja C kategorijas ražošanas telpas – saistītas ar ķīmiskiem procesiem).

Arī Genadijs Grigorovičs, Latio nekustamo īpašumu aģents, vērtējot industriālo un rūpniecisko objektu tirgu, atzīst, ka salīdzinoši ar 2016. gadu lielu izmaiņu nav. „Neskatoties uz telpu reālo noslogotību, piedāvājums esošos apjomos Rīgā un Rīgas reģionā palielinās. Paralēli tam notiek arī jauno objektu celtniecība. Radot pieprasījuma struktūrai atbilstošu produktu, attīstītājam izdodas relatīvi ātri iznomāt uzbūvētu/nopirktu objektu,” konstatē G. Grigorovičs. Viņš atzīst, ka tradicionāli lielākais pieprasījums ir telpām Rīgas ražošanas rajonos ar mazu (500 m²) un vidēju (1000-2000 m²) platību. Nomas maksa likvīdiem objektiem paliek nemainīga: 4-4,5 EUR/m².

Iznomāt platības virs 2000 m² nepieprasītā, attālā no Rīgas, vietā ir grūti, neskatoties uz īpašnieku gatavību samazināt nomas maksu, secina viņš.

Attīstība: roku rokā ar tautsaimniecību

Artūrs Lazdiņš, Starlex Real Estate noliktavu un ražošanas telpu nomas un tirdzniecības speciālists, pauž savus novērojumus, ko pieredzējis darbā ar klientiem, kuri lūkojas pēc industriālajiem objektiem. 

Analizējot rūpniecisko objektu piedāvājumu, A. Lazdiņš atzīst, ka šis jautājums iet roku rokā ar kopējo ekonomisko situāciju valstī. „Nav jēgas attīstīt ražošanas kompleksus, ja valstī tautsaimniecības joma ir atstāta novārtā un netiek attīstīta ražošana, kā arī netiek pienācīgi piesaistītas ārvalstu investīcijas un ārvalstu lielražotāji lielas un apjomīgas ražošanas attīstīšanai,” saka viņš.

Bijušo lielo ražošanas ēku, fermu, gaļas kombinātu, kompleksu īpašnieki savus īpašumus cenšas pārdot (ar ne pārāk labām sekmēm). Parasti tās ir padomju laikā celtas būves, kas ir diezgan novecojušas un šobrīd dažas ir uz sabrukuma robežas. Īpašnieki ir spiesti cenas pazemināt un nereti pārdot īpašumus par ļoti zemām cenām, lai tikai tiktu vaļā no šīm būvēm.

Veco ražošanas ēku piedāvājums reģionos pārsniedz pieprasījumu pēc šāda veida telpām.
„Attiecībā uz vecajām ražošanas ēkām reģionos ir duāla situācija: no vienas puses, ir pieejama ražošanas ēka teritorijā, kas vēsturiski ir paredzēta ražošanai. Ražotājiem, kas vēlas attīstīt konkrēto ražotni reģionā, vajadzētu tikai atjaunot veco ražošanas ēku un varētu sākt strādāt, tomēr, ņemot vērā ēkas vecumu un tehnisko stāvokli, jaunie ražotāji dažkārt pat neizskata veco ražotņu iegādi un to renovāciju, jo telpu specifika neatbilst to vajadzībām, jo jāiegulda pārāk lieli līdzekļi, lai pielāgotu konkrētām vajadzībām, tādēļ nereti tiek pieņemts lēmums būvēt ēkas savām vajadzībām, jau projektēšanas gaitā maksimāli tās pielāgojot ražošanas vajadzību specifikai,” secina A. Lazdiņš. Viņš piebilst, ka, protams, esot arī situācijas, kad ražotāji atjauno padomju laikos būvētu ražošanas ēku un sekmīgi tajā darbojas. Tas ir atkarīgs no konkrētās ražotnes un specifikas.

A. Lazdiņš, analizējot situāciju ar industriālajiem parkiem, secina, ka lielāks pieprasījums pēc šāda veida būvēm ir Rīgā, Rīgas rajonā. Šobrīd tiek būvētas vairākas lielas noliktavas (VGP parks Ķekavā,  Ulmaņa gatves Industriālais Parks, Elipse BLC 2. kārta, Baltijas Industriālais parks u.c.).

„Rīgas apkaimē ir pieprasījums pēc labām noliktavas telpām, kā arī jaunām A klases biroja telpām.

