Активность на рынке индустриально-промышленных объектов умеренная, стремительного развития не предвидится

Развитие индустриально-промышленных площадей на рынке недвижимости в последние годы шло рука об руку с развитием народного хозяйства. Как признают специалисты рынка, нет смысла развивать производственные комплексы, если промышленность не входит в число приоритетов государства, а иностранные инвестиции и зарубежные производители для крупных производств не привлекаются должным образом. Поэтому развитие данного сегмента характеризуется как умеренное, или „на шестерку”, и в ближайшем будущем рывка не прогнозируется.

Об этом свидетельствует обобщенная информация Латвийской ассоциации недвижимости LANĪDA о cитуации на рынке доступных предприятиям производственных площадей и индустриальных парков, с которой ассоциация ознакомила и Министерство экономики. 

Спрос и цены: тон диктует Рига
Обобщенные данные компании по недвижимости Ober Haus RealEstateLatviaо рынке промышленных площадей в Латвии свидетельствуют, что общая площадь современных складских помещений в Риге на конец 2016 годасоставляла646 тыс. кв. м, что примерно на 3% больше, чем годом ранее, и на 18% больше, чем в конце 2014 года. В течение примерно десяти лет, с 2007 года, общая площадь складских помещений выросла почти в три раза. По наблюдениям специалистовOber Haus Real Estate Latvia, наибольшим спросом пользуются складские и производственные помещения площадью от 500 до 1000 кв.м в Риге и ближайших ее окрестностях. Однако большая часть свободных помещений находится вне Риги, например, в Олайне и Елгаве. Там доступны большие площади и по более низкой цене. В 2016 году объем не сданных в аренду (свободных) индустриальных помещений вырос с 3,5% до 4,2 %.

По данным Ober Haus Real Estate Latvia, в 2017 году планируется закончить строительство пяти складских объектов общей площадью почти 50 тыс. кв.м. Поскольку свободных площадей становится больше, уменьшается интерес инвесторов к новым складским помещениям, кроме случаев, когда с арендаторами заключаются договоры о строительстве объектов для конкретных клиентов (build-to-suit). Такое сотрудничество предлагают все крупнейшие девелоперы индустриальных объектов. Арендная плата за складские помещения в прошлом году не изменилась – в конце 2016 года в Риге и ближайших пригородах она составляла от 3,50 до 5 евро/кв.м, а на более старых объектах (от некачественных до полностью реновированных) – в диапазоне 1,50 – 3,50 евро/кв.м.
Виестурс Димантс, руководитель Rīgas īpašumi и директор Технологического парка в Риге на ул. Юркалнес 15, анализируя спрос на объекты в данном сегменте рынка недвижимости в этом году, сделал вывод, что спросом пользуются складские помещения площадью 200-1200 кв. м, в хорошем состоянии (важно хорошее состояние полов и высота потолков больше 6 м), по цене около 3 EUR/ кв.м (+НДС). Эксперт зафиксировал спрос примерно на десять подобных объектов. Клиенты присматривают производственные помещения в хорошем техническом состоянии, где не требуются большие вложения, площадью 600–4000 кв.м по цене 2-3 EUR/кв.м (+НДС) – на такие объекты зафиксировано примерно семь запросов (трое искали производственные помещения категории С – связанные с химическими процессами).

Геннадий Григорович, агент по недвижимости компании Latio, анализируя рынок индустриальных объектов, также признает, что по сравнению с 2016 годом больших изменений не произошло. “Несмотря на реальную загруженность помещений, предложение в Риге и Рижском регионе увеличивается в имеющихся объемах. Параллельно ведется и строительство новых объектов. Если девелопер создает продукт, соответствующий структуре предложения, ему удается сравнительно быстро сдать в аренду построенный или купленный объект”, - констатирует Григорович. Традиционно более высок спрос на помещения в индустриальных районах Риги с малой (500 кв.м) и средней (1000-2000 кв.м) площадью. Арендная плата на ликвидные объекты остается неизменной - 4-4,5 евро/кв.м. Сдать в аренду площади свыше 2000 кв. м в невостребованном, далеком от Риги месте трудно, несмотря на готовность хозяев снизить арендную плату, говорит Г. Григорович.

Развитие: рука об руку с народным хозяйством

Артур Лаздиньш, специалист компанииStarlex Real Estate по аренде и продаже складов и производственных помещений, делится своими наблюдениями из опыта работы с клиентами, подыскивающими индустриальные объекты. Анализируя предложение промышленных объектов, он признает, что оно идет рука об руку с общей экономической ситуацией в стране: “Нет смысла развивать производственные комплексы, если государство оставляет народное хозяйство за бортом, и производство не развивается, не привлекаются иностранные инвестиции и крупные иностранные производители для развития объемных производств”.

Владельцы бывших производственных зданий, ферм, мясокомбинатов, комплексов пытаются продать эти объекты (не слишком успешно). Обычно это постройки советского времени, достаточно старые, некоторые на грани разрушения. Собственники вынуждены снижать цены и нередко продают по крайне низкой цене, чтобы только избавиться от таких зданий. Предложение старых производственных объектов в регионах превышает спрос. “В отношении старых производственных зданий ситуация двойственная – с одной стороны, доступна территория, исторически предусмотренная для производства. Производителям, желающим развивать в регионе конкретную деятельность, нужно лишь восстановить старое здание и начать работу, но с учетом износа и технического состояния таких зданий новые производители иногда даже не рассматривают покупку и реновацию старых зданий, потому что специфика помещений не соответствует их нуждам и нужно вложить слишком большие средства в их приспособление. Поэтому нередко принимается решение строить здание в соответствии со своими потребностями, уже в период проектирования максимально приспособив к специфике производства”, - говорит А. Лаздиньш. Конечно, бывают и ситуации, когда производители восстанавливают производственное здание советских времен и успешно в нем работают – это зависит от специфики.

Говоря о ситуации с индустриальными парками, А. Лаздиньш делает вывод, что выше всего спрос на них в Риге и в Рижском районе. Сейчас строится несколько больших складов (VGP parks в Кекаве, индустриальный парк на Улманя гатве, вторая очередь Elipse BLC 2, Baltijas Industriālais parks и др.). “В окрестностях Риги имеется спрос на хорошие складские помещения, а также на новые офисы класса А. Строительство индустриальных парков актуально вблизи городов, с хорошей транспортной инфраструктурой и удобным доступом к главным автодорогам. Приемлемые места – Марупе, Бабитский край, Тирайне, Саласпилс, Стопиньский край, расположенные недалеко от города, с удобным подъездом. Латвия – сравнительно маленькая страна, и из соседних стран по транзитным дорогам в Ригу можно попасть максимум за четыре часа (самые отдаленные точки – Даугавпилс, Резекне, Лиепая). Поэтому вся латвийская входящая логистика и базируется в Риге или ближайших к ней краях. Я считаю, что сейчас нет высокого спроса на индустриальные парки в регионах, и в ближайшем будущем не вижу причин, чтобы такой спрос появился”, - полагает специалист.

Девелопер: активность „на шестерку”

Павел Бройтман, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании LNK Properties, которая является членом ассоциацииLANĪDA и уже более десяти лет развивает промышленные, торговые, офисные и жилые проекты, подчеркнул, что за последние пару лет не заметил на рынке индустриальных площадей кардинальных перемен. «Хорошие объекты в хороших местах всегда будут востребованы», - считает он. В проекты LNK Properties приходят клиенты, которые хотят сменить старые помещения на более новые и репрезентабельные, с низкими затратами на содержание, а вот крупные приходящие в Латвию инвесторы среди клиентов встречаются нечасто. В развиваемом LNK Properties комплексе складских, торговых, офисных и производственных помещений А класса площадью 5 га - Baltijas Industriālais parks – общая площадь помещений составляет 25 000 кв.м, в прошлом месяце в эксплуатацию было сдано два новых здания площадью 7 тыс. кв.м. П. Бротйман признает, что предприятие, которое он представляет, концентрирует свою активность в Риге и ее ближайших окрестностях и не рвется в регионы, поскольку само управляет своими проектами, а это легче делать неподалеку от места, где базируется компания.

Петерис Сенканс, представитель компании по развитию индустриальных проектов Piche, которая специализируется на этом уже более 10 лет не только в Латвии, но и в Скандинавии и сейчас развивает индустриальный парк на Улманя гатве, сказал: «Если сравнить активность в данном сегменте рынка недвижимости в Латвии и в Скандинавии, то по десятибалльной шкале Скандинавии я поставил бы 9,5, а Латвии - „шестерку”. У нас средняя, стабильная, умеренная активность. По моим наблюдениям, клиенты меняют старые помещения на новые (офисы, склады).Нынешний спрос формируют иностранные службы курьерской почты и компании электронной коммерции, которым нужны склады, и это компенсирует снижение интереса со стороны других отраслей народного хозяйства», - рассказал Сенканс. Предприятие, которое он представляет, будет разворачивать активность в ближайших окрестностях Риги (Марупе, Стопини), потому что столица подобные проекты упускает – из-за строительной бюрократии и других препятствий реализация проекта в Риге занимает на 12-16 месяцев дольше, чем в любом другом месте за ее пределами.