Создавать объекты для следующих поколений – вызов, стоящий перед девелоперами

Самый большой вызов, стоящий перед девелоперами Европы и не только, состоит в том, чтобы планировать и строить такие объекты, которые люди действительно хотели бы использовать. Причем не только мы, но и поколение, которое придет после нас.

К такому выводу пришли эксперты на Балтийском форуме девелоперов, который проходил 25 сентября в Риге, в гостинице Radisson Blu Hotel Latvija, дискутируя о городах будущего.

Студенты расшевелили рынок недвижимости

Социал-антрополог Виестур Целминьш рассказал на форуме о том, как студенческие городки позволяют развиваться городским территориям, проиллюстрировав это примером Риги. Он также призвал девелоперов готовиться к притоку иностранных студентов в недалеком будущем.

На левом берегу Даугавы разместились в настоящее время четыре учебных заведения – ЛУ, РТУ, Рижский медицинский университет и RISEBAA, и у них есть масштабные планы развития. До 2020 года на Кипсале планируется сконцентрировать большинство студентов Технического университета (проект “РТУ – город в городе”, который станет самым современным в странах Балтии центром обучения инженерным наукам со студенческим городком, факультетами, административными зданиями и библиотекой). Студенческий городок планируется создать в ближайшие годы и в Торнякалнсе, где сейчас работает академический центр естественных наук ЛУ, а в течение нескольких лет в этом районе планируется сконцентрировать 85% учебной и научной деятельности университета. По словам Целминьша, с развитием этих территорий будут развиваться и окрестности, увеличится спрос на арендное жилье, развлекательные заведения, новые рабочие места появятся не только за счет академического персонала, но и в сервисных службах. Если в 2017 году на этой территории за счет четырех вузов находятся примерно 10 тыс. человек, то до 2024 года их количество может увеличиться до 37 тыс. студентов и академического персонала, в том числе 8 тыс. студентов составят иностранцы. Доступности этих районов будет способствовать и строящаяся скоростная железнодорожная магистраль Rail Baltica, которая обеспечит связь с аэропортом.

Целминьш дополнил сказанное статистическими данными, которые свидетельствуют о сокращении численности населения стран Балтии и, соответственно, местных студентов, зато увеличится число студентов-иностранцев. В вузах Латвии в 2013 году училось 2757 иностранных студентов, а в 2016 году уже 5458 (данные Certus). В прошлом году вклад иностранных студентов в экономику страны составил около 65 млн. евро, в том числе 19 млн. евро были потрачены ими на жилье, а 19,5 млн. евро – на питание и сферу обслуживания. По оптимистическим прогнозам, до 2021 года в Латвии будет уже почти 18 тыс. иностранных студентов. Как показало исследование привычек студентов в выборе жилья, в 2016 году 53% предпочитали аренду, а 40% - общежития. Студенты из ЕС, составляющие 83% общего количества иностранных студентов, в год тратят на аренду в среднем 4300 евро, рассказал специалист. Хотя и существует мнение, что вузы сами должны обеспечивать расселение студентов, часто спрос намного превышает предложение, а кроме того, требования иностранных и местных студентов к жилью разные, поэтому именно иностранные студенты могут ощутимо “расшевелить” рынок аренды на левом берегу Даугавы.

Проекты для будущих пользователей

Исполнительный директор Литовской ассоциации девелоперов Миндаугас Статулевичюс (Mindaugas Statulevičius) считает, что крупнейшим вызовом для девелоперов Европы и мира является строительство таких объектов, которые люди действительно хотели бы использовать, причем не только наше поколение, но и то, которое придет после нас. По его словам, сейчас тон задают восемь технологий: интернет вещей, или взаимодействие устройств и приложений в расширенной виртуальной реальности, блокчейн, или выстроенная по определённым правилам непрерывная последовательная цепочка блоков, содержащих информацию (по этому принципу действует криптовалюта биткоин), искусственный интеллект, 3D печать, дроны и роботы.

”Почему мы должны действовать теперь? - отметил Статулевичюс. - До 2025 года здания станут крупнейшим потребителем энергии, а до 50% водных и энергетических ресурсов домов растрачиваются сейчас напрасно, и 30% коммерческих помещений не используются”. Другие тенденции – изменение мобильности: в городах появляются беспилотные автомобили, что в будущем может привести к уменьшению количества авто в городах до 80% и на 40% увеличить свободное пространство. “Сейчас Вильнюсское самоуправление обсуждает новый план города, который предусматривает сокращение автомобильного сообщения в центре; этой тенденции последуют также Таллин и Рига”, - считает он. Будущее за “говорящими” домами, которые будут сообщать домоуправам и клиентам, когда нужно включить отопление, помыть окна, выписать счет. „Меняется способ, которым мы оцениваем недвижимость: дома – это уже не только кирпичи, скрепленные строительным раствором, и место, где они расположены. Все более важными критериями при оценке недвижимости становятся цель ее использования и приспособляемость. Речь идет уже не о дизайне и строительстве, а о развитии отрасли, направленном на потребителя (user-centric industry), и успешные компании будут использовать многие данные, чтобы представлять недвижимость как комплекс услуг”, - сказал Статулевичюс.

Технологии и сервисы, которые трансформировались из долгосрочных услуг в приложения по потребности (Uber, Airnb, WeWork), меняют и будут менять в том числе и рынок недвижимости за счет своей скорости, качества и безопасности трансакций. Уже сейчас ИТ-специалисты в сотрудничестве с профессионалами рынка недвижимости разрабатывают прекрасные решения и продукты, заметил Статулевичюс. “Развитие недвижимости и достижения городского управления будут очень зависеть от взаимоотношений и взаимодействия. Гибкость и устойчивость – вот то, что определяет будущее”, - добавил он.

Приспособься или умри

Герт Йостов (Gert Jostov), директор Technopolis Ülemiste, говорил о перспективах рынка недвижимости, используя в качестве примера “город в городе” площадью более 26 га в Таллине, когда на старой промышленной территории был развит район Ülemiste City, который приспособился к новым тенденциям аренды помещений. Йостов выделил четыре таких тенденции: гибкость и эффективность (арендаторы больше не хотят заключать договоры на несколько десятилетий и на очень большие площади), время работы 24/7 (жизнь и работа сливаются), возможности социализации сообществ и коворкинг. Ülemiste City строился с пониманием эти тенденций и продолжает развиваться по пожеланиям его клиентов: наряду с офисами, предлагаются разные сервисы (школа, детсад, торговые места), а также, чтобы город не становился пустым после окончания рабочего дня, решено строить и жилье, что позволит увеличить число работающих и проживающих до 50 000 человек. “Прислушивайтесь к клиентам и делайте их жизнь проще. Для нас, владельцев земли и девелоперов, бизнес перестает быть легким, потому что нужно уметь привлекать клиентов, поэтому альтернатива одна – приспосабливаться к новым тенденциям либо умирать”, - сказал Йостов.

Вкладывать в качество жизни

Ави Каравани (Avi Karavani), владелец General Investment Association NV (Бельгия), нарисовал на форуме картины будущего, рассказав о технологиях строительства, энергетике и как будут выглядеть совсем скоро наши жилища. По прогнозам, примерно в 2050 году 60% населения планеты, или 9 млрд человек будут жить в городах. Обрисовывая профиль жильцов, специалист сказал, что уже около 2030 года большинство будет выбирать небольшие помещения: 50–75 м² , независимо от того, одиночки это или семьи с детьми, - из-за ограниченного бюджета. Каравани добавил, что сейчас клиенты выбирают, вкладывать ли в технологии или в качество жизни. Вкладывая в качество жизни и комфорт, люди выбирают жилье в живописных местах и думают о его устойчивости, чтобы стройматериалы были хорошего качества, а дома – энергоэффективными и комфортабельными. Он отметил характерные признаки нового жилья: малая площадь, хорошее расположение (рядом работа, школы, магазины), энергоэффективность (важна плата за обслуживание, поэтому используются естественные источники обогрева – солнечные панели, геотермический обогрев), стройматериалы будущего (водонепроницаемые, самогреющие и др.), световой комфорт (естественное освещение), живописная среда (парки, игровые площадки). “Инвестиции в качество жизни более долгосрочны, чем в технологии”, - делает вывод эксперт.

Латвийская ассоциация недвижимости LANĪDA и балтийское представительство Международной федерации недвижимости FIABCI Baltic 25 сентября провели в Риге Балтийский форум девелоперов - FIABCI Baltic Real Estate Development Forum. Его основной темой в этом году было будущее рынка недвижимости, которое создается сегодня. Эксперты-футурологи и профессионалы в сфере недвижимости обменялись мнениями о том, каким может стать будущее с учетом технологических, социальных, экономических тенденций, и спрогнозировали ожидаемые направления развития и будущие тенденции в контексте их влияния на рынок недвижимости. Балтийский форум девелоперов проходит в Риге уже третий раз и позволяет не только узнать об опыте ближайших соседей в развитии проектов, но и получить представление о ведущих тенденциях в мире.