Industriālo parku būvniecība ir aktuāla pilsētu tuvumā, ar labu sabiedriskā transporta infrastruktūru un ērtu piekļuvi galvenajiem autoceļiem. Piemērotas vietas: Mārupe, Babītes novads, Tīraine, Salaspils, Stopiņu novads, - vietas, kur var ērti piebraukt un kas nav ļoti tālu no pilsētas.

Latvija ir salīdzinoši maza valsts un no jebkuras kaimiņvalsts pa tranzīta ceļiem līdz Rīgai var nokļūt maksimums 4 stundu laikā (tālākie punkti - Daugavpils, Rēzekne, Liepāja). Līdz ar to visa Latvijas ienākošā loģistika arī bāzējas Rīgā vai tuvajos Rīgas novados. Uzskatu, ka šobrīd nav liela pieprasījuma pēc industriālajiem parkiem reģionos un tuvākajā nākotnē neredzu iemeslu, lai tāds rastos,” domā speciālists. 

Aktivitāte uz „seši”

LANĪDA biedra -  uzņēmuma LNK Properties, kasvairāk nekā 10 gadus attīsta rūpniecības, tirdzniecības, biroju un dzīvojamo ēku projektus, Komerciālo nekustamo īpašumu departamenta vadītājs Pāvels Broitmans pēdējo pāris gadu laikā industriālo platību tirgū nav novērojis kardinālas izmaiņas.
„Arī turpmāk labi objekti labās vietas būs pieprasīti,” atzīst viņš, daloties savos novērojumos: LNK Properties projektos telpas meklē klienti, kuri vēlas nomainīt vecās telpas pret jaunākām, reprezentablākām, ar zemākiem uzturēšanas izdevumiem, bet lieli, Latvijā ienākoši investori, klientu vidū nav bieži novēroti.
LNK Properties attīstāmā A klases noliktavu, biroju, tirdzniecības un ražošanas telpu kompleksā – Baltijas Industriālais parks 5 ha platībā, no kura telpu kopējā platība ir 25 000 m²,  pagājušajā mēnesī ekspluatācijā nodevis vēl divus jaunus namus 7 tūkt. m² platībā.  Uzņēmums pašlaik veido vēl vienu jaunu industriālo parku Dienvidu vārti (5 ha platībā, no kura 20 tūkst. m²,   būs atvēlēti noliktavu, biroju un tirdzniecības telpām) Rīgā, Piedrujas un Rēzeknes ielu stūrī (pretim „Cenu klubs” veikalam), kuru plānots atklāt nākamā gada beigās. P. Broitmans atzīst, ka viņa pārstāvētais uzņēmums savu aktivitāti koncentrē Rīgā un tuvējā Pierīgā, un neraujas uz reģioniem, jo, tā kā uzņēmums attīstītos projektus pats arī apsaimnieko, to esot vieglāk izdarīt tuvāk uzņēmuma bāzes vietai.
Industriālo projektu attīstītāja, kurš vairāk nekā 10 gadu specializējas šādu projektu izveidē ne tikai Latvijā, bet arī Skandināvijas valstīs, un pašlaik attīsta Ulmaņa gatves Industriālo parku Rīgā - Piche valdes priekšsēdētājs Pēteris Senkāns, saka: „Ja salīdzinām aktivitāti šajā NĪ tirgus segmentā Latvijā un Skandināvijas valstīs, kur 10 ballu skalā būtu liekams „9.5”, tad mūsu valstī tā ir uz „seši”. Pie mums ir vidēji stabila, mērena aktivitāte. Novērojam, ka klienti maina vecās telpas pret jaunām (birojus, noliktavas). Pašreizējo pieprasījumu nosaka vairāku ārvalstu kurjerpastu un e-komercijas uzņēmumi, kas pieprasa noliktavu telpas, tādējādi kompensējot citu  tautsaimniecības sektoru intereses samazināšanos,” stāsta P. Senkāns.

Viņa pārstāvētais uzņēmums aktivitāti izvērš tuvējā Pierīgā (Mārupe, Stopiņi u.c.) un „Rīgai visi šādi projekti „iet gar degunu”, būvniecības birokrātijas u.c. šķēršļu dēļ uz projekta realizāciju jāgaida par 12-16 mēnešiem ilgāku laiku nekā līdzīga projekta realizācijā Pierīgas novados”